Spočítejte si...

Zavřít

Nový katastrální zákon: je branou ke krádežím nemovitostí?

Říkají tomu legální možnost, jak někomu ukrást jeho nemovitost. Je katastrální zákon otevřenou branou k velkokrádežím nemovitostí, nebo je realita trochu jinde?

Katastrální zákon zažil poslední velkou proměnu před více než rokem, kdy – stejně jako řada dalších právních předpisů – musel reflektovat přijetí nového občanského zákoníku. Dalo se čekat, že nejvíce pozornosti vzbudí znovuzavedení zásady Superficies solo cedit (tj. povrch ustupuje půdě, v praxi vedoucí ke sjednocování pozemků se stavbami na nich stojícími), nicméně reálně stále ještě víří vášně zásada jiná, totiž zásada možnosti nabytí nemovitosti od nevlastníka.

Někteří ji dokonce považují za legální možnost, jak někomu ukrást jeho nemovitost. Stal se katastrální zákon otevřenou branou k velkokrádežím nemovitostí, nebo je realita trochu jinde?

Možnost nabytí věci od nevlastníka zakotvená v NOZ (a tím pádem i v katastrálním zákoně) je vlastně vyvrcholením pochybností, které ohledně tohoto způsobu nabytí vlastnictví panovaly za staré právní úpravy. Nejvyšší soud tenkrát opakovaně judikoval, že tato možnost v českém právu není, a naproti tomu Ústavní soud se opakovaně postavil na stranu osoby, která jednala v dobré víře. Zakotvení možnosti do zákona jednou pro vždy spor vyřešilo tak, že zákonodárce tuto možnost posvětil.

Samo nabytí od nevlastníka pak upravuje ust. § 984 odst. 1 NOZ, kde stojí: Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.

Snaha posílit právní jistotu se poněkud zvrtla

Cílem daného ustanovení bylo posílit právní jistotu těch, kteří jednali v dobré víře. To ostatně vyplývá i z důvodové zprávy k zákonu, ale i z prostého rozumného zamyšlení se. Ustanovení má předcházet situacím, kdy kupující nabyl nemovitost od někoho, kdo sice byl v katastru uveden jako vlastník, ale nikdy jím nebyl. Mohlo se tak stát, že kdykoliv před uplynutím desetileté vydržecí doby se o nemovitost přihlásil její skutečný vlastník a nabyvateli klidně i po devíti a půl letech nezbylo než se sbalit a nemovitost opustit. Navrácení kupní ceny pak musel vymáhat po prodávajícím, který už většinou byl ten tam.

Nicméně objevují se názory, že kvůli tomuto ustanovení bude možné beztrestně krást nemovitosti, kdy nepoctivec zfalšuje podpisy na kupní smlouvě, tu doručí s návrhem na vklad vlastnického práva katastru, který změnu zapíše, a on pak může vesele nemovitost skutečnému vlastníkovi doslova prodat pod nohama, zcela bez jeho vědomí. Pomineme-li, že tyto úvahy jsou zářným příkladem toho, že lidé se většinou snaží zákon ohýbat tak, aby sloužil v jejich prospěch i zcela v rozporu s duchem onoho zákona, není reálných důvodů k obavám. Zákonodárce si byl rizika vědom a včlenil do katastrálního zákona hned několik pojistek proti tomuto postupu.

Podvodník se nikdy vlastníkem nestane, podvedený může, ale…

Nepoctivec, který podvodem dosáhne zápisu svého jména u nemovitosti, se nikdy jejím vlastníkem nestane. Pokud však nemovitost prodá, kupující nabýt vlastnictví může, jestliže jednal v dobré víře (nikoliv tedy, pokud byl s podvodníkem domluven).

Skutečný vlastník, který by takto skutečně o nemovitost přijít mohl, má však hned několik možností obrany. Tou první je poznámka spornosti zápisu. Ta mu umožňuje kdykoliv, když se dozví, že je u jeho nemovitosti uveden jako vlastník někdo jiný, domáhat se po katastrálním úřadu výmazu tohoto zápisu a žádat, aby toto bylo poznamenáno. Tato poznámka pak znemožní jednat v dobré víře v rozporovaný zápis. Tuto možnost může „okradený“ vlastník uplatit ve lhůtě až jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápise změny vlastnictví dozvěděl.

O změně by se každopádně měl dozvědět, ať už nahlédnutím do katastru, nebo vyrozuměním o provedení vkladu, které mu ze zákona musí být doručeno. Pokud by však doručeno nebylo, prodlužuje se lhůta k uplatnění poznámky spornosti zápisu na tři roky od provedení sporného zápisu. Jestliže je spornost zápisu uplatněna po uplynutí lhůty, katastrální úřad ji rovněž zapíše, jen nebude zakládat nemožnost jednání v dobré víře.

Sama poznámka spornosti k zamezení nekalému zápisu stačit nebude. Do dvou měsíců musí vlastník rovněž katastru doložit, že uplatnil své právo u soudu podáním žaloby na určení vlastnictví, v opačném případě katastr poznámku spornosti vymaže.

Katastr si můžeme sledovat sami

V souvislosti s šířením informací, že může docházet k hromadným krádežím nemovitostí, vznikly různé subjekty nabízející placený monitoring, resp. hlídač katastru. V prvé řadě si ale hlídat katastr může bezplatně každý sám. O každé změně musí být vlastník informován písemně a může si vyžádat i informování pomocí e‑mailu či SMS. Dokonce i onen monitoring změn sám katastr nabízí a pokud se jedná o méně než dvacet nemovitostí, platí vlastník jednorázově 200 Kč. Ve finále si tak je každý vlastník schopen sám věci ohlídat a ještě při tom i ušetřit.

widgety

20 dnů na provedení změn

Další novinkou, kterou katastrální zákon obsahuje, je zavedení 20denní lhůty na provedení zápisu. Lhůta začíná běžet podáním návrhu na vklad a dříve, než uplyne, nemůže katastrální úřad změnu zapsat. Zavedení lhůty bylo kritizováno pro průtahy v řízení, nicméně zároveň je cenným nástrojem právě pro boj s podvodnými zápisy. Kdyby lhůty nebylo, mohlo by dojít k tomu, že vlastník se o změně sice dozví, ale ta byla okamžitě zapsána, tudíž se jeho postavení zhoršuje. Takto v průběhu oněch dvaceti dní upozornění katastru na sporný návrh na zápis automaticky povede k jeho nezapsání.

Závěr

Připravit někoho o nemovitost podvodem sice jde, ale jedná se o naprosto krajní případ, který k realizaci obnáší i naprostou laxnost původního vlastníka. Jestliže se o své nemovitosti nezajímá a navzdory veškerým upozorněním nereaguje na pochybné změny v katastru nemovitostí, nezbude v situacích, kdy se „s křížkem po funuse“ ozve, že mu nemovitost někdo vlastně ukradl, odkázat ho na starou právní poučku, že právo přeje bdělým…

19 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 10. 2015 10:44