Spočítejte si...

Zavřít

Kupujete nový byt? Pozor na standardy bez možnosti dalších změn

Katalogy bytových developerských projektů jsou lákavé a současná nabídka je velmi pestrá. Zájem o byty popohání i dostupnost hypoték, jenže kupovat standard podle katalogu se může prodražit ve chvíli, kdy potřebujete změnu. Pokud je změna vůbec možná.

Každý pracuje jen do výše své mzdy

Dnešní bytové jednotky v developerských projektech bývají architektem odbyty, neboť i architekt je dodavatelem a jako na dodavatele je na něj většinou pohlíženo. Stejně tak je honorován, proč by si tedy lámal hlavu s detaily jako „hluchý kout“, s nesmyslnou nikou nebo dlouhou cestou do kuchyně přes celý byt. Do kuchyně se lze v nových bytech běžně dostat i tak, že jdeme přes deset až patnáct metrů dlouhou chodbu, otočíme se a vracíme se zpátky směrem ke dveřím stejných deset až patnáct metrů. Cestou do kuchyně s naditými taškami v rukách si pokládáte otázku, proč nemohou být dveře do kuchyně hned na začátku chodby. Jinde si zase dveře překáží nebo není dostatek světla. A proč? Obvykle si sami odpovíme, že to asi panu architektovi nebo projektantovi takto vyšlo.

Když se vám standard nelíbí, je čas na změnu

Mít vysněný byt podle svých představ je přáním mnoha zájemců o vlastní bydlení. Jenže pokud chcete vybočit ze standardu dodavatele, musíte provést takzvanou klientskou změnu. Tím je myšlena změna dispozice nebo standardu bytové jednotky na žádost klienta oproti původní projektové dokumentaci nebo standardu projektu či jednotky. Tento proces není jednoduchý, přestože ke změně vedou běžné, praktické potřeby.

Dalším podnětem pro změnu bývá standardní vybavení jednotky, počínaje podlahami a konče sanitou. Developeři právě na těchto detailech maximalizují konečnou výši svého zisku. Pokud nemáte rádi například linoleum nebo laminátovou podlahu, nelíbí se vám kombi WC nebo baterie a nechcete přijít o odpočty těchto položek z ceny svého bytu, budete nejspíš zvažovat klientskou změnu.

Změnit, nebo přestavět?

První otazník nás čeká hned na začátku. Jde o to, jestli developer vůbec klientské změny umožňuje. Někdy ano, jindy je vám sděleno, že si kupujete produkt takový, jaký je, a po převzetí si s ním můžete dělat, co chcete. Tím rozumějte, že svůj nový domov si ještě před nastěhováním můžete rozbourat a přestavět. Ačkoliv se vám to bude zdát nerozumné, často je to levnější a méně riziková alternativa. Avšak v případě zásahu do pořízené jednotky v záruční lhůtě přicházíte o záruku. Developer vás na to jen těžko upozorní, byl by sám proti sobě. Raději bude mít další jednotku s „padlou“ garancí. Při současné kvalitě provádění staveb to developerům obzvlášť vyhovuje.

Nynější trend je přenesení rizika spojeného s klientskými změnami na stavební firmy či jiné dodavatele, případně se od rizik zcela distancovat. Načasovat klientskou změnu v souladu se stavbou je měřítkem kvality a schopností developera a jeho generálního dodavatele stavby.

Špatné zvládnutí procesu klientských změn vede k neplnění harmonogramu stavby i projektu. Developerům, dodavatelům i klientům rostou náklady. Na klientských změnách se realizujícím subjektům bez značného „oškubání“ klienta nedaří vydělávat. Nutno dodat, že jde o relativně časově a organizačně náročnou činnost, která je pro developery problematicky zvládnutelná a je spíše komplikací. Proti tomu kvalitní developer má tyto činnosti dobře zvládnuté, ale nechá si za ně velmi dobře zaplatit.

Skryté developerské poplatky

Další věc, která nás čeká po rozhodnutí realizovat klientskou změnu, je kalkulace. První důležitou informací pro kalkulaci je výše tzv.“vstupního poplatku“. Jde o několikatisícový nevratný paušální poplatek vyžadovaný dodavatelem klientské změny za její realizaci. Může jít i o několik desítek tisíc korun, zdánlivě za nic, a často se tato slova naplňují.

Další záludností je forma stvrzení smluvního vztahu mezi klientem a dodavatelem klientské změny. Solidní dodavatel klientské změny (developer) má podobu a ceny klientské změny jako součást budoucí kupní smlouvy, případně v podobě objednávky apod. Jiní o jakékoliv podobě smlouvy či objednávky nechtějí ani slyšet, prý až si klient vybere změnu, podepíše tabulku změny a dostane kopii. Konečná výše klientské změny je tedy silně závislá na potřebě zbohatnutí subjektů zajišťující klientské změny. Pokud nesouhlasíš, kliente, udělej si to sám.

Není nijak výjimečné, že jsou některé zařizovací předměty „prodávány“ klientům za mnohonásobky jejich pořizovací ceny. Např. otopný žebřík v ceně tisíc pět set korun za pět tisíc korun, nebo vyhřívaná podlaha s náklady pět tisíc korun, která je klientovi účtována za dvacet pět tisíc korun. Nelíbí se ti to, kliente? To nevadí, my už stejně máme nevratný klientský poplatek třicet tisíc korun. V tomto duchu se obvykle vedou jednání o klientské změně bez právního podkladu až do předání bytu u nesolidních subjektů.

Klientská změna a DPH

Neméně důležitým bodem je klientská změna ve vztahu k dani z přidané hodnoty. Pokud bude částka za klientskou změnu součástí kupní ceny bytové jednotky do 120 m², je možné počítat s 9% DPH. Dodatečný právní vztah, například v podobě smlouvy o dílo nebo objednávky, nám zajistí cenu s 19% DPH, tedy o 10 % vyšší. Developeři často tuto skutečnost opomíjejí. Potřeby klienta jsou pro ně nepodstatné. Reálně je dobré upravit kupní smlouvu o dodatek, ve kterém je zvýšena kupní cena bytové jednotky o příslušnou částku za klientské změny. Pokud má klient pouze budoucí kupní smlouvu, je částka uvedena jako zvýšení kupní ceny a další záloha na kupní cenu jednotky z titulu klientské změny.

K soudu se každému nechce

Dalšími důležitými podklady pro rozhodnutí o vstoupení do klientské změny by měl být ceník prací a materiálů, včetně odpočtových cen. Odpočtové ceny si někdy dodavatel mění podle chuti, a jak mu vychází rozpočet klientské změny u konkrétní jednotky. Jednou vám je u nesolidního dodavatele odpočítána cena na počátku vyjednávání o klientské změně v méně nápadné výši, podruhé vám dodavatel klientské změny sníží odpočet například o dvacet procent, s odůvodněním, že máte lepší ceny navíc objednaných materiálů, ale ve skutečnosti tomu tak není. Ve většině případů má developer s dodavateli klientských změn další smluvní vztahy zajišťující jim oběma významné provize.

Čím výše je rozpočet klientské změny nafouknut, tím lépe se oběma subjektům daří plnit rozpočty projektů. Pokud nemáte právně ošetřenou klientskou změnu a opravdu trváte na reálné ceně, což je proti zájmům realizátorů klientské změny, často se můžete dostat do nepříjemných sporů. Z nich vede pouze několik cest. Nejjednodušší je zaplatit požadovanou částku nebo od realizace odstoupit a uhradit dosavadní náklady, pokud je tato alternativa možná. Setkáte se s řadou úhybných manévrů dodavatele počínaje tvrzením, že je vše na vaše riziko, konče zastrašováním, že vám celý byt vyjmou ze záruky, což je nesmysl. Další cestou je cesta soudní. Málokdo se po ní vydá, s čímž je ze strany dodavatelů klientských změn počítáno.

Při výběru je potřeba pečlivost i štěstí

Na závěr lze doporučit pečlivý výběr už developera samotného, následně věnovat čas prověření podmínek klientské změny. Ledacos napoví první jednání a připravenost realizujícího subjektu na klienta a jeho klientskou změnu. Klient by měl obdržet podmínky, ceníky včetně odpočtových cen a harmonogram průběhu klientských změn s jasně vymezenými termíny nahlášení klientské změny, včetně termínů pro dodávání podkladů. Neměl by být problém udělat první předběžnou kalkulaci dle dostupných informací, před tím, než je vyžadována jakákoliv platba, stejně tak předložit návrh průběhu změny nebo návrh právně závazného dokumentu. Nyní vám popřeji jen rozvahu a pevné nervy, pokud se rozhodnete riskovat.

Anketa

Museli jste provést nebo jste někdy zvažovali klientskou změnu?

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 5. 2008 14:22