Spočítejte si...

Zavřít

Osobní, družstevní a nájemní byt... kdy se který vyplatí?

Otázka řešení bytové situace patří k nejpalčivějším problémům většiny lidí, zejména však tíží mladší generaci. Jakému typu ale dát přednost? Je lepší zvolit dům, či byt v osobním vlastnictví, obecní nájemní byt, družstevní byt, nebo klasický nájemní byt?

Při volbě „formy bydlení“ obecně platí, že záleží především na finanční situaci jedince či rodiny, nelze však podceňovat ani jiné faktory, které mohou mít důležitý vliv na konečné rozhodnutí.

Před výběrem nejlepšího řešení je nezbytné zvážit všechny možné varianty a dopady na každého jednotlivce v domácnosti. V definitivním rozhodnutí by měly být zahrnuty plány členů domácnosti v blízkém i vzdálenějším časovém horizontu. Klíčovou roli rovněž sehrává dostupnost práce a vzdělání pro děti, zdravotní stav jednotlivých členů domácnosti či vazba na dopravní obslužnost lokality.

Dům či byt v osobním vlastnictví

V současnosti patří k nejvíce preferovaným způsobům bydlení vlastnické bydlení. Nejedná se o nic jiného než o soukromé vlastnictví rodinného domu nebo bytu. Stává se společenským trendem a k jeho podpoře přispívá nejen široká nabídka úvěrových produktů (hypotéky, úvěry ze stavebního spoření), ale i novomanželské půjčky či půjčky na modernizaci bytového fondu a neodvratná deregulace nájemného v ČR.

Jednoznačná výhoda osobního vlastnictví tkví v tom, že soukromý vlastník má absolutní svobodu v nakládání se svým domem nebo bytem (prodej, zástava, pronajímání, úprava vnitřních dispozic aj.). Tento druh „svobody“ neposkytuje žádná jiná možnost bydlení.

Pořízení nemovitosti k bydlení je zpravidla nejdražší variantou. Na druhou stranu nese i spoustu výhod. Vlastník nemovitosti neplatí žádné nájemné. Hradí pouze služby spojené s bydlením – platby za elektřinu, plyn, vodné a stočné, u bytů se ale musí počítat s příspěvkem do fondu oprav, případně příspěvkem na provoz společných prostor (osvětlení chodby, výtah, údržba prostor okolo domu s byty).

Vlastnictví bytu je zapisováno do katastru nemovitostí. Znamená to, že vlastnické právo k bytu jeho vlastník získá teprve poté, co je příslušný katastrální úřad zapíše. K bytu v osobním vlastnictví může být v katastru nemovitostí zapsáno i více spolumajitelů.

Jako určitá nevýhoda může být vnímána některými vlastníky i skutečnost, že katastr nemovitostí je veřejným seznamem, a proto údaje o vlastnících jednotlivých bytů jsou veřejně dostupné, a kdokoli si je tak může na požádání opatřit. Skutečnost, že jednotlivé bytové jednotky jsou zapsané v katastru nemovitostí má samozřejmě na druhou stranu řadu předností. Především je snadné zjistit nejvýznamnější informace o bytu, který se rozhodnete koupit – v katastru nemovitostí je uveden nejen vlastník, ale též jednotlivá omezení vlastnického práva tohoto vlastníka, tedy zda je byt zastaven, zda je zatížen věcným břemenem či předkupním právem třetí osoby.

U domů a bytů v osobním vlastnictví se při jejich převodu na jinou osobu platí tříprocentní daň z převodu nemovitosti a v určitých případech i daň z příjmu. Od ní lze osvobodit v případě, že jste v bytě nebo domě měli bydliště alespoň dva roky před prodejem (nebo jste nemovitost vlastnili po dobu 5 let). Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, příjem musí vykázat v daňovém přiznání a cenu bytu navíc doložit znaleckým posudkem.

Při prodeji bytu v osobním vlastnictví je nutné nového majitele zapsat do katastru nemovitostí. Nejenže je s převodem bytu ve vlastnictví více „papírování“ než při převodu družstevního bytu, ale v některých lokalitách České republiky trvá tento převod poměrně dlouho, např. v Praze to může být i více než 5 měsíců.

Dále je třeba zmínit, že byt, který je vlastněn jeho uživatelem, je samozřejmě v případě smrti vlastníka předmětem dědění, a přechází tak na dědice zemřelého. Není tedy třeba mít obavy, že právo k bytu zanikne smrtí, jak tomu za určitých okolností může být v případě bytů nájemních.

Pokud člověk nemá žádné zkušenosti s nákupem či prodejem nemovitostí, že vhodné požádat o pomoc právníka, který pomůže možná rizika minimalizovat. Sice se zaplatí více peněz, ale za jistotu hladkého a bezstarostného průběhu převodu nemovitosti se vynaložené náklady vyplatí.

Na trhu s byty jednoznačně cenově dominují byty ve vlastnictví. Pokud porovnáme cenu shodných bytů ve stejné lokalitě, které se liší pouze tím, že jeden z nich je ve vlastnictví (a je tedy prodávána bytová jednotka), zatímco v druhém případě jde o byt družstevní (prodávající nabízí pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k bytu), pak rozdíl mezi cenami těchto bytů může být i 20 – 30 %.

Družstevní bydlení

Pokud je vlastní bydlení pro daného člověka nedosažitelné, nezbývá než se ucházet o možnost bydlení v bytech v družstevním vlastnictví nebo si najít klasický pronájem cizího bytu.

Družstevním bydlení má již celkem dlouhou historii a stále má své příznivce po celém světě. Tento typ bydlení lze charakterizovat tím, že stojí na pomyslném rozmezí mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Družstevní bydlení má tu výhodu, že jde o celkem dobře fungující systém opírající se o jasně stanovenou právní úpravu. Nedávno byla též schválena řada zákonů o podpoře družstevní bytové výstavby, které mají nastartovat výstavbu nových družstevních bytů.

Právo k vlastnictví družstevního bytu má člen družstva a toto právo je pevně spjato s vlastnickým podílem v daném družstvu. Dům je v katastru nemovitostí obvykle evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (byty nejsou v katastru zapsány samostatně). Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tzn. nejsou evidováni coby vlastníci bytů, ale své byty „vlastní“ nepřímo tak, že mají členský podíl na družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé.

Z družstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti, přesněji řečeno neplatí se přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity.

Anuita se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace domů a dům splácí obci nebo městské části. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou jeho poplatky.

Družstevní byt lze „prodat“ bez souhlasu družstva. Ačkoli se často používá termín prodej bytu, správně jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového člena družstva. Smlouva o převodu by měla být písemná, ale zákon nevyžaduje (a neměly by ani stanovy družstev) ověření podpisů či jiné formality. Převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitostí.

Na rozdíl od „prodeje“ pronájem družstevního bytu podléhá schvalování družstva, nicméně ve stanovách si mohou členové upravit volný podnájem bytů.

Bytové družstvo i společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. V případě špatného hospodaření nebo platební neschopnosti družstva či společenství mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci.

Družstvo za své závazky odpovídá celým svým majetkem. Jestliže na něj bude vyhlášen konkurz, dům patřící družstvu se všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty, dojde ke zrušení družstva a jeho členové ztratí výsady zakotvené ve stanovách. Exekucí sice nedojde k zániku nájmů jednotlivých bytů, ale nájemníci ztratí právo podílu na majetku a nový majitel domu jim byty pak „jen“ pronajme v souladu s ustanoveními občanského zákoníku.

Nedávnou změnou zákona o dluhopisech bylo bankám umožněno poskytovat hypotéky i na koupi družstevního bytu – je ale zpravidla třeba mít jinou nemovitost, kterou je možné zastavit.

Nájemní bydlení

Poslední možností, jak získat střechu nad hlavou, je pronájem bytu v soukromém vlastnictví cizí osoby nebo bytu ve vlastnictví obce či města – jde o tzv. státní byty. Na zájemce neklade nároky v podobě počáteční velké finanční investice, nicméně nájemné je hlavně v Praze a velkých městech poměrně vysoké.

Lze říci, že pronájem bytu je nejvýhodnější, pokud chcete byt využívat kratší dobu (cca do tří let). Pronájem bytu je velmi často využíván lidmi, kterým se nevyplatí za prací dojíždět, nebo se kvůli zaměstnání přestěhovali na delší vzdálenost a na nové bydlení nemají finanční prostředky. Rovněž je využíváno často mladými lidmi, pro které je pronájem často jedinou možností jak se rychle dostat k bydlení.

V případě záměru užívat byt dlouhodobě je zpravidla výhodnější vzít si hypotéční úvěr pro pořízení vlastního bydlení. To je samozřejmě možné jen v případě, kdy máte dostatečně velký příjem. Splátky hypotéčního úvěru na pražský byt v ceně nad 1 milion korun jsou srovnatelné s tržním nájemným a mohou se pohybovat okolo 8 000 Kč. Výhodou však je, že splátkami se platí na vlastní byt, zatímco nájemné „jde do kapsy“ pronajímateli.

widgety

<calculator id=„7“></calcu­lator>

Z logiky věci je zřejmé, že pronajatý byt lze užívat jen v takovém rozsahu, jak dovoluje nájemní smlouva uzavřená s jeho vlastníkem. Bez jeho vědomí a souhlasu se nesmí například byt podrobovat stavebním úpravám nebo jej nesmíte pronajímat třetí osobě.

Anketa

Jaký druh bydlení ve své současné situaci preferujete?

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 11. 2006 20:44