Spočítejte si...

Zavřít

Od kdy běží záruční doba ke kupovanému bytu?

Developer, k němuž jste zavázáni smlouvou o smlouvě budoucí, kupovaný byt zpřístupní k nastěhování ještě před uzavřením kupní smlouvy. Jak je to pak se zárukou za vady?

Záruka platí od převzetí – od nabytí vlastnictví

Nejvyšší soud ČR potvrdil, že záruka na nový byt se počítá až od okamžiku, kdy se uživatelé stanou vlastníky bytu, tedy od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Developer nesmí zkrátit záruku o dobu, po kterou lidé žijí např. na základě smlouvy o smlouvě budoucí nebo předávacího protokolu v bytě před tím, než se stanou jeho vlastníky.

V r. 2004 uzavřeli žalobci – fyzické osoby, spotřebitelé  - se žalovanou – právnickou osobou podnikající v realitní činnosti smlouvu o smlouvě budoucí o převodu příslušné bytové jednotky. V září r. 2005 žalobci jednotku převzali do užívání na základě předávacího protokolu, přičemž součástí protokolu byl i soupis vad. Poté v r. 2006 žalobci uzavřeli smlouvu o převodu vlastnictví bytu a jednotku nabyli. V říjnu r. 2007 (tj. po 24 měsících od podpisu předávacího protokolu) reklamovali žalobci další vady bytu. Žalovaná s odkazem na uplynulou záruční dobu reklamaci odmítla. Žalobci se tak obrátili na soud, aby bylo žalované uloženo odstranit příslušné vady bytové jednotky. Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Soud prvního stupně uzavřel, že práva z odpovědnosti za vady bytu mohli žalobci uplatňovat teprve od okamžiku, kdy se stali vlastníky bytové jednotky, tedy ode dne zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dále doplnil, že vady, které žalobci vytkli při převzetí bytu v roce 2005, nebyly uplatněny řádně, neboť žalobci v té době nebyli kupujícími, resp. nebyli vlastníky bytu. Rozsudkem bylo části žalobního nároku v souladu se závěry znaleckého posudku vyhověno. 

Odvolací soud rozsudek změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl s odůvodněním, že je třeba přihlédnout především k dohodě účastníků uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí, dle níž si strany sjednaly záruku v délce trvání 24 měsíců, jež počíná běžet ode dne podpisu předávacího protokolu. Žalobci si proto podali dovolání k Nejvyššímu soudu.

Posouzení sporu Nejvyšším soudem

Kupní smlouva o prodeji nemovitosti, kterou na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oboru „realitní činnost“ a na straně kupujícího spotřebitel, se použijí též zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě. Tato úprava svoji povahou tak vylučuje obecnou úpravu uvedenou v ust. § 499 a násl. občanského zákoníku a rovněž obecnou úpravu o kupní smlouvě uvedenou v ust. § 588 – 600 občanského zákoníku.

Dle ust. § 621 občanského zákoníku záruční doba počíná běžet převzetím věci kupujícím, z čehož je zcela patrné, že „oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího.“ Proto je logické, že žalobcům právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením kupní smlouvy svědčit nemohlo. 

Pokud by záruční doba měla běžet dříve, došlo by k popření samotného principu záruky a vedlo by to k absurdním závěrům. V takovém případě by totiž osoba užívající věc (v tom okamžiku by ještě nebyla v postavení kupujícího) uplatnila vady z odpovědnosti u vlastníka věci, který by byl navíc osobou povinnou z vady věci. Úprava odpovědnosti za vady prodané věci slouží k ochraně kupujícího, aby se mohl domáhat na prodávajícím svých nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něj nabyl.

Účastníci smlouvy o smlouvě budoucí nemohli platně počátek záruční doby změnit, protože tím by fakticky došlo k jejímu zkrácení. Záruční dobu je možno pouze prodloužit.

Pokud žalovaná svolila žalobcům k nastěhování do bytu dříve, nelze toto posuzovat jako převzetí věci kupujícím ve smyslu ust. § 621 občanského zákoníku. Za převzetí nemovité věci je třeba považovat pouze vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Před uzavřením kupní smlouvy, resp. dřív než se podle ní stali vlastníky bytové jednotky, nemohli žalobci z pozice kupujících uplatnit svá práva z odpovědnosti za její vady.

Nejvyšší soud ČR proto svým rozsudkem sp. zn. 33 Cdo 2881/2012 ze dne 20. 6. 2013 zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Záruka se řídí vkladem vlastnického práva do katastru

Záruční doba k nemovitosti v případě, že je prodávajícím podnikatel z realitní činnosti a kupujícím spotřebitel, počíná běžet vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí (bez ohledu na datum sepsání předávacího protokolu):

Kupujícím nemohlo svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Smyslem úpravy odpovědnosti za vady prodané věci je ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil.

Uplatnění práva z odpovědnosti za vady předpokládá platně uzavřenou kupní smlouvu; nebyla-li smlouva platně uzavřena, nemůže kupující uplatnit u prodávajícího právo z odpovědnosti za vady. Na tom nemůže nic změnit odlišné ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. 

Smlouvou o budoucí kupní smlouvě účastníci nemohli platně změnit běh zákonné záruční doby tak, že by počala běžet dříve, než kupující převzali bytovou jednotku (formou zápisu do katastru nemovitostí). Důsledkem ujednání o záruce obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě bylo nepřípustné krácení záruční doby. 

Umožnila-li prodávající kupujícím, aby se do předmětné bytové jednotky nastěhovali a začali ji užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nedošlo tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu ust. § 621 věty první občanského zákoníku; (budoucí) kupující v této době nebyli v postavení kupujících. Podpisem předávacího protokolu, ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci, neboť převzetím nemovité věci, jíž bytová jednotka bezesporu je, je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

cestovko

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Cdo 2881/2012, ze dne 20. 6. 2013)

Použitá literatura: Rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Cdo 2881/2012; Huml, O.: Od kdy běží záruční doba k bytu?, epravo.cz, 13. 9. 2013

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 9. 2013 18:05