O praskání bublin na trhu s realitami

Na českém realitním trhu se prý opět nafukuje cenová bublina. Ceny bytů totiž rostou rychleji než mzdy i počet obyvatel. Někteří odborníci tvrdí, že dříve či později tato bublina splaskne a ceny bytů rázem poklesnou. Kdy a o kolik však nikdo neví. Ono totiž není jasné, jestli se tu vůbec nějaká cenová bublina nafukuje.

Jak poznat cenovou bublinu?

Pojem cenová bublina charakterizuje stav, kdy ceny rychle stoupají, aniž by byl jejich růst podložen objektivními důvody. Kupující akceptují stále vyšší ceny kvůli očekávání jejich dalšího rychlého růstu. Pokud však z nějakého důvodu poptávka poleví, růst cen se může proměnit ve strmý pád. Vše je hlavně psychologickou záležitostí a příčiny vzniku, růstu ani splasknutí cenových bublin nemusí být vůbec zřejmé.

Problémem je už jen poznat, zda cenová bublina vůbec vzniká. Ještě obtížnější pak je zjistit, jak moc je nafouknutá a odhadnout její budoucí vývoj. Chybějí totiž objektivní měřítka a ve hře je příliš mnoho vzájemně se ovlivňujících faktorů. Jen stěží přitom lze určit, zda cena určená trhem odpovídá realitě a jestli dynamika jejího růstu je či není odůvodněná.

Pokud například růst průměrných cen bytů v Česku – což je mimochodem dosti pofidérní údaj – za posledních pět let předstihl růst reálných mezd zhruba o deset procent, není to ještě nezvratným důkazem nafukování cenové bubliny. Tato skutečnost spíše odráží fakt, že trh s byty tu byl dlouho zakonzervován a rozhýbal se až díky větší dostupnosti úvěrů a uvolnění regulace nájemného. Cenový vývoj tedy třeba jen dohání léta stagnace.

V podmínkách cen nájemného, pokřivených tuhou státní regulací a silnou ochranou práv nájemníků na úkor majitelů bytových domů, nelze příliš použít k spolehlivému určení cen bytů ani výnosovou metodou. Ze stejných důvodů je krajně ošidné vyvozovat nějaké závěry stran nafukování cenové bubliny z porovnání růstu cen bytů s růstem nájemného.

Navíc jsou tu i další obtížně vypočitatelné faktory. Například touha bydlet ve vlastním. Lidé začínají kvalitě svého bydlení přikládat daleko větší význam než doposud, a proto za něj neváhají i více zaplatit. S růstem životní úrovně lze očekávat, že tento trend ještě zesílí. Na druhou stranu demografický vývoj časem změní rozložení ekonomických sil ve společnosti, a to naopak posílí poptávku po levnějších bytech i za cenu jejich nižší kvality.

Omyl! Byty v Česku vesměs předražené nejsou

Záleží samozřejmě na úhlu pohledu. Nebydlící občan s běžnými příjmy bude nepochybně tvrdit, že předražené jsou. Získat byť jen malý byt ve větším městě totiž lze jen za cenu téměř celoživotního splácení úvěru. To přece ale není nijak neobvyklé ani jinde ve světě! Skupina lidí, kteří si mohou dovolit pořídit byt jenom z vlastních finančních prostředků bez hypotečního úvěru, je všude velmi úzká. Změnu v tomto směru tedy ani v Česku nelze očekávat.

Porovnávání absolutních cen bytů se zahraničím může být zavádějící. Faktem však je, že české ceny bytů – zejména těch mimopražských – jsou ve srovnání se západní Evropou stále ještě několikanásobně nižší. Přitom ceny stavebních materiálů, energií, dopravy atd. se liší podstatně méně. Snad jediný větší rozdíl je v cenách stavebních prací  – prozatím. Developeři tedy určitě budou přísahat, že byty v Česku předražené nejsou.

Tvrzení, že porovnávat je třeba nikoliv absolutní ceny bytů, ale ceny přepočtené podle kupní síly obyvatel, také trochu pokulhává. Tím totiž lze získat spíše srovnání dostupnosti bydlení v jednotlivých zemích než informaci o tom, jak a kde jsou byty předražené. Při důsledném uplatnění tohoto kritéria by totiž vyšlo, že v Česku je předražené skoro všechno – pohonné hmoty, elektronika, potraviny atd.

O předražení bytů by bylo možno hovořit spíše v okamžiku, kdy by jich byl na trhu takový nedostatek, že by kupující byli nuceni je kupovat za jakoukoliv cenu. Na českém trhu s byty však výrazný nepoměr mezi poptávkou a nabídkou není. Byty se stavějí tempem připomínajícím vrcholnou etapu socialistického budování panelových sídlišť a skoro stejně rychle se i prodávají. Kupující si většinou mohou vybírat z tisíců nabídek.

Různé statistiky a články o dramatickém vývoji cen bytů je třeba brát s rezervou. Například průměrná cena bytu určité velikosti je v podstatě nesmyslný údaj. Do jednoho pytle totiž hází třeba luxusní byt v Praze na Hradčanech s vybydleným panelákovým bytem v některém ze severočeských romských ghett. Nabídkové ceny z prospektů a inzerátů také nutně nemusí odpovídat ceně prodejní atd.

Ceny bytů nezvyšuje jen poptávka

Ceny bytů na trhu určují jednak náklady na jejich výstavbu, ale především je to zmíněný poměr nabídky a poptávky. Oba tyto faktory v posledních letech prošly bouřlivým vývojem. Růst nabídky bytů i poptávky po nich je důsledkem trvajícího ekonomického růstu. Díky němu vzrostla koupěschopnost obyvatel a zmizela i „blbá nálada“. Lidé vydělávají více peněz, nebojí se je utrácet a ochotně se i zadlužují.

S růstem životní úrovně se mění i struktura výdajů domácností. Lidé méně utrácejí za potraviny a stále více za bydlení a služby – tak, jak je to obvyklé v západoevropských zemích. Mění se ale také životní priority. Pořízení vlastního bydlení se dostalo na jedno z předních míst. Proč se tlačit v nevyhovujícím malém bytě, bydlet s rodiči nebo v drahém podnájmu, když jsou tu i jiné možnosti?

Hlavním důvodem rychlého růstu poptávky po bytech jednoznačně jsou nízké úrokové sazby a široká dostupnost hypotečních úvěrů. Bez úvěrového financování by trh s byty prakticky zamrznul. K tomu je třeba připočíst i mediální masáž ze strany bank, realitních kanceláří a developerů. Ze všech stran lidé slyší, že pořídit si vlastní byt na hypotéku je to nejlepší, co mohou pro své budoucí blaho udělat.

Osvědčeným nástrojem používaným obchodníky pro přesvědčení váhavců je strach: pokud nekoupí nyní, nechají si utéct poslední příležitost k výhodnému nákupu. Nejdřív to byl strašák raketového růstu cen nemovitostí po vstupu Česka do Evropské unie, pak vliv změny sazeb DPH za stavební práce. Podobně na lidi působí i obavy z deregulace nájemného, které však jsou – na rozdíl od jiných obav – do značné míry oprávněné.

V růstu cen nových bytů se promítá i rychlý růst cen vstupů – energií, materiálů a stavebních prací. Ušetřit použitím levnějších materiálů nebo nekvalifikovaných pracovních sil v případě hromadné výstavby bytových domů už vlastně ani nejde. Zbývá tedy jen možnost buď zvýšit ceny bytů, nebo snížit zisk developera, na což ale žádný developer samozřejmě dobrovolně nepřistoupí. Kupující vyšší ceny zatím akceptují, a tak ceny bytů rostou.

Poptávka po bytech? Žádné dramatické změny

Pokles poptávky po bydlení asi bezprostředně nehrozí. Do budoucna pak bude záležet hlavně na dostupnosti úvěrů a na stavu ekonomiky. Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by inflační tlaky byly natolik silné, aby donutily Českou národní banku k radikálním opatřením v podobě výrazného zvýšení úrokových sazeb. Jejich postupné zvyšování o zlomky procentního bodu ekonomický růst ani zájem o hypotéční úvěry příliš nezchladí.

Zachování dostupnosti úvěrového financování bytových potřeb má totiž klíčový význam nejen pro trh s byty, ale i pro ziskovost bank. S postupným mírným nárůstem úrokových sazeb lze tedy očekávat jen změny v reklamách a obchodní politice bank, které se budou snažit udržet atraktivitu svých nosných produktů pro zákazníky třeba snížením poplatků za vyřízení úvěru. Hypoteční trh asi neporoste dosavadním tempem, ale jeho růst se nezastaví.

Nebezpečí, že by trh s byty byl nasycen, podle všeho také zatím příliš nehrozí. Poptávka po bytech v Česku byla dlouhou dobu uměle potlačena a trh s byty v podstatě neexistoval. Svou bytovou otázku navíc aktuálně řeší silné populační ročníky. Než budou jejich potřeby uspokojeny, ještě chvíli potrvá. Masivní uvolňování starších bytů v množství ohrožujícím prodej bytů nových s sebou demografický vývoj také ještě dost dlouho nepřinese.

Nejvýraznější riziko pro trh s byty tedy asi nadále představuje neočekávaný zásadní zvrat v ekonomickém vývoji. Přinést ho může například skokový růst cen ropy v důsledku teroristického útoku či válečného konfliktu nebo třeba propuknutí epidemie (nikoliv nutně jen ptačí chřipky). V dnešním globalizovaném světě ovšem klidně může dojít k ekonomické krizi i bez zjevné a konkrétní příčiny.

Rizikem ohrožujícím trvání ekonomického růstu v Česku nejspíš nejsou ani tak globální katastrofy, ale spíše nahromaděné a dlouho neřešené vnitřní ekonomické problémy. Trvale deficitní státní rozpočet, nekontrolovatelný růst mandatorních výdajů a nelepšící se podnikatelské prostředí mohou přivodit krizi, která by způsobila daleko větší škody než jen cenové otřesy na trhu s byty.

Koupit byt, nebo prodat?

Na otázku, zda je nyní vhodná doba k nákupu nebo prodeji bytu, neexistuje jednoznačná odpověď. Záleží na tom kdo, z jakých důvodů a za jakých podmínek o nákupu či prodeji bytu uvažuje. Stručně řečeno: prodávat rychle byt jen kvůli obavě z prasknutí cenové bubliny je nesmysl. Stejně tak je ale nesmyslné odkládat jeho prodej s vidinou dosažení vyšší prodejní ceny v budoucnu, jste-li rozhodnuti byt prodat a potřebujete peníze.

Podobné je to i s pořízením bytu. Pokud nemáte kde bydlet a jste přesvědčeni, že zvládnete splácet hypotéku, nejspíš opravdu bude lepší poohlédnout se po vlastním bytě než platit drahý pronájem. Úrokové sazby zvolna stoupají a hypotéky ani byty v dohledné době nejspíš levnější nebudou. Vždy se však vyplatí pečlivě vybírat – byt i způsob jeho financování. Můžete tak ušetřit spoustu peněz.

Když se člověk rozhoduje byt koupit nebo prodat, neměl by se nikdy rozhodovat ukvapeně. Neuvážený nákup či prodej pod tlakem se vždy odrazí na ceně. Při nákupu se vyplatí vybírat a neskočit hned po první nabídce. Alternativou k pořízení nového bytu například může být nákup a rekonstrukce bytu staršího. Kvalita bytu v novostavbě postavené narychlo s náklady stlačenými na minimum může být horší než u bytu v renovovaném paneláku.

Anketa

Jsou podle vás nemovitosti v Česku předražené?

53 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 8. 2007 16:32