Pojistka na slušný život výměnou za dům

Zajistit se na stáří je v současné době holá nezbytnost. Státní důchodový systém bude stačit na přežití, nikoli na důstojný život. Jednou z možností, jak neskončit bez prostředků, je pořídit si nemovitost. Budoucí důchodce bude sice (možná i po celý život) místo nájemného platit splátky hypotéky, ale v záloze bude mít byt nebo rodinný domek v řádu několika milionů. Před novým penzistou, který už získal majetek, ale vyvstane další problém: penze nestačí na údržbu. Nemovitost proto bude chtít pronajmout nebo prodat. V tu chvíli mu nabídne pomocnou ruku HILD.

Pronájem nebo hypotéka?

HILD je maďarská společnost, která působí též v Bulharsku a Rumunsku a v současnosti se již zabydlela i u nás. Dne 23.července 2008 byla zapsána v obchodním rejstříku jako Hild Management Czech Republic, s.r.o. s uvedením činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. V Česku má zaregistrovánu doménu www.hild.cz, která zatím není v provozu. Podmínkou prodeje domu či bytu společnosti HILD je vyšší věk majitele, ten musí mít minimálně 65 let. Výše doživotní renty totiž závisí kromě hodnoty nemovitosti též na věku žadatele. Klient, který se společnosti upíše, může dostat při prodeji nemovitosti až 50 % její ceny, většinou se ale jedná pouze o třetinu hodnoty. Kladem je, že důchodce se nemusí nikam stěhovat a dožije tam, kde je zvyklý.

Hypotéka na dožití

HILD tak v podstatě nabízí jeden z typů hypotečního úvěru, který v Česku ještě žádná banka nenabízí – tzv. equity release. Společnost svou činnost pokládá za činnost realitních makléřů. Ano, kupují nemovitosti. Ovšem vyplácejí pravidelnou doživotní rentu, což je činnost pojišťoven, kterou nemůže provozovat nikdo bez příslušného povolení. Proto se o HILD začala zajímat i Česká národní banka. Její mluvčí Pavlína Bolfová písemně sdělila:ČNB nepovažuje na základě dostupných informací aktivity společnosti HILD za regulovanou činnost ve své působnosti.

Společnost HILD nenabízí plnění pro případ nahodilé události v budoucnu, ale pravidelný důchod (a zřízení věcného břemene dožití) jako protihodnotu za koupi nemovitosti. V tomto případě nepanuje žádná nejistota o začátku pravidelného vyplácení jednotlivých splátek kupní ceny, neboť splátky jsou vypláceny již od chvíle podpisu smlouvy. Chybí zde prvek nejistoty, zda se klient začátku vyplácení dožije či nikoli. Nabízená služba proto nenaplňuje definici pojišťovací činnosti dle českých právních předpisů. Potenciální obchodní vztah obsahuje pouze jedinou neznámou – počet splátek a tedy celkovou kupní cenu, což ovšem nepostačuje k podřazení právního vztahu pod pojišťovací činnost. Ustanovení o dodatečném určení kupní ceny v závislosti na události, která teprve nastane, nejsou v kupních a jiných smlouvách neobvyklá. Zatímco uzavírání pojistných smluv je vyhrazeno pojišťovnám, uzavírání kupních smluv a smluv o důchodu (dle § 842 a násl. občanského zákoníku) není výslovně vyhrazeno nikomu.«

Problematická etika

Aktivity společnosti HILD nenaplňují podle ČNB ani definici penzijního připojištění podle příslušného zákona. Činností penzijního připojištění se rozumí shromažďování peněžních prostředků od jeho účastníků (a státu), nakládání s těmito prostředky a vyplácení dávek penzijního připojištění. Do přijetí relevantní právní úpravy podléhá činnost společnosti HILD v České republice obecným předpisům upravujícím podnikání. Zájmy spotřebitelů hájí v takovém případě Česká obchodní inspekce, na základě zákona o ochraně spotřebitele.

HILD však čelí i ve své domovské zemi kritice ze strany etiky. Společnost vydělává více, zemřou-li její klienti dříve, což se nelíbí jejím kritikům. Dlužno ovšem dodat, že na stejném principu fungují veškeré doživotní renty bez ohledu na jejich poskytovatele – ať už je to pojišťovna, penzijní fond nebo stát.

Individuálním přístupem ke každému klientovi se odlišuje HILD od bank. U amerických či britských zpětných hypoték existuje poměrně průhledný způsob výpočtu renty. Tu pak zájemce může porovnat s dalšími nabídkami. Od bankovních zpětných hypoték, které nabízejí například britské či americké banky, se maďarská varianta liší. Nejen nedostatečnou vyčísleností celé transakce, ale i tím, že po smrti klienta již nedochází k vyúčtování a dědicové tak nezískají nárok na nevyplacené částky. Zájemce o nabídku společnosti Hild to má komplikovanější. Rentu mu vyměří na tělo a kromě peněz mu nabídnou celou řadu dalších služeb. Například v Maďarsku vydává časopis Nyugdíjas Élet určený starší generaci a v Rumunsku otevřela Klub Hild, který pro své členy pořádá literární čtení, divadelní produkce, kurzy, exkurze a rozhovory s psychology, lékaři a odborníky na zdravou výživu. HILD se finančně podílí na údržbě, pojištění a dalších platbách, které nejsou spojené s vlastním užíváním domu. Zároveň si uvědomuje, kdo jsou jeho klienti a přidává širokou škálu sociálních služeb. Důchodce má například zajištěn úklid či pečovatelskou službu.

Pod drobnohledem ČNB

Otázka vlastnictví je jedním z nejdiskutova­nějších aspektů zpětných hypoték. Prvním problémem jsou rizika spojená s tím, že renta přestane chodit, i když je už nemovitost převedená. Společnost HILD slibuje, že v takovém případě budou smlouva i převod anulovány. Dalším problémem je, že po zpětné hypotéce nezůstává žádný majetek. V Maďarsku proto společnost nabízí i program, který zhruba třetinu hodnoty nemovitosti nevyplácí v rentách klientovi, ale až později jeho dědicům. V Bulharsku, kde HILD také podniká, museli z tohoto důvodu dokonce měnit zákony.

V Česku zatím není jasno, kdo bude činnost společnosti regulovat. Podle výše uvedeného vyjádření ČNB pod její dohled nespadá, protože jde spíše o činnost realitní společnosti. Ministerstvo financí se ale přiklání k variantě, že jde o formu životního pojištění a regulace ČNB je tedy nutná.