Spočítejte si...

Zavřít

Převratná hypotéka je sexy, revoluční nikoli

Zatímco sazby hypotečních úvěrů klesají jen plíživě, UniCredit Bank láká na sazbu pod 4 %. Odvozuje ji totiž od rekordně nízkých sazeb vyhlašovaných centrální bankou.

Možná jste si již všimli bilboardů upozorňujících na hypotéku s momentálně magicky působící úrokovou sazbou 3,93 % . A možná jste si říkali, jaký háček za tím zase vězí, když nejlepší konkurenční sazby začínají nad hranicí 4,5 %. Háček to přímo není, momentálně skutečně tuto sazbu dostanete, dokonce ji můžete ještě sjednáním dalších produktů či pojištěním schopnosti splácet snížit.

UniCredit Bank může nabídnout takto nízkou sazbu, protože není fixovaná. Je variabilní a její výše se mění v závislosti na úrokové sazbě vyhlašované Českou národní bankou (ČNB), za kterou si komerční banky mezi sebou půjčují finanční prostředky – PRIBOR.  A protože sazby vyhlašované centrální bankou jsou na historických minimech, může UniCredit Bank nabídnout takto nízkou sazbu.

Umí to i konkurence

Variabilní úroková sazba u hypotečních úvěrů ale není novinkou na českém bankovním trhu. Tuto možnost již nabízejí Hypoteční banka, mBank, Oberbank a Raiffeisenbank. Tyto čtyři banky odvozují své variabilní sazby od sazby PRIBOR. Pro Hypoteční banku je rozhodující roční PRIBOR a momentálně nabízí hypotéky s variabilní sazbou začínající na 3,25 %. To je krásné číslo. Nebezpečí ale číhá v tom, že hypotéku s variabilní sazbou, kterou nabízí  Hypoteční banka, nemůžete přeměnit na hypotéku s fixní sazbou dříve než po 5 letech.

Hypotéka s variabilní sazbou u Raiffeisenbank je dále specifická v tom, že funguje jako kontokorent. Máte určitý úvěrový rámec, který  můžete a nemusíte plně využít. Proto není možné přejít na klasickou hypotéku s fixním úrokem.

Oberbank a mBank tvoří své variabilní sazby z 3měsíční sazby PRIBOR a obě banky umožňují přechod na hypotéku s fixními sazbami. Jsou tak novince z dílny UniCredit Bank nejblíže.

Katalog realit

Vyberte si bydlení a porovnejte si ceny nemovitostí

Katalog
realit

Marže + PRIBOR = 3,93 %

Přechod na fixní sazbu kdykoli v průběhu trvání hypoteční smlouvy umožňuje právě i Převratná hypotéka.  Podmínkou je písemná žádost minimálně měsíc před datem, ve kterém dochází k přepočítávání úroku.

UniCredit Bank stanovuje variabilní sazbu jako součet 1měsíční PRIBOR a marže banky. Nyní je to tedy tak, že marže banky tvoří 2,71 %, ke které se přičítá aktuální PRIBOR 1,22 %. Tak vznikla ona bilboardová senzace 3,93 %.

Výše úrokové sazby se může měnit každý měsíc. Závisí to na pohybu sazby PRIBOR. Pokud se meziměsíčně v den přepočítávání výše sazby PRIBOR změní o více či méně než 0,1 procentního bodu, pak bude k marži nově přičtena aktuální výše 1měsíční sazby PRIBOR. Jestliže se změna odehraje v rámci hranice ± 0,1 %, pak úroková sazba i výše splátky zůstává stejná.

Marže banky zůstává po celou dobu platnosti hypoteční smlouvy stejná. Úroková sazba se tak mění pouze v závislosti na aktuální 1měsíční sazbě PRIBOR.

Potkají se na konci roku variabilní a fixní sazby?

S ohledem na to, že sazby vyhlašované centrální bankou se mění neustále v závislosti na ekonomickém vývoji, je hypotéka s variabilní úrokovou sazbou určena spíše těm, kteří pravidelně sledují ekonomický vývoj. Vzhledem k tomu, kde se úrokové sazby nacházely v nedávné minulosti, lze předpovídat, že časem budou výhodnější sazby s pevnou fixací. Proto je dobré, aby takováto hypotéka umožňovala kdykoli přestoupit na variantu s fixními sazbami. Dobře využít lze také opačnou možnost a UniCredit Bank ji umožňuje. Komu tedy nyní končí fixace, může přestoupit na hypotéku s variabilní sazbou.

Vývoj sazeb PRIBOR (měsíční průměry)
PRIBOR Červen 07 Prosinec 07 Červen 08 Prosinec 08 Červen 09 Prosinec 09 Únor 10
1 měsíc 2,81 3,98 3,87 3,61 1,86 1,44 1,25
3 měsíce 2,93 4,05 4,21 3,89 2,17 1,64 1,52
1 rok 3,38 4,2 4,4 4,16 2,6 2,2 2,03

Zdroj dat: web ČNB

Minimálně do konce roku byste na variabilní sazbě neměli prodělat. Dosud se očekávalo, že úrokové sazby ČNB, a tím i spojeně na mezibankovním trhu (PRIBOR), porostou již během druhého čtvrtletí. Ovšem poslední vývoj, včetně posledního zasedání ČNB, ukazuje, že období stagnace sazeb ČNB bude delší a zvyšování sazeb se prozatím odsouvá na podzim až konec letošního roku. V průměru očekávám, že úroková sazba PRIBOR 1M se ze současné úrovně přesune během následujících 12 měsíců na úroveň 1,75 % až 2 %, odhaduje následující vývoj sazeb hlavní ekonom makléřské společnosti ATLANTIK FT Petr Sklenář.

U fixních sazeb hypoték naopak Petr Sklenář předpokládá pokračující mírný pokles. Důvody jsou podle něj následující: Konkurenční boj bank – objem nových hypoték je výrazně menší než v minulosti, a to vytváří tlak na banky k většímu konkurenčnímu boji. Sazby by mohly klesat i díky příznivému vývoji na finančním trhu, kde výrazně poklesly dlouhodobé sazby, což můžeme přeložit jako pokles rizikové prémie.

Podle těchto prognóz je tedy pravděpodobný scénář, že již ke konci tohoto roku se variabilní a fixní úroková sazba mohou potkat na zhruba stejné pozici.

Zároveň Petr Sklenář upozorňuje, že nastíněný scénář vývoje úrokových sazeb může být mimo jiné výrazně ovlivněn výsledkem voleb. Pokud volby nepřinesou jasný signál na snižování deficitu rozpočtu, může třeba dojít k oslabení koruny, snížení ratingu a zvýšení úrokových sazeb (krátkodobých i dlouhodobých) a celá předchozí úvaha bere za své.

Mimořádné splátky až 4krát ročně, ale za poplatek

I když se ale variabilní a fixní sazby vyrovnají měla by být hypotéka s variabilní sazbou výhodnější. UniCredit Bank totiž slibuje výhodnější nastavení anuitního splácení a dokládá to následujícím grafem.

UCB_hypoteka_graf

Zdroj: prezentace UniCredit Bank

Rozdíl má být podle materiálů UniCredit Bank také v tom, že u hypotéky s variabilní sazbou je možné 4krát ročně provést mimořádnou splátku. Taková splátka je však zpoplatněna 1 % z výše mimořádné splátky. Tím se tato výhoda trochu maže, protože mimořádná splátka u běžné hypotéky je podle sazebníku banky zpoplatněna rovněž poplatkem ve výši 1 % z výše mimořádné splátky. Navíc u fixních úrokových sazeb je možné provést mimořádnou splátku na konci fixace bezplatně, u variabilní sazby to bezplatně nejde nikdy.

I další poplatky jsou shodné. Za měsíční vedení úvěrového účtu zaplatíte 150 Kč, za poskytnutí úvěru platíte poplatek 0,8 % z jeho výše, respektive 1 %, pokud budete kupovanou nemovitost pronajímat. Dobré je, že při přechodu mezi variabilní a fixní sazbou tento poplatek již neplatíte.

100procentní hypotéku s variabilní sazbou nepořídíte. Pokud tedy budete mít o tento typ úvěru zájem, připravte si na koupi nemovitosti částečně vlastní prostředky. Úrokovou sazbu 3,93 % získají ti klienti, kteří budou chtít úvěrem financovat 85 % LTV (poměr výše úvěru vůči odhadní ceně nemovitosti). Banka nabídne variabilní sazby i těm, kteří budou chtít hypotéku ve výši 90 % LTV, musí ale již počítat s vyšší úrokovou sazbou.

Marketing budiž pochválen

Převratná hypotéka revoluci nepřináší. Spíše jde o výborně promyšlený marketingový tah. Zvláště v situaci, kdy konkurence nabízející obdobný produkt není vůbec slyšet (variabilní sazby Oberbank začínají na 3,73 %). Nízkou úrokovou sazbou na sebe banka strhne pozornost a přitáhne nové klienty.

Ti se, vzhledem k možnosti předčasného splacení nebo bezplatného přestoupení na hypotéku s fixní sazbou, nemusejí obávat, že v případě nárůstu sazby PRIBOR prodělají. Naopak podle prognóz vývoje úrokových sazeb mohou ještě několik měsíců na nízké variabilní sazbě profitovat. Zároveň tato hypotéka ale vyžaduje občasný dohled a sledování úrokových sazeb, což pro běžného klienta může být problém.

Anketa

Dali byste nyní přednost variabilní sazbě před fixní?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 1. 10. 2011 11:15