Zavázat se k mnohatisícovým měsíčním splátkám na deset až dvacet let vyžaduje pečlivé zvážení nejen současné, ale i budoucí finanční situace. Většina lidí si je toho vědoma stejně dobře jako banky, které hypoteční úvěr poskytují pouze žadatelům s vysokou bonitou (schopností splácení úvěru).
Přidělení hypotéky
Na hypoteční úvěr nedosáhne zdaleka každý, jak ukazuje tabulka požadavků bank na minimální příjem žadatele.
Banka | Požadavek |
---|---|
Česká spořitelna | čistý žadatelův příjem musí dosahovat výše dvojnásobku splátky úvěru |
Českomoravská hypoteční banka | čistý příjem žadatele musí přesahovat životní minimum plus ostatní výdaje plus měsíční anuitní splátku násobenou koeficientem 1,25 |
GE Capital Bank | banka má speciální program pro výpočet bonity, který bohužel nezveřejňuje. Proto je u této banky nejlepší dát si udělat prescoring na její pobočce. |
HVB Bank Czech Republic | klientovi musí zbýt po zaplacení splátky 20 % přebytku příjmů nad výdaji, min. však 3 000 Kč, pokud však po zaplacení splátky zbyde klientovi více než 10 000 Kč jeho procentní vyjádření činit naopak méně než 20 % |
Komerční banka | po odečtení 1,2 násobku životního minima, ostatních výdajů a anuitní splátky musí zbýt žadateli minimálně 10 % čistého příjmu |
Raiffeisenbank | stanovuje bonitu podle následujícího vzorce – čistý příjem minus životní minimum násobené koeficientem 1,3 pro žadatele z Prahy a 1,2 pro nepražské žadatele, minus ostatní výdaje, minus anuitní splátka násobená 1,2 se rovná minimálně 2000 korun |
Živnostenská banka | čistý příjem minus životní náklady krát 1,2 minus anuitní splátka musí dávat v součtu alespoň nulu. |
Ostatně, opatrnost je zcela na místě. Vždyť poskytne-li banka úvěr ve výši 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 5 %, bude její klient splácet po dobu 20 let téměř 6 600 Kč měsíčně! A pokud úroky vzrostou o jediné procento, měsíční splátky vzrostou téměř o 600 Kč. Kdyby chtěl dlužník hypotéku splatit již za patnáct let, vyšplhá se měsíční splátka k 8 500 Kč.
Samozřejmě ke splátce úvěru je třeba myslet na další poplatky (nejen za poskytnutí hypotéky, ale s nemovitostí je spojena řada dalších – pojištění, inkaso) a splácející nesmí umřít hlady ani zimou (pak by hypoteční banka získala jistinu hypotéky ze životního pojištění, které většina bank vyžaduje).
Podaří-li se vám banku přesvědčit, že jste tím pravým nebo tou pravou, komu má svěřit peníze oproti zástavě kupované nemovitosti, máte téměř vyhráno. Budete-li pravidelně splácet, za patnáct až třicet let budete moci sejmout z nemovitosti v katastru nemovitostí zástavní právo a byt nebo dům bude již jen váš.
Patnáct až třicet let je ale dlouhá doba, během níž vyroste a dospěje nová generace, v případě rychlejších párů i generace dvě. Při míře nezaměstnanosti, která se v listopadu udržela pod 10% hranicí, může věřitel snadno přijít o zaměstnání a dostat se do tíživé finanční situace. Pak bude mít sotva náladu na splácení hypotéky, ale přesto nebude chtít přijít o střechu nad hlavou.
Nemůžu splácet, co teď?
Počet nesplácených hypotečních úvěrů je menší než u jiných úvěrových produktů. Například ČMHB uvádí 1 až 1,5 % nesplácených hypoték, přičemž zahrnuje i pohledávky ve výši 1 Kč.
Pro případ nesplácení hypotéky je vhodné si vytvořit dostatečnou finanční rezervu na několik měsíčních splátek hypotéky při poklesu příjmů (ať již z důvodu ztráty zaměstnání, dlouhodobé nemoci či jakékoli jiné příčiny). To se lehce radí, ale hůře uskutečňuje, zvláště když je třeba nový byt vybavit, novomanželka odejde na mateřskou a do rodiny přibude další hladový krk, na který si daňový poplatník bude moci od nového roku odečíst 25 560 Kč od základu daně, tedy o 2000 Kč více než letos.
Pokud se blíží pravidelná splátka úvěru a vy víte, že na její zaplacení nemáte, co nejdříve kontaktujte svou banku. S bankou se dá leccos domluvit, ale zahrajete-li si na „mrtvého brouka“, získáte tím jen sankční úrok a nevraživost bankéřů.
Nejběžnější možnosti řešení
- Splátkové dohody a restrukturalizační opatření – banka na základě dohody s klientem přepracuje podmínky úvěru. Například odloží splátky, dočasně přeruší úročení, upraví úrokové sazby.
- Nový splátkový kalendář hypotéky – banka svolila ke snížení původně stanovené výše splátky úvěru a prodlužuje dobu jeho splácení. Klient musí počítat s tím, že delší doba splatnosti přináší vyšší úročení půjčky a banka si zaúčtuje i poplatek za upravení smlouvy o úvěru.
- Odklad splátek – závisí především na výši úvěru a důvodu, proč dlužník neplatí. Vstřícné jsou banky především při ztrátě zaměstnání – i několikaměsíční odklady splátky jistiny.
Zdroj: ČMHB
Odklad splátek neznamená vždy prodloužení splatnosti úvěru. Například Komerční banka standardně po ukončení odkladu požaduje buď jednorázové doplacení splátek nebo je „rozpustí“ v dalších splátkách.
„KB takové případy řeší vždy individuálně. Naším cílem je najít takové řešení, které by bylo jak ve prospěch klienta, tak ve prospěch banky,“
říká Marie Dvořáčková z Komerční banky.
Hledání „společného řešení“, které nepřipraví klienta o byt nebo dům a banku o zisk (či lépe naopak – nepřivodí bance příliš velkou ztrátu), bude vždy alespoň z části platit klient.
Nutnou podmínkou pro smírné řešení existujícího problému je však ochota klienta nejen komunikovat a spolupracovat, ale rovněž i ochota přiznat si své selhání a přijmout ztráty s ním spojené. Jednoduše řečeno: nepřenášet ztrátu v plné výši na banku, ale být připraven se na této ztrátě, respektive její minimalizaci a úhradě, aktivně podílet,
sděluje David Sahula z Českomoravské hypoteční banky.
Největší hrozbou visící nad neplatiči splátek hypotéky je nucená dražba nemovitosti. Damoklův meč exekuce v případě ČMHB visel od roku 2000 nad 107 dlužníky, přičemž dopadl a nemovitost byla skutečně vydražena v pouhých 22 případech a 5 dlužníků mělo „štěstí“, že o jejich nemovitost nebyl zájem.
Prevence
Přestože uplatnění zástavy bankou je skutečně krajní a nečasté řešení, každý zásah do smlouvy se prodraží a nevyplatí ani dlužníkovi. Při promýšlení hypotéky by každý měl zvážit, zda se mu nevyplatí některé z pojištění proti nesplácení úvěru:
- životní pojištění, pro případ smrti, vážné choroby či úrazu,
- pojištění nemovitosti, pro případ znehodnocení nemovitosti,
- pojištění proti nesplácení úvěru, pro případ ztráty zaměstnání, nemoci, invalidity apod.
Některá pojištění některé banky vyžadují, jindy můžete získat slevu na úrocích v případě dobrého pojištění. V každém případě pojištění zabrání potížím při splácení úvěru.