Spočítejte si...

Zavřít

Odhad nemovitosti vás může připravit o desítky tisíc. Jak se bránit?

Jednou z věcí, které musíme řešit při nákupu či stavbě nemovitostí, je odhad. Pokud se výrazně liší od kupní ceny, může nastat velký problém.

Hypoteční trh se znovu rozhýbal, zájem o hypotéky znovu roste. Banky sice podle údajů Fincentrum Hypoindexu drží úrokové sazby 2,05 %, objem hypoték však roste a je rekordní, překonaly se dokonce i předkrizové hodnoty. Zatímco v dobách předkrizových byly hypotéky spíše doménou vyšší střední třídy, dnes se k hypotékám dostanou i profese, kde nejsou mzdy či platy příliš vysoké: Nesmírně nás těší, že našimi klienty jsou dnes i učitelé nebo prodavačky, což bylo dříve nemyslitelné, potvrzuje Šárka Kloučková ze společnosti M&K Development. 

Česká národní banka však nutí komerční banky k tomu, aby byly při poskytování 90 a 100 procentních úvěrů obezřetnější. Můžou totiž v případě propadu ekonomiky a cen nemovitostí představovat značné systémové riziko, jelikož se zhorší životní situace „vlastníka“ nemovitosti, který nebude schopen své dluhy splácet. Připomeňme si, že to byly právě 100–120procentní rizikové subprime hypotéky, které rozpoutaly hypoteční a poté i finanční krizi ve Spojených státech a poté v celém světě.

Hypotéky s 90 % LTV, ale i 100procentní hypotéky, jsou stále na našem trhu dostupné. Nepředstavují však riziko jen pro banku, ale také pro kupující. Jedním ze způsobů, jak se snaží banky zajišťovat proti špatným nemovitostem ve svém portfoliu, které jsou obtížně prodejné, je podrobný odhad nemovitosti, který však může vyjít ve váš neprospěch.

Výsledkem tak může být, že na hypotéku nedosáhnete a budete potřebovat více vlastních prostředků (snížit LTV), abyste na nemovitosti dosáhli. Pokud už máte podepsanou rezervační smlouvu s realitní kanceláři, pak nedojde k naplnění této smlouvy ohledně nákupu nemovitosti a vy tedy můžete přijít o desítky tisíc korun, které jste v podstatě zbytečně věnovali realitní kanceláři.

Developerské projekty pod palcem

Motá se vám hlava ze všech developerských projektů a nebaví vás proklikávat desítkami developerských stránek? Pomoci vám může náš projekt novostavby.mesec.cz, kde najdete většinu developerských projektů přehledně na jedné stránce.

Vyhledávání je jednoduché, intuitivní – pokud vás projekt zaujme, dostanete se přímo na stránky daného developera, kde poté můžete vybírat podrobněji.

Co tedy dělat?

Máte vyhlédnutou nemovitost, do které vás vzal realitní makléř? Rozhodně nepodepisujete rezervační smlouvu, celé financování by mělo být analyzováno podstatně dříve. Pokud si chcete brát hypotéku s vysokým LTV, pak postupujte podle následujících kroků.

  1. Zajděte si do banky: Informujte se na bankovní pobočce, zdali vaše finanční možnosti postačují k nákupu nemovitosti, která se vám líbí. Nechte si spočítat jak variantu s požadovanou hypotékou a LTV, tak také variantu, kdy by LTV bylo vyšší. Dostanete ještě od banky hypotéku? A jaká bude zde úroková sazba? Vše je nutné pečlivě zvážit. Je vhodné uvažovat o předschválení hypotéky.
  2. Expert v nemovitosti: Pozvěte si do nemovitosti, o kterou máte zájem, nezávislého odhadce či hypotečního specialitu. Hypoteční makléři, kteří vyřizovali desítky hypotečních úvěrů, dokáží velmi dobře odhadnout, zdali nemovitost skutečně při odhadu dosáhne dané kupní ceny. Výhoda volby hypotečního specialisty je také v tom, že se nejspíše s odhadcem zná, má tedy způsoby, jak nenápadně odhadci sdělit, na jakou odhadní cenu se potřebuje dostat. (Docházet by k tomu samozřejmě nemělo, je to však praxe, která se na našem trhu objevuje.)
  3. Rezervační smlouva s vrácením peněz: Pokud nějakou rezervační smlouvu s realitní kanceláří podepisujete, přidejte ustanovení, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, dojde k navrácení vámi zaplacené provize. Většina seriozních realitních kanceláří nebude mít s tímto ustanovením problém. Takové ustanovení si například do smlouvy přidal zájemce o nemovitost Patrik Marek. Přečtěte si článek 3 tipy, jak bezpečně koupit nemovitost, kde najdete praktické rady, jak máte postupovat v případě tvorby rezervačních a dalších smluv. 
  4. Mějte finanční rezervu: Nekupujte nemovitost až na „dřeň“ s vlastními prostředky, ale mějte určitou finanční rezervu, která vám pomůže vyrovnat nižší odhadní cenu, abyste se dostali na požadované LTV. Pokud peníze „bokem“ máte na výbavu nemovitosti, můžete nejnutnější vybavení v bytě vyřešit prostřednictvím spotřebitelského úvěru, který lze v současné době získat za výhodný úrok.
  5. Nevyšlo to: Pokud jste dodržovali jednotlivé kroky a stejně to nevyšlo, pak jste naštěstí nepřišli o provizi RK, ale jen o čas. Přesto však ještě lze něco dělat. Podle Jana Paška, garanta oboru Oceňování majetku na škole Bankovní institut, je možností kontaktovat banku s tím, že s odhadem nesouhlasíte a přejete si, aby byl uskutečněn odhad jiným odhadcem z banky. Musíte ale počítat s tím, že zaplatíte za odhad další náklady. Odhad s nezávislým odhadcem si raději nedělejte, ze strany banky nebude s velkou pravděpodobností uznán. Čtěte také: Práce odhadce nemovitostí? Volný čas a až 50 000 Kč měsíčně

Chci stavět dům, banka mi ho ale podhodnotila

Pokud si chcete postavit rodinný dům na svém pozemku, skutečně v mnoha případech dochází k tomu, že banka dům značně podhodnotí. Je to pochopitelné, důvodem je špatná lokalita. Podívejte se proto, za kolik se nemovitosti v lokalitě, kde vlastníte pozemek, prodávají, zjistěte si cenu obvyklou. Se stavební firmou se pak pokuste do této ceny vejít.

Pokud to není možné, pak budete potřebovat více vlastních prostředků. Pokud je skutečně rozdíl mezi cenou nového domu a starších domů v dané lokalitě enormní, pak zvažte, zdali není lepší si koupit již postavený dům, který vás vyjde podstatně levněji.

Modelový příklad nižší odhadní ceny

Realitní kancelář za nemovitost 3+kk v Praze požaduje 3 mil. Kč. Našetřeno však máte 300 000. Znamená to, že splníte podmínku 10procentní spoluúčasti, LTV u hypotečního úvěru tedy dosáhne 90 %.

Pokud bude odhad vyšší či stejný, jako je kupní cena, pak nic kupující řešit nemusí. Pokud však dojde k odhadu nemovitosti ve výši 2,8 mil. Kč, pak zde nastává problém. Banka je v tomto případě schopna poskytnout hypoteční úvěr jen ve výši 2520 tisíc. Pokud realitní kancelář ani vlastník z ceny nemovitostí nesleví, pak budeme potřebovat místo 300 000 Kč celkem 480 000, tedy o 180 000 Kč více, aby se jednalo o 90procentní hypoteční úvěr. Pokud peníze nemáte, pak vám už zbývá si jen vzít hypotéku s vyšším LTV, tam však lze očekávat vyšší úrokové sazby, pro schválení je také nutné mít vyšší příjmy.

18 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 3. 8. 2015 10:41