Spočítejte si...

Zavřít

Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace

Pokud do konce roku dům nedosáhne určitého stupně rozestavěnosti, můžete mít kvůli novému občanskému zákoníku problémy s majitelem pozemku nebo s hypotékou.

Podle nového občanského zákoníku (NOZ) se od příštího roku stane nová stavba součástí pozemku. Pokud jste stavebníkem, ale pozemek vám nepatří, můžete mít problém. A to nejen při jednání s majitelem pozemku pod vaší stavbou, ale i s bankou, u které čerpáte hypotéku. 

Stavba součástí pozemku

Od roku 2014 se stanou nové stavby v případě jednotného vlastníka součástí pozemků, na kterých stojí. Nově se nebudou ani samostatně zapisovat do katastru nemovitostí. Pokud v novém roce tedy na vlastním pozemku budete stavět dům, bude ten k pozemku automaticky přirůstat.

Problémy se stavbou na cizím pozemku

Složitější bude situace v případě, že budete stavět na pozemku někoho jiného. Pak může vzniknout problém použít stavbu stojící na cizím pozemku jako zástavu. Stavba totiž bude součástí pozemku, který vlastní někdo jiný. 

Postavíte-li tak na cizím pozemku v příštím roce dům, bude vlastně patřit majiteli pozemku a vy získáte jakési virtuální právo stavby, které trvá 99 let. Kromě toho budete mít také předkupní právo na tento pozemek, ale majitel pozemku bude mít předkupní právo na vaši stavbu. Pokud bude jeden z vás chtít pozemek či dům prodat, musí je nabídnout přednostně k odkupu tomu druhému. Otázkou je, jak se se situací poperou banky z pohledu zástavního práva k hypotékám. Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek, vysvětluje Jan Bureš, odborník na hypoteční úvěry z Raiffeisenbank. 

Jak se dozvíme níže z vyjádření bank, může být stavba na cizím pozemku opravdu obtížně financovatelná. 

Podrobněji jsme se problematice práva stavby věnovali v článku Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo 

Domů, které stojí na cizím pozemku a budou zapsány v katastru do konce roku 2013, se změny nedotknou a nadále bude platit, že stavba i pozemek jsou samostatné věci. Pokud  bude věcné právo ke stavbě nebo pozemku zřízeno do 31. 12. 2013, stavba se nestane součástí pozemku, dokud takové právo trvá. Odborná právní veřejnost však zatím není jednotného názoru, zda se toto pravidlo uplatní i v případě, kdy je k pozemku nebo ke stavbě zřízeno zástavní právo, uvedl Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Pojistěte se ještě letos

Podle právníků z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti si můžete ušetřit některé problémy a dohady s odlišným majitelem pozemku včasnou přípravou v roce 2013. 

Pro pořádek zopakujme, že stavby, které budou na přelomu roku 2013 a 2014 patřit jiné osobě, než vlastníku pozemku, zůstanou i nadále samostatnou věcí. 

Zároveň podle NOZ (§ 3055 odst. 2) platí, že výše uvedené pravidlo platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

Pokud tedy bude před 1. lednem 2014 vloženo do katastru nemovitostí věcné břemeno umožňující dle stávajících předpisů na pozemku stavět, nebo bude před tímto datem uzavřena obdobná smlouvě (především nájemní) takovéto právo zakládající, tak stavba postavená na základě takové smlouvy nebo takového věcného břemene bude nadále samostatnou věcí a nestane se součástí pozemku bez ohledu na stupeň rozestavěnosti k 31.12.2013, vysvětluje Petr Dobeš, partner v advokátní kanceláři TaylorWessing e|n|w|c Advokáti. Podle něj tak teoreticky budou moci vznikat stavby, které nebudou součástí pozemku ještě velmi dlouho po vstupu NOZ v účinnost. Zákon totiž nestanoví žádnou lhůtu. 

Jediný požadavek je, aby byla taková smlouva platná dle starého OZ a aby byla podepsána před 31.12.2013, dodává Dobeš, který také radí na těchto smlouvách nechat úředně ověřit podpisy, aby nebylo možné v budoucnu zpochybnit datum podpisu smlouvy.

Stavte rychle

Situace s odlišným vlastníkem možná zkomplikuje život i těm, kteří staví dům a hypotéku už čerpají. Pokud do konce roku tato stavba nebude v takovém stupni rozestavěnosti, který by splňoval podmínky pro zápis do katastru nemovitostí (tedy obvodové stěny alespoň do výše prvního nadzemního podlaží), nebude možné ji na vás od nového roku do katastru zapsat. Nedojde totiž ke vzniku samostatné stavby, ale ta se po 1.1. 2014 stane součástí pozemku. Do katastru už se zanese pouze zmíněné právo stavby, které je převoditelné, stává se předmětem dědictví a lze zatížit zástavním právem. Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě, upozorňuje Hlavička z kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Pokud by stavba podmínku pro zápis do katastru splnila ještě v letošním roce, ale vy jste ji z nějakého důvodu přesto nestihli do katastru zapsat, čeká vás asi složité dokazování, že stavba vznikla ještě podle starých pravidel a neměla by se proto stát součástí pozemku. 

Trable vás mohou potkat i v případě, že máte rozestavěno na vlastním pozemku. V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo, varuje Bureš z Raiffeisenbank.

Neshodnou se ani odborníci

Zatímco někteří se domnívají, že pro situaci s rozestavěným domem na cizím pozemku je rozhodující datum zápisu do katastru nemovitostí, jiní si myslí, že důležitější je aspekt rozestavěnosti. 

Pokud budete stavět na cizím pozemku bez toho aniž byste se pojistili v roce 2013 jedním z výše zmíněných způsobů (věcné břemeno, nájemní smlouva,..), bude podle Petra Dobeše  rozhodující stav výstavby ke dni 31.12.2013. Pokud již bude stavba v takovém stavu, že bude samostatnou věcí, zůstane samostatnou věcí (ve smyslu § 3055 odst. 1 NOZ) i po vstupu NOZ v účinnost. Dle ustálené judikatury je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována do takového stadia, aby všechny další stavební práce směřovaly již pouze k dokončení druhově i individuálně určené věci. Takovýmto minimálním okamžikem je stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, vysvětluje Dobeš.

To, jestli bude v té době rozestavěná stavba zapsána do katastru nemovitostí, je podle Dobeše nerozhodné, protože zápis rozestavěné stavby do katastru má pouze tzv. deklaratorní účinky. Pokud však stavba zapsaná v katastru nebude, bude se muset samozřejmě dokazovat, v jakém stavu se nacházela k 1.1.2014, což nemusí být jednoduché, připouští Dobeš. 

V případech odlišného vlastníka stavby a pozemku (stavba dokončována až v roce 2014), které nebudou upravovat smlouvy z roku 2013, bude jediným řešením právo stavby. V případě sporu stavebníka a majitele pozemku bude nutné se obrátit na soud. Podle konkrétních okolností soud může buď rozhodnout, že pozemek i se stavbou zůstávají ve vlastnictví vlastníka pozemku a ten musí uhradit stavebníku určitou náhradu za stavbu (její výše odvisí od dobré víry účastníků) nebo za určitých okolností může pozemek (a tím i stavbu) přikázat do vlastnictví stavebníku (opět za určitou náhradu), popisuje východiska Dobeš z kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti. 

Pozor na spory v rodině

Problémy mohou potkat i ty, kteří vlastní dům a pozemek spolu s manželem nebo manželkou. O odlišného vlastníka totiž půjde ve všech těchto případech: 

  1. Majitelem pozemku je jeden z manželů. Stavba je v režimu společného jmění manželů
  2. Pozemek mají manželé v podílovém spoluvlastnictví. Stavbu mají v režimu společného jmění.
  3. Majitelem pozemku je obec či stát. Majitelem stavby je fyzická osoba. 
  4. Majitele pozemku je libovolný. Majitelem stavby je developer s nájemní smlouvou nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvě. 

Zdroj: Raiffeisenbank

Jak předejít potížím?

Netvrdíme, že se banky nenaučí situaci odlišného vlastníka pozemku a stavby řešit. Byly by samy proti sobě a přihrávaly klienty bankám, které budou flexibilnější. Zejména na začátku roku, dokud budou nové procesy v bankách čerstvé, je ale dost pravděpodobné, že se nevyhnete průtahům a komplikacím. Můžete si situaci nějak usnadnit?

Snažte se sjednotit vlastnictví pozemku a stavby. Toto řešení ale bude aplikovatelné asi jen u manželů, případně dalších rodinných příslušníků.

Stavíte-li na pozemku někoho jiného, pojistěte se řádnou nájemní smlouvou nebo ještě lépe i smlouvou o smlouvě budoucí. Zde si vymiňte od majitele pozemku prohlášení, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby, nebo vložte do katastru věcné břemeno.

Pokuste se stavbu dostavět do konce letošního roku minimálně do fáze, kdy už bude možné ji ještě letos zapsat do katastru nemovitostí a v případě hypotéky k ní hned poté zřiďte zástavní právo. 

Co na to banky? Teprve tvoří procesy 

Na řešení podobných komplikovaných situací jsme se zeptali i některých bank. Z odpovědí je ale zřejmé, že většina z nich novou právní úpravu teprve studuje a procesy zatím nejsou zcela známy.

Pro zajímavost ale uvádíme alespoň odpovědi těch, které už nějaké řešení naznačují.

1) Zástava u staveb a pozemků s jedním majitelem

Nové stavby se od roku 2014 stanou součástí pozemků, na kterých stojí a nebudou se dále zapisovat do katastru samostatně nýbrž se sloučí do jedné. Bude pro vás jako pro banku možné použít v případě jednotného vlastníka takovou stavbu jako zástavu? 

Marek Pšeničný, Česká spořitelna

Pokud se stane budova součástí pozemku, zanikne jako předmět občanskoprávních vztahů a nebude s ní po právní stránce možné nakládat. Stane se součástí pozemku, což přeneseně znamená, že lze právně nakládat pouze s pozemkem. Stavba jako taková fyzicky bude existovat, ale věcí bude jenom jako součást pozemku. Stavbu tedy nepůjde samostatně učinit předmětem zástavního práva a klient bude přinucen obecně dát do zajištění pozemek, a případně další pozemky, které tvoří funkční celek a na kterých jsou jednotlivé stavby umístěny.

Petr Plocek, UniCredit Bank

Ano, budeme zastavovat nemovitost jako celek. Banka vezme do zástavy pozemek a na vše, co na pozemku následně vyroste, se automaticky rozšiřuje zástavní právo.

Tomáš Kofroň, Raiffeisenbank

Ano, bude to možné.

Jana Wolfová, ČSOB, Hypoteční banka

Ano, úvěr bude zajištěn zástavním právem k pozemku a nově vznikající stavba se stane jeho součástí. Stavba by tak měla být samostatně nepřevoditelná a zastavený pozemek se tak bude zhodnocovat.

2) Zástava u rozestavěných staveb na pozemku jediného majitele

Nebude to problém ani v případě, že se bude první zástava vztahovat například jen na pozemek, ale pro další čerpání úvěru už bude chtít majitel zastavit rozestavěný objekt? Bude toto pro vás možné pouze v případě, že bude rozestavěná stavba zapsána do katastru do konce roku 2013? 

Česká spořitelna

Po 1.1.2014 nebude katastr nemovitostí evidovat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí. Pokud bude v úvěrové smlouvě u výstavby uvedeno, že další čerpání je podmíněno zřízením zástavního práva k rozestavěné budově, pak po účinnosti NOZ se tato podmínka stane nerealizovatelnou a klient si bude muset požádat banku o úpravu smluvních podmínek. Předpokládáme, že změna podmínek úvěru bude v daném případě bez poplatku. Je nepochybné, že do této situace se pár klientů kterékoliv banky dostane, řešením je změna smluvních podmínek (čerpání úvěru). Problém pro banku může vzniknout v případě, kdy výstavba je realizována na pozemku jiného vlastníka/jiných vlastníků a nedojde ke sloučení právních režimů, a tedy stavba se nestane součástí pozemku a bude považována za samostatnou věc v právním smyslu. Při výstavbě na pozemku třetí osoby bude zásadní, zda souhlas tato osoba se stavbou udělila před anebo po účinnosti NOZ (viz přechodná ust. §3055 NOZ). Pokud by souhlas se stavbou byl udělen po účinnosti NOZ, jsme toho názoru, že by pro výstavbu muselo být zřízeno věcné právo stavby. Vzhledem ke komplikovanosti vztahů mezi stavebníky a vlastníky pozemku nelze dát stručný výklad dopadů všech v praxi relevantních stavů, jež nastávají.

UniCredit Bank

Tento nový přístup je z hlediska rozčerpaných obchodů problematický, v současné době hledáme vhodné řešení a naše klienty budeme včas informovat. Na tuto situaci se připravujeme, nicméně předpokládáme, že podíl takovýchto obchodů bude minimální. V každém případě najdeme pro každého klienta takové řešení, aby mohl dokončit svůj záměr i přes změnu zákonů.

Raiffeisenbank

Objekt, který bude rozestavěn v roce 2014 bude automaticky přirůstat k pozemku, na kterém bude stát – nebude se tedy zastavovat zvláštní zástavní smlouvou, ale bude zvyšovat hodnotu zastaveného pozemku. Komplikace mohou nastat se stavbami, které budou zahájeny ještě letos, ale do konce roku nebudou zapsány jako rozestavěné. 

3) Zástava v případě odlišného stavebníka a majitele pozemku

Jak budete řešit v souvislosti se zástavou situace, kdy se bude stavitel stavby lišit od majitele pozemku? Bude se dát u vaší banky situace vyřešit pomocí smlouvy o právu stavby, tedy zatížit právo stavby zástavním právem?

Česká spořitelna 

ČS do počátku nepočítá, že by financovala právo stavby, a to s ohledem na nejasnosti a komplikovanosti vzniku věcného práva a jeho vymahatelnosti. Rovněž nebyl uspokojivě vyřešen problém tržní hodnoty věcného práva stavby. I přes právní dovolenost vzniku zástavního práva k právu stavby banka bude preferovat klasickou zástavu pozemku, jednotky nebo popř. i stavby (vždy s pozemkem, se kterým tvoří funkční celek). Výstavby na cizím pozemku tedy alespoň zpočátku nebudou financovány a klient bude nucen si uspořádat právní poměry tak, aby pozemek byl plně v jeho vlastnictví a stavba se stala jeho součástí. Nejčastěji se výstavba na pozemku třetí osoby týká širší rodiny, kdy ke sjednocení právního režimu stavby a pozemku může dojít převodem pozemku do vlastnictví klient/stavebníka.

UniCredit Bank

Standardně financujeme nemovitosti na pozemku stejného vlastníka. Pro tyto speciální případy hledáme řešení.

Raiffeisenbank

Ano, s takovou možností počítáme. V zástavní hodnotě ale bude nutno zohlednit časové omezení dané dobou platnosti smlouvy o právu stavby. Je možné, že v těchto případech bude banka financovat nižší procento záměru. 

ČSOB

Ano, budeme připraveni takové případy financovat a zřizovat zástavní právo jak k pozemkům, tak k právu stavby. Přesné podmínky financování takových případů v tuto chvíli projednáváme.

4) Úvěr na stavbu rozestavěnou v roce 2013 s přesahem do roku 2014

A co nový občanský zákoník znamená pro klienty, kteří na cizím pozemku mají v současnosti rozestavěný dům, na který již čerpají hypoteční úvěr?

Česká spořitelna

Pokud by ho čerpali na stavbu rozestavěnou v roce 2013 s pokračováním do roku 2014 až od příštího roku, pak bude záležet, zda stavba je jako rozestavěná evidována v KN v roce 2013 a zda je zřízeno zástavní právo k této stavbě, potom změna nebude žádná a po dokončení se tato rozestavěná stavba stane součástí pozemku (anebo nestane, ale banka bude mít v zajištění jak stavbu, tak i pozemek, není-li jednotné vlastnictví stavby a pozemku). Anebo se nepodaří zástavní právo k rozestavěné stavbě řádně do konce roku 2013 zřídit a potom je nutné upravit smluvní vztah s klientem. 

UniCredit Bank

V případě, že je vlastník pozemku a rozestavěné stavby odlišný, pak i po novém roce zůstane zápis v katastru nemovitostí stejný. Z toho důvodu se pro naše klienty nic nemění. (Pro tyto případy musí být rozestavěná stavba zapsaná v katastru nemovitostí v roce 2013).

Raiffeisenbank

Rozdíl nebude, pokud bude rozestavená stavba zapsána v KN. Pokud zapsána nebude, budou s čerpáním problémy (nemovitost se ocitne v KN až po kolaudaci a stavebník bude muset prokazovat, že se nestala součástí pozemku). 

ČSOB

Pokud byl rozestavěný dům v roce 2013 zapsán do katastru nemovitostí, zůstane samostatnou nemovitostí a pro klienty se nic nezmění. Pokud by stavba nebyla do konce roku zapsána do katastru nemovitostí, bude se každý případ klienta řešit individuálně.

5) Bude pro banky klíčový zápis do katastru nemovitostí?

Bude tedy pro tyto situace klíčový zápis v katastru? 

Česká spořitelna

Ano, klíčový bude zápis. Vše podstatné o postoji banky bylo sděleno v předchozích odpovědích.  Pokud bude existovat stavebník, jinou osobou bude majitel pozemku, pak se stavba nestane součástí pozemku. Přesto pokud bude udělen souhlas s výstavbou (věcné právo, smlouva apod.) před počátkem roku 2014, pak se výstavba bude moci uskutečnit na základě shodných pravidel jako je tomu nyní a předpokládáme, že tomu bude nikoliv na základě práva stavby. Jenom pokud souhlas se stavbou na cizím pozemku nebude v zákonem předvídané podobě udělen do konce roku 2013, bude moci stavebník zahájit výstavbu na základě příslušného ohlášení/povolení/veřejnoprávní smlouvy/certifikátu jen za podmínky, že má k pozemku „uděleno“ právo stavby. Banka již nyní optimalizuje schvalovací proces, aby k těmto situacím nedocházelo. 

Raiffeisenbank

Ano, bude.

cestovko

ČSOB

Ano, pro tyto případy bude rozhodující zápis stavby do katastru nemovitostí. Akceptaci zastavení práva stavby nevylučujeme, za plnohodnotné budeme pravděpodobně považovat zřízení zástavního práva nejen k právu stavby, ale současně i k pozemku, ke kterému se vztahuje. Nicméně, jak je řečeno výše, přesné podmínky financování případů, kde se objeví právo stavby, ještě projednáváme.

Jak vidno, pro banky bude kamenem úrazu právo stavby ve formě zástavy. Pokud už jej budou některé banky akceptovat, je možné že za přísnějších podmínek nebo s vyšší rizikovou přirážkou. Každopádně podmínky budou složitější. Proto šťastný ten, kdo stihne financování nebo stavbu samotnou dokončit ještě v letošním roce.

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 11. 12. 2013 9:09