Spočítejte si...

Zavřít

Přepočítejte si podlahovou plochu bytu. Můžete se vyhnout zvýšení nájemného

Z odůvodnění oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu musí dostatečně určitě vyplývat, jaká je podlahová plocha bytu.

Tento údaj (o podlahové ploše) je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné.

Jednostranné zvyšování do konce roku a pak podle dohody nebo soudního rozhodnutí

Jednostranné zvýšení nájemného z bytu pronajímatelem ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění pozdějších předpisů, bylo možno uplatnit v období, které skončilo dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech    České   Budějovice,  Plzeň,  Karlovy  Vary,  Liberec,  Hradec  Králové,  Pardubice,  Jihlava,  Brno,  Olomouc  a  Zlín,  končí  období,  kdy lze uplatnit jednostranné  zvýšení  nájemného  pronajímatelem,  dnem  31. prosince 2012. Nadále by změny výše nájemného měly být dosahovány dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem bytu, popř. za ingerence soudu ve smyslu ust. § 696 občanského zákoníku, kdy soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, jestliže se na něm obě strany nedokázaly dohodnout mimosoudně.

Nejvyšší soud ČR řešil ve své rozhodovací praxi významné a zajímavé otázky. Dvě už jsme si probrali – otázku povahu lhůty pro možnost nájemce podat (včas) žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného a jednak otázku kolize uplatnění smluvně mezi pronajímatelem a nájemcem dohodnutého navyšování nájemného (např. prostřednictvím tzv. inflační doložky) na straně jedné a zvyšování nájemného podle deregulačních předpisů na straně druhé. Krátce si připomeneme odpovědi a pak uvedeme další nový případ řešený Nejvyšším soudem ČR.

Časové omezení obrany proti jednostrannému zvýšení nájemného – tříměsíční lhůta je propadná

Ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2171/2009, ze dne 10. 3. 2011, Nejvyšší soud ČR uzavřel:

„Lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného podle ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. je lhůtou hmotněprávní a prekluzivní (propadnou).

Nejdříve uplynutím uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné; nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí) může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je podání žaloby v zákonné lhůtě; jejím marným uplynutím pak již nájemci vzniká (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné.

Je-li žaloba na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného podána po uplynutí prekluzívní lhůty, soud ji musí již z tohoto důvodu zamítnout (neboť právo domáhat se neplatnosti zvýšení nájemného zaniklo prekluzí) a nemůže tudíž věcně přezkoumávat platnost oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného.“

Kolize valorizačních mechanismů:  Smluvní zvyšování má přednost před jednostranným

Pokud si pronajímatel a nájemce smluvně dohodli valorizační mechanismus zvyšování nájemného z bytu, odlišný od mechanismu, který upravují předpisy o deregulaci nájemného (zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a předpisy prováděcí), např. tzv. inflační doložku, pak je třeba postupovat podle tohoto smluvního ujednání, které má přednost. Pronajímatel už nemůže jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb., a to i když se smluvní mechanismus valorizace ukázal posléze pro něj jako méně výhodný (jeho uplatnění vede k nižšímu nájmu, než by činil nájem zvyšovaný podle příslušných předpisů). Tak lze vyjádřit závěr, který vzešel z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4677/2009, ze dne 12. 10. 2011.

Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního poměru měněna, pak se na změně nájemného dohodli jinak, než stanoví zákon č. 107/2006 Sb. V takovém případě musí pronajímatel – má-li za to, že je na místě nájemné zvýšit – postupovat podle smluvního ujednání a není oprávněn jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb.

Za dohodu o možné změně nájemného je třeba považovat i ujednání účastníků, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Samotná skutečnost, že pronajímatel má při změně výše nájemného postupovat podle smluvních ujednání a nikoliv podle zákona č. 107/2006 Sb., nemůže vést k závěru, že je tímto postupem znevýhodněn.

Uvedený právní názor je shrnut ve sjednocujícím stanovisku občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR určeném ke zveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek: „Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného (například tak, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem), pak se na změně nájemného dohodli jinak (ust. § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), a postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. se neuplatní.“

Možnost snížení nájemného nájemcem?

Domnívám se, že nájemci dotčení nesprávnou volbou a uplatněním valorizačního mechanismu ze strany pronajímatele zřejmě jsou oprávněni, pokud se k takovému opatření rozhodnou, platit do budoucna nájemné toliko ve výši odpovídající zvýšení podle smluvně s pronajímatelem sjednaného valorizačního mechanismu, pokud je nižší než nájemné jednostranně zvýšené dle zákona č. 107/2006 Sb., tedy si jednostranně upravit (snížit) úroveň nájemného, aniž by se měl pronajímatel úspěšně domoci doplacení nájemného.

Rovněž, že se patrně mohou, s přihlédnutím k úpravě promlčení, z titulu bezdůvodného obohacení domáhat vrácení případného přeplatku na nájemném – rozdílu mezi nižší úrovní nájemného vypočteného dle smluvně dohodnutého valorizačního mechanismu a zaplacenou vyšší úrovní dle protiprávně uplatněného deregulačního mechanismu podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a prováděcích předpisů, a to i když nebylo jednostranné zvýšení nájemného řádně a včas napadeno žalobou ve smyslu ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. a příslušná lhůta propadla.

Oporu pro takový přístup nacházím především nikoliv v tom, že by pronajímatel stanovil nájemné nesprávně (neplatně) – v rozporu s pravidly zákona č. 107/2006 Sb., nýbrž právě v tom, že jej stanovil podle jeho pravidel, neboť k tomu na základě jeho ust. § 3 odst. 2 vůbec nebyl oprávněn a byl povinen postupovat podle odlišné autonomní smluvní úpravy dosažené s nájemcem. Jde však toliko o nezávazný výklad autora tohoto článku.

Nesprávná výměra plochy v oznámení o zvýšení nájemného z bytu způsobuje jeho neplatnost

V případě řešeném Nejvyšším soudem pod spis. zn. 26 Cdo 2305/2011 a  uzavřeném rozsudkem ze dne 17. 9. 2012, Soud prvního stupně svým rozsudkem určil, že je neplatné oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Žalobkyni, jež je spolu s druhým žalobcem společnou nájemkyní bytu, bylo dne 26. 9. 2006 doručeno oznámení žalovaného (pronajímatele bytu) o jednostranném zvýšení nájemného, včetně přílohy obsahující identifikaci bytu, v němž prostřednictvím svého zástupce uvedl, že počínaje dnem 1. 1. 2007 se na základě příslušných ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., zvyšuje měsíční nájemné na 32,30 Kč za m2 podlahové plochy bytu, která činí 139,6 m2, tj. celkem na 4.509,08 Kč.

Ze znaleckého posudku soudního znalce však soud zjistil, že celková plocha místností v předmětném bytě činí 127,93 m2. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že jelikož žalovaný vycházel při výpočtu nájemného z nesprávného údaje o podlahové ploše bytu, způsobuje tato skutečnost sama o sobě nesprávnost výpočtu zvýšení nájemného jako celku, neboť je v rozporu s ust. § 3 odst. 3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Uzavřel tedy, že oznámení tak bylo v rozporu se zákonem a žalobě na určení neplatnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného vyhověl.

K odvolání žalovaného soud odvolací rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Zaujal názor, že cílem úpravy obsažené v uvedeném zákoně je, aby si nájemce – z důvodů zde rozvedených – mohl překontrolovat správnost zvýšení nájemného. Z ust. § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá pro pronajímatele povinnost zdůvodnit zvýšení tak, aby z něj bylo zřejmé, že byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku nájemného.

Této povinnosti nelze dostát, pokud jeden z předpokladů řádného stanovení výše nájemného, tj. podlahová výměra místnosti bytu, vyjádřená v ust. § 3 odst. 3 uvedeného zákona počtem metrů čtverečných, není správný. Bylo-li tedy v dané věci oznámení založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nezbytné k řádnému stanovení výše nájemného, nemělo všechny podstatné zákonné náležitosti a je tak neplatné.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Namítal, že obligatorní (povinnou) náležitostí oznámení o zvýšení nájemného je pouze to, co je „výslovně uvedeno v zákoně“, tj. písemná forma sdělení o tom, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Uvádí, že pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby v oznámení o zvýšení nájemného byly povinně uvedeny další skutečnosti, bylo by to v příslušné právní normě pregnantně stanoveno.

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku připomenul právní úpravu:

Podle ust. § 3 odst. 5 věty první zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného.

Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu (odst. 4 zákona).

Z koncepce zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá, že výchozí konstantou pro určení zvýšeného měsíčního nájemného je cena nájemného za 1 m2 podlahové plochy (konkrétního) bytu, jež se určí postupem v zákoně a v příloze uvedeným. Dalším rozhodným údajem, od něhož se odvíjí celková částka zvýšeného měsíčního nájemného z bytu, je jeho podlahová plocha, s nímž citovaný zákon počítá (srovnej definici obsaženou v ust. § 2 písm. d/, § 3, § 4, příloha).

Z uvedeného logicky vyplývá, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat, jaká je podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel. Tento údaj je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. V případné žalobě na neplatnost zvýšení nájemného musí nájemce uvést skutečnosti, o něž opírá tvrzení o neplatnosti oznámení pronajímatele; jinak nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností.

Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné, jak správně dovodil odvolací soud.  Jelikož rozsudek odvolacího soudu shledal Nejvyšší soud ČR správný, dovolání svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 2305/2011, ze dne 17. 9. 2012, zamítl.

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 23. 10. 2012 16:11