Spočítejte si...

Zavřít

Pozor na poplatky u hypoték

Uvažujete o vlastním bydlení a poohlížíte se po nejvhodnějším hypotečním úvěru? V rámci výběru nezapomeňte na poplatky. Mohou úvěr docela prodražit a na rozdíl od nízkých úrokových sazeb se s nimi banky příliš nechlubí. Která banka nabízí nejnižší poplatky?

Úrokové sazby klesají, poplatky (většinou) zůstávají

Hypoteční úvěry jsou pro banky lukrativním produktem, který jim zajišťuje dlouhodobý příliv finančních prostředků s minimálními riziky. Není proto divu, že boj o klienty na českém hypotečním trhu je v plné síle a závod ve snižování úrokových sazeb jako by neměl konce. Za současného stavu však již další větší pokles sazeb nelze očekávat. Ale ani rychlý pohyb opačným směrem není kvůli vzájemné konkurenci hypotečních bank příliš pravděpodobný. Navíc svůj podíl na trhu financování bydlení budou chtít zvýšit i stavební spořitelny.

Banky však z něčeho být živy musejí. Podstatnou část jejich příjmů tvoří nejrůznější poplatky od klientů. Není tomu jinak ani u hypotečních úvěrů. Klient se musí připravit na to, že než mu banka půjčí, zaplatí nemalou částku na poplatcích za vyřízení úvěru. Zaplatit musí i znalecký posudek o ceně nemovitosti, kterou hodlá použít jako zástavu úvěru. U některých bank zaplatí poplatek i za čerpání úvěru, někde se setká např. s poplatkem za zaslání výpisu a téměř všude pak s poplatkem za vedení úvěrového účtu. Obvykle se prodraží i nedočerpání úvěru nebo jakékoliv změny úvěrové smlouvy. Různých poplatků je zkrátka hodně.

Kde získat informace

Orientace na českém hypotečním trhu je obecně obtížná. Je to dáno především tím, že se zde situace velmi rychle mění. Každá banka se logicky snaží v poskytnutých informacích zdůraznit přednosti svých produktů, přičemž o jejich slabších stránkách většinou decentně pomlčí. Osvědčenou taktikou je odkázat na internetových stránkách na infolinku a na infolince na hypotečního poradce, který si se zájemcem o úvěr rád sjedná schůzku. Případně se můžete stavit na pobočce, kde si zpravidla buď počkáte, nebo se dokonce musíte předem objednat. Cesta k informacím tedy bývá trnitá.

Informace o poplatcích, týkajících se hypotečních úvěrů, lze nalézt na internetových stránkách všech bank v elektronických verzích sazebníků. Ty však mohou být velmi stručné. Například u Komerční banky nebo u České spořitelny zde naleznete jen informaci o výši poplatku za zpracování úvěru a vedení úvěrového účtu. Ostatní banky jsou sdílnější, ale zase u některých položek není úplně zřejmé, co přesně se pod nimi skrývá, resp. kdy je banka účtuje (např. poplatek za nadstandardní službyWüstenrot hypoteční banky nebo poplatek za služby spojené s poskytnutím hypotečního úvěruHVB Bank).

Někdy je také poněkud složitější se k potřebné informaci „proklikat“ – například u eBanky se k sazebníku poplatků pro hypoteční úvěr dopracujete přes sazebník k běžnému účtu. Podstatně příjemnějším řešením by přitom byl aktivní odkaz přímo u informací o hypotečním úvěru. To se však týká i většiny ostatních bank.

Informaci o výši konkrétního poplatku lze získat také na (zpravidla bezplatné) infolince té které banky. Musíte však vědět, na co konkrétně se máte ptát, a narazit na správného partnera na druhém konci linky. Jinak bývají poskytnuté informace ne zcela úplné a přesné.

Nejhorší v tomto směru je asi situace u hypoteční banky Wüstenrot, kde se po zavolání na inzerovanou infolinku pouze dozvíte, že se vlastně jedná o infolinku stejnojmenné stavební spořitelny. Prakticky jedinou informaci, kterou zde obdržíte, je telefonní spojení na hypotečního poradce, jemuž musíte zavolat, pokud se chcete dozvědět o hypotečním úvěru cokoliv konkrétního.

Ke cti této bance neslouží ani poněkud méně přehledné informace o výši úrokových sazeb. Například u pětileté fixace lze v přehledu úrokových sazeb nalézt údaj 4,35%, ale kalkulátor i tisková zpráva uvádějí garantovanou sazbu 4,55%. Tristní je, že zmíněné problémy přetrvávají už delší dobu, přestože na ně banka byla upozorněna.

Mezi bankami jsou rozdíly

Konkurenční boj zařídil, že nabídky hypotečních bank se často dosti liší. Někdy jsou skutečné rozdíly spíše kosmetické, jindy zcela zásadní. Platí však, že správným výběrem bankovního produktu a banky, která vám jej poskytne, můžete ušetřit za dobu trvání hypotečního úvěru i desítky tisíc korun. Rozdíly přitom nejsou jen v úrokových sazbách, ušetřit lze i na poplatcích. Je rozdíl, jestli budete platit 100, nebo 600 Kč měsíčně za vedení úvěrového účtu, jestli za vyřízení miliónového úvěru nezaplatíte nic, nebo třeba 10.000 Kč, či jestli si k úvěru budete muset povinně pořídit životní pojištění.

Tabulka: Informativní přehled úrokových sazeb a vybraných poplatků k 1. 3. 2005(u­važován hypoteční úvěr do 70 % ceny zastavované nemovitosti ve výši 1 mil. Kč s fixací úrokové sazby na 5 let)
Hypoteční banka Název produktu Úroková sazba1) Poplatek za vyřízení úvěru2) Poplatek za odhad nemovitosti3) Měsíční poplatek za vedení účtu bez státní podpory
Česká spořitelna Nové TOP bydlení gar. 4,49 % 0,9%, min. 9.500 Kč cena znalce 150 Kč
ČSOB ČSOB Hypotéka inf. 4,65 %4) 0,45%, min. 8.000 Kč 2.500 Kč 150 Kč
eBanka Hypoteční úvěr inf. 4,95 % 0,85%, min. 5.000 Kč cena znalce 150 Kč
GE Money Bank HÚ Standard gar. 4,84 % 0,8%, min. 8.000 Kč cena znalce 150 Kč
HÚ Premium gar. 4,29 % 0 Kč cena znalce 600 Kč
HÚ Optimum gar. 6,19 %/6,49 % 0 Kč cena znalce 0 Kč
HVB Bank Majordomus HIT inf. 4,38 % 0,8%, min. 9.000 Kč5) cena znalce 150 Kč
Hypoteční banka Hypoteční úvěr od 3,99 % 0,6%, min. 6.000 Kč6) 2.800 Kč 150 Kč
Komerční banka HÚ Klasik inf. 4,90 % 0,8%, min. 9.000 Kč7) cena znalce 100 Kč
Raiffeisenbank HÚ Klasik od 4,39 % 0,8%, min. 5.000 Kč cena znalce 100 Kč
Wüstenrot HÚ Wustenrot gar. 4,55 % 0,8%, min. 4.000 Kč 4.000 Kč 150 Kč
Živnostenská banka HÚ účelový residenční od 4,30 % 1%, min. 8.000 Kč8) cena znalce 150 Kč

1) Gar. = úroková sazba garantovaná pro všechny úspěšné žadatele o úvěr, inf. = informativní výše sazby získaná dotazem na infolince, banka sazbu běžně neuvádí, od = minimální výše sazby, reálně dosažitelná sazba je zpravidla o několik desetin procentního bodu vyšší.
2) Většina bank má stanoveny i maximální výše poplatků, popř. i jinou procentní sazbu u vyšších úvěrů.
3) Uvažován odhad bytu. Není-li uvedena cena v sazebníku banky, je věcí dohody mezi žadatelem o úvěr a znalcem. Zpravidla se pohybuje mezi 3.000 – 4.000 Kč.
4) Banka poskytuje snížení sazby stálým klientům po splnění stanovených podmínek.
5) Pro žádosti podané do 15. 5. 2005 bez poplatku.
Zdroj: internetové stránky a infolinky bank

Extrémní banka

V nabídce GE Money Bank lze nalézt kromě běžné hypotéky Standard i dvě extrémní hypotéky – alespoň co se poplatků týče. Poplatky za vedení úvěrového účtu 600 Kč měsíčně u hypotéky Premium jsou bezkonkurenčně nejvyšší na trhu. Na druhou stranu u této hypotéky banka nepožaduje žádný poplatek za zpracování úvěru a garantuje u ní poměrně příznivou úrokovou sazbu (2,99 % při roční fixaci, 3,99 % při tříleté fixaci a 4,29 % při pětileté fixaci). Zejména u úvěrů s delší dobou splatnosti však mohou vysoké poplatky za vedení úvěrového účtu úvěr hodně prodražit.

Tatáž banka zároveň nabízí hypotéku Optimum, u níž za vedení úvěrového účtu nebudete platit vůbec. Nezaplatíte nic ani za zpracování úvěru a dokonce bude zdarma pojištěna u pojišťovny Cardif Pro Vita i vaše schopnost úvěr splácet. Banka si totiž přijde na své díky vyšší úrokové sazbě, kterou nabízí dokonce ve dvou variantách podle druhu zvoleného pojištění (Cardif A nebo B). Hlavní kouzlo tohoto řešení je v tom, že na rozdíl od poplatků si klient může úroky z hypotečního úvěru poskytnutého na financování bytových potřeb odečíst od svého základu daně z příjmů.

Zvážení, které z obou řešení je výhodnější, je na každém žadateli o úvěr. Pozitivní je, že mu banka tento výběr umožňuje, negativní pak to, že mu ho moc neusnadní. Na internetových stránkách této banky se mi informace vyhledávaly poměrně obtížně a na placené (!) infolince jsem si nejprve vyslechl pouze nahrávku z automatu kvůli přetížení linky a při dalším zavolání mi operátorka místo konkrétních informací nabídla pouze telefonický kontakt na hypotečního poradce. V poplatkové politice GE Money Bank ještě stojí za zmínku poplatek 500 Kč za čerpání úvěru, který většina ostatních bank požaduje až při opakovaném čerpání nebo vůbec ne.

Je doba zkracování?

Českomoravská hypoteční banka zkrátila svůj název a nezapomíná na to upozornit v mediální kampani. Dosud na hypotečním trhu v žádném směru nijak zvlášť nevyčnívala, takže její vlastníci patrně dospěli k názoru, že je vhodný čas to změnit. Tato banka přitom má co nabídnout – např. velkou variabilitu poskytovaných úvěrů (progresivní, degresivní splácení, fixovaná nebo plovoucí úroková sazba atd.) nebo mírnější nároky na posuzování bonity žadatelů o úvěr. Kromě toho v současné době již neplatí, že její úroková sazba patří k těm nejvyšším na trhu.

V oblasti poplatků určitě stojí za zmínku kromě nejpodrobnějšího elektronického sazebníku zejména produkt Hypotéka bez poplatků. Může být poskytnut fyzickým osobám pro všechny hypoteční úvěry s minimálně tříletou dobou fixace nebo „plovoucí“ sazbou P plus s výjimkou Americké hypotéky a Hypotečního úvěru na družstevní bydlení. Poplatky spojené s vyřízením a správou úvěru jsou zahrnuty do úrokové sazby, což přináší výhody zmíněné u hypotéky Optimum GE Money Bank.

Nenechte si uniknout akční nabídky

V poslední době snad neuplynul měsíc, aby některá z bank neohlásila snížení úrokových sazeb. Poplatky však banky mění mnohem méně často a ne vždy pro klienty výhodným směrem. U hypotečních úvěrů lze spíše narazit na různé časově omezení nabídky, v jejichž rámci je nabízena většinou sleva na poplatku za zpracování úvěru. Tato úspora se projeví zejména tehdy, když si půjčujete nižší částku na kratší dobu, resp. uvažujete o jejím předčasném splacení. Tímto způsobem totiž lze při pořizování bydlení vyřešit i potřebu půjčky pouze na několik let, což vyjde levněji než běžný komerční úvěr.

Slevu 50 % z poplatku za vyřízení hypotečního úvěru můžete získat u Komerční banky, pokud předložíte žádost o úvěr do konce dubna. Zcela bez poplatku slibuje vyřídit hypoteční úvěr pro financování bydlení HVB Bank, a to pro žádosti předložené až do poloviny května. Nutno však upozornit, že sleva se netýká nákladů na znalecký posudek nemovitosti použité na zajištění úvěru. Ty byly dříve u HVB Bank zahrnuty přímo v poplatku za vyřízení úvěru, ale nyní je banka účtuje samostatně tak, jak je obvyklé jinde.

Uvedený výčet zřejmě nebude úplný, protože lze očekávat, že s podobnými akčními nabídkami přijdou i další banky, popř. je zopakují (např. u České spořitelny bylo možno získat hypoteční úvěr bez poplatku na konci loňského roku). Než se tedy rozhodnete pro konkrétní hypoteční úvěr, vyplatí se vám zaktualizovat a vyhodnotit si informace o tom, co která banka zrovna nabízí. Situace na trhu se mění proklatě rychle.

Všechno může být jinak

Na závěr pokládám za nutné uvést, že poplatková politika je v podstatě interní záležitostí každé banky. Na rozdíl od výše úrokové sazby před uplynutím doby fixace mohou být poplatky průběžně měněny. Jejich stávající výše tedy nemusí být určující, zejména pak v dlouhodobém časovém horizontu. Během minulých let v Česku dokázaly banky své klienty v této oblasti často dost nepříjemně překvapit. Stačí vzpomenout na nehoráznost v podobě zavedení poplatků za správu úrokového zvýhodnění, k níž neváhaly sáhnout v obavách o své zisky téměř všechny v Česku působící stavební spořitelny.

Anketa

Poplatky hypotečních bank jsou...

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 2. 3. 2005 14:03