Spočítejte si...

Zavřít

Ochrání nový zákon lépe majitele nemovitostí před podvody?

Jak majitele nemovitostí účinněji chránit před podvodnými zápisy v katastru?

V článku se opět zaměříme na změny, které přinese nový občanský zákoník. Dnes ale nepřímo prostřednictvím novinek u katastrálního zákona.

Nové zápisy a elektronické dokumenty

Právě do katastru se dostanou nové typy zápisů. Bude se sem zapisovat například v minulosti zmíněné právo stavby nebo dokonce právo nájmu a tzv. pachtu (právo nájmu a právo pachtu se bude zapisovat dobrovolně na přání jedné ze stran, ale pouze se souhlasem vlastníka).

Nový zákon umožňuje také podávání dokumentů elektronickou formou. Podmínkou bude, aby byly opatřeny tzv. kvalifikovaným časovým razítkem. Dnes je možné podávat elektronicky pouze formuláře.

Například návrh na vklad je možné podat pouze na předepsaném formuláři, který vyplníte na webovém rozhraní a po absolvování zhruba 20 kroků se dostanete k možnosti si jej vygenerovat v papírové podobě s čárovým kódem. Vyplněním formuláře přes web od vás zároveň katastr získává informaci o zadání informací do formuláře. Teprve až podepíšete kupní smlouvu na nemovitost, je nutné vytisknout a podepsat výše zmíněnou papírovou podobu elektronického formuláře a s kupní smlouvou ji zanést na katastrální úřad na podatelnu. Katastrální úřad si informace propojí se svým záznamem o zadání formuláře a je-li kupní smlouva v pořádku, zanesou se nové změny do všech záznamů.

Ochrání nový katastrální zákon majitele nemovitosti?

Podle právníků by mohl nový katastrální zákon lépe ochránit vlastníky nemovitostí před fiktivními podvodnými převody v katastru.

Nově bude muset zmocněnec zastupujícího vlastníka předkládat úředně ověřenou plnou moc. O změnách v katastru pak bude úřad informovat kromě zmocněnce nově i samotné vlastníky.

Od nového roku bude mít katastrální úřad povinnost zasílat informace účastníkům vkladového řízení o tom, že právní vztahy jsou dotčeny. A to buď poštou, přes datovou schránku nebo jiným vhodným způsobem, který si účastníci s úřadem dohodnou. Vlastník by tak měl mít informace o každém návrhu, který se týká jeho nemovitosti. Ačkoliv opatření nejsou stoprocentně spolehlivá, domníváme se, že zákonodárci učinili maximum možného. Ročně dojde přibližně k 60 podvodným převodům nemovitostí, od příštího roku očekáváme, že jejich počet klesne a nová legislativa tak přispěje k větší právní jistotě, okomentoval změny Aleš Linhart partner v advokátní kanceláři TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

Pomůže lepší komunikace úřadů

Takže vlastník nemovitosti by se měl zprávou od katastrálního úřadu dozvědět o jakémkoli podání, které se bude týkat jeho nemovitosti. Pokud tedy majitel se svou nemovitostí zrovna žádné změny nezamýšlí, může ho zpráva z úřadu včas upozornit na nesrovnalost a po kontaktu katastru je možné včas podvodu zabránit a ušetřit další nepříjemnosti. Toto opatření bude bezzubé, pokud budete mít v katastru nahlášenou již neplatnou adresu, telefonní číslo nebo nefunkční mail. Ve svém zájmu byste tak měli kontaktní informace udržovat aktuální.

Zákonodárci se pokusili ošetřit i případy, kdy se vlastník nemovitosti v mezidobí přestěhuje. Katastrální úřad by měl totiž automaticky dostat údaje z centrální evidence obyvatel. Tato informace by se tedy měla načíst do elektronických systémů, vysvětlil Linhart s tím, že zákon to přímo předjímá, kdy říká, že katastrální úřad má na tyto údaje právo a ostatní úřady mu tyto informace z evidence obyvatel mají dávat. Evidence obyvatel by vaši novou adresu, kterou si řádně přihlásíte, měla tedy automaticky poslat do systémů katastrálního úřadu a ta by se měla změnit přímo i u vlastnického listu v katastru.

Nový zákon nijak neupřesňuje způsob, kterým vás má úřad o podání jako vlastníka informovat. To pravděpodobně učiní až prováděcí vyhláška. Nejjistějším způsobem je určitě podání poštou nebo přes datovou schránku, kde se odesílateli zobrazí vyzvednutí zprávy.

Katastrální úřad bude podle našeho názoru s rozhodnutím o schválení podání také čekat, až se mu v případě písemné informace o novém podání vrátí doručenka. V tomto čase má majitel nemovitosti čas reagovat na případný podvodný zápis v katastru bez toho, aniž by musel rozporovat provedený podvodný zápis, domnívá se Linhart.

V případě e-mailů či zpráv přes SMS může být v praxi proces komplikovanější i pro katastr. Úřad by se totiž vystavoval riziku, že sice majiteli nemovitosti odešle SMS, ale ta z nějakého důvodu pravému vlastníkovi nedorazí (o čemž se katastr nedozví) a ten bude později napadat pravost podání a tvrdit, že zprávu o změně neobdržel. Jak přesně si tedy úřady poradí s tím, jak informovat vlastníky nemovitostí, ukáže asi až praxe. Pravděpodobně ale budou podporovat doručení poštou nebo datovou schránkou.

Zákon na zmocněnce nespoléhá

O změnách v katastru se dozvíte i v případě, že jste pověřili k úkonům nějakého zmocněnce. Nově totiž bude katastr o změnách informovat vás oba. Zákon chce eliminovat případy, kdy zmocněnec vloží do katastru falešnou plnou moc, aby mohl jednat bez vědomí vlastníka nemovitosti.

O tom, jak nový občanský zákoník zasáhne do oblasti užívání nemovitostí, už jsme informovali v řadě článků. Přečtěte si například: 

7 změn, kterými nový občanský zákoník ovlivní užívání nemovitostí

Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace

Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo

cestovko

Pronajímatelé nemovitostí dostanou více práv (nejen) na zlobivé nájemce

Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše, co je pod stavbou, bude vaše

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 9. 2013 0:00