Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

Realitní kancelář ochraňuje při svých transakcích především sebe. Pokud vám vybranou nemovitost „vyfoukne“ jiný kupec, máte smůlu. Existuje způsob, jak tomu zabránit.

Každoročně změní v České republice majitele tisíce nemovitostí. V důsledku finanční krize jsou peněžní ústavy při poskytování úvěrů na pořízení nemovitosti ještě stále obezřetnější, a proto v současnosti na hypotéku dosáhne méně lidí, než tomu bylo v minulosti. Na druhou stranu zase cena nemovitostí klesá a na trhu se mohou objevit dobré příležitosti ke koupi. Čtěte také: Chcete mít jistou hypotéku? Pořiďte si rodinu aneb Jak banky skórují své klienty 

Pokud si zájemce vybere určitou nemovitost (např. rodinný domek, byt či nebytové prostory v osobním vlastnictví), měl by prověřit její fyzický a právní stav. Tedy například zda nemovitost není zastavena, jaká na ní případně váznou věcná břemena či zda není zatížena jinými závazky. Stejně tak zda neprobíhají s předmětem převodu jiné majetkové transakce, tedy zda nebyly na katastru podány zejména jiné návrhy na vklad, o nichž dosud úřad nerozhodl. Následně se kupující dohodne s prodávajícím na ceně nemovitosti a pak mohou obě strany přistoupit k uzavření kupní smlouvy.

Ne vždy však kupující disponuje potřebnými finančními prostředky k zaplacení celé kupní ceny. Často si musí vyřídit např. poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nebo financování prostřednictvím hypotéky. V případě takového financování musí kupující zásadně předložit bance nebo stavební spořitelně smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nemovitost. Uzavření takové smlouvy doporučujeme, i pokud má kupující dostatek peněžních prostředků na zaplacení kupní ceny, ale z různých důvodů on sám nebo prodávající nechce nebo nemůže uzavřít kupní smlouvu ihned. Čtěte také: Může stát zrušit státní podporu stavebního spoření již za letošní rok? (Analýza)

Význam smlouvy o budoucí smlouvě

Některé realitní kanceláře zprostředkující koupi (prodej) nemovitosti často v praxi nenavrhnou a nezajistí účastníkům budoucí transakce smlouvu o smlouvě budoucí. Spokojí se jen s uzavřením smlouvy o zprostředkování prodeje mezi realitní kanceláří a prodejcem a smlouvy o rezervaci nemovitosti a složení zálohy na kupní cenu mezi realitní kanceláří a kupujícím.

Takové smlouvy jsou zásadně konstruovány tak, že z nich plynou povinnosti především pro prodávajícího nebo kupujícího, zatímco realitní kancelář v podstatě za nic neručí. Zásadním nedostatkem takového postupu je to, že až do uzavření kupní smlouvy (nebo smlouvy o smlouvě budoucí, pokud si její uzavření poučení účastníci transakce vynutí) nejsou kupující a prodávající v přímém právním vztahu. Z toho ale plynou mnohá rizika.

Nedostojí-li jeden z účastníků svým povinnostem, zejména pak závazku uzavřít kupní smlouvu, jsou mnohdy uspokojeny, ať již plně nebo částečně, nároky realitní kanceláře na provizi, ať již z titulu smluvní pokuty za porušení závazku nebo z titulu ušlého zisku. Uspokojeny ale nebývají u druhého účastníka. Ten je pak nucen se svých nároků na odškodnění složitě domáhat, anebo se jich, což je častější, vzdát. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní je tedy velmi vhodné, a není-li kupní cena nemovitosti hrazena z vlastních prostředků kupujícího, nýbrž prostřednictvím úvěru, pak zásadně nezbytné. Čtěte více: Je správná doba ke koupi bytu?

Podstatou smlouvy o smlouvě budoucí je písemný závazek smluvních stran, že do dohodnuté doby uzavřou určitou smlouvu. Musí se však přitom dohodnout na jejích podstatných náležitostech.

Podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí

Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí obsahovat především přesné označení smluvních stran a předmětu koupě resp. prodeje, tedy nemovitosti. Ve smlouvě musí být pozemky označeny zejména:

  •  parcelním číslem,
  • katastrálním územím, v němž se nacházejí,
  • údajem, zda se jedná o stavební nebo jiný pozemek,
  • a výměrou.

Budovy se specifikují číslem popisným, číslem evidenčním, příslušností budovy do katastrálního území a označením pozemku, na němž se budova nachází. Byty a nebytové prostory se specifikují označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány.

 Nezapomeňte, že stavba není součástí pozemku. Je možné, aby vlastníkem pozemku a stavby, která se na něm nachází, byly různé osoby.

Dále je potřeba ujednat a do smlouvy napsat výši kupní ceny, popř. stanovit způsob jejího určení. V neposlední řadě musí být součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě závazek smluvních stran uzavřít v dohodnuté době kupní smlouvu a určení doby, do kdy se tak má stát. Smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahuje vždy minimálně uvedené podstatné náležitosti kupní smlouvy, někdy je však vhodnější a přesnější ihned v ní vymezit kompletní obsah  zamýšlené kupní smlouvy.

Placení lze vyřešit kompromisem

Zvláště o platebním kalendáři není vždy snadné dosáhnout shody. Prodávající chce mít jistotu, že dostane řádně a včas zaplaceno, a kupující, že se nemovitost opravdu stane jeho majetkem. První proto požaduje peníze co nejdříve a druhý by zase rád platil až poté, co bude jeho vlastnictví zapsáno do katastru nemovitostí. Obě strany se proto musejí dohodnout na rozumném kompromisu.

Je vhodné využít v bankovním ústavu vázaného účtu (zpravidla nejlevnější varianta) či instrumentu neodvolatelného bankovního akreditivu (dražší alternativa) nebo složit peníze do notářské úschovy (to je nejspolehlivější a nejdražší varianta). Nezapomeňte, že je zakázáno platit v hotovosti částky převyšující 15 000 euro. Platba v  české nebo  jakékoliv cizí  měně se  přepočte na měnu euro směnným kursem devizového trhu vyhlášeným  Českou národní bankou  a  platným  ke  dni provedení platby. Čtěte více: Banky moc neumějí zabránit neoprávněnému nakládání s penězi

Záruky a smluvní pokuty

Dále je vhodné učinit součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě prohlášení budoucího prodávajícího, že nemovitost nebude po dobu účinnosti smlouvy zatížena zástavním právem, věcným břemenem, nájemním právem nebo jinou právní vadou, a to pod sankcí smluvní pokuty, s možností odstoupení budoucího kupujícího od smlouvy. Výjimkou může být případné zástavní právo zajišťující úvěr budoucího kupujícího na pořízení nemovitosti.

Vedle toho je obvyklé, že budoucí kupující se zavazuje složit při uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě zálohu na kupní cenu. V případě porušení smluvní povinnosti kupujícím vzniká prodávajícímu nárok na smluvní pokutu, kterou je oprávněn započíst proti nároku kupujícího na případné vrácení zálohy. (Nebo se může složená záloha rovnat částce smluvní pokuty, pak v případě porušení smluvní povinnosti kupujícím složená záloha propadá ve prospěch prodávajícího.)

Pokud má smlouva o budoucí kupní smlouvě sloužit jako podklad pro čerpání hypotečního úvěru, je třeba zde uvést výslovný souhlas kupující osoby s tím, že nemovitost bude zatížena zástavním právem zajišťujícím poskytnutí úvěru, a označit číslo účtu prodávajícího, kam má být  poskytnutá částka z úvěru účelově poukázána.  Čtěte také: Zlevněnou hypotéku nedostanete „zadarmo“

Zopakujme ještě jednou, že smlouva o smlouvě budoucí musí být vyhotovena a uzavřena písemně. Pouhá ústní dohoda o všech náležitostech budoucí kupní smlouvy nepostačí, nebyla by smlouvou o budoucí smlouvě kupní, nýbrž jen nevymahatelnou gentlemanskou dohodou. Podpisy smluvních stran, kupujícího a prodávajícího, nemusejí být úředně ověřeny. Ověřeny musejí být až podpisy prodávajícího a kupujícího pod samotnou kupní smlouvou.

Kolik musíte mít vyhotovení?

Podepsané exempláře této smlouvy (alespoň jedno vyhotovení, které katastrální úřad posléze založí ve sbírce listin, musí být s úředně ověřenými podpisy), doprovázené návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, se předkládají katastrálnímu úřadu v počtu o dva vyšším než je počet účastníků řízení a smlouvy. Na manžele se přitom pohlíží samostatně jako na dva účastníky smlouvy bez ohledu na to, jedná-li se o nemovitost v podílovém spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů.

 Příklad:

Pokud tedy nemovitost prodávají např. dva spoluvlastníci – sourozenci jednomu zájemci, předloží úřadu smlouvu v pěti vyhotoveních. Při tom by jak straně prodávající, tak straně kupující měl během řízení zůstat ještě alespoň jeden stejnopis v ruce. Takže v uvedeném případě by mělo existovat nejméně sedm písemných vyhotovení resp. osm, aby každý ze sourozenců měl své vlastní.

U smlouvy o budoucí kupní smlouvě postačí, aby každý z jejích účastníků dostal jeden exemplář. Pokud kupující hodlá na pořízení nemovitosti čerpat úvěr, měl by mít k dispozici navíc ještě alespoň jedno originální vyhotovení smlouvy o smlouvě budoucí.

Jestliže by některá ze smluvních stran odmítla do dohodnuté doby kupní smlouvu uzavřít, lze se do jednoho roku domáhat žalobou u soudu, aby prohlášení vůle této smluvní stany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Vedle toho se dotčená strana může po té druhé domáhat také náhrady jí způsobené škody.

Právní servis si raději zařiďte svůj

Koupě nemovitosti je dobrou, ale nákladnou investicí a pro laika neznalého formalit poměrně náročnou transakcí. Sestavení smlouvy o smlouvě budoucí a posléze kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva pro nového majitele doporučujeme zadat zkušenému právníkovi. Rozhodně nespoléhejte na realitní kancelář, natož na podnikající diletanty – poloamatérské zprostředkovatele bez příslušného oprávnění. Čtěte více. Kupte si za pár stovek tým právníků a své starosti přehoďte na ně

Realitní kanceláře zásadně nejsou oprávněny k poskytování právních služeb, ačkoliv je v praxi nabízejí, až na výjimky (ovšem nevalné úrovně) bez dostatečných záruk pro prodávajícího i pro kupujícího. Ani profesionálnější přístup, kdy jsou právní služby nabízeny prostřednictvím tzv. spolupracujících advokátů či právních kanceláří není bez rizika. Je třeba velké míry obezřetnosti, aby spolupracující advokát nebyl jen „prodlouženou komerční rukou“ realitní kanceláře, ale poctivým a nezávislým právním poradcem.

Kupní smlouva a návrh na vklad

Návrh na vklad vlastnického práva je možno podat jen na základě (kupní, převodní) smlouvy, která již nabyla účinnosti. Naproti tomu pokud někdo uzavře smlouvu o nemovitosti, může kdykoliv, když smlouva nabyla účinnosti, i po několika letech, podat návrh na vklad. V současnosti již neplatí právní domněnka, že pokud není do 3 let podán návrh na vklad práva, má se za to, že účastníci od smlouvy odstoupili. Avšak nikoli již účinností smlouvy, teprve vkladem do katastru se nabývá vlastnictví k nemovitostem, i když se zpětnými právními účinky ke dni doručení příslušného návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu ú­řadu.

Znalecký posudek o ceně převáděné nemovitosti (vyhotovený za účelem následného odvodu daně z převodu nemovitosti) účastníci ke kupní smlouvě nepředkládají. Lze však jedině doporučit, aby již v té době byl vyhotoven (a odkázáno na něj ve smlouvě), a to i proto, že obsahuje popis nemovitosti s uvedením jejích případných faktických vad.

Než se nastěhujete

O fyzickém převzetí zejména domu nebo bytu od předchozích majitelů, epište předávací protokol. Měly by v něm být uvedeny zejména stavy měřičů vody, elektřiny, plynu a tepla, neměl by chybět ani hrubý popis stavu předmětu předání a případně zanechaného vybavení. Protokol ve dvojím vyhotovení (pro každou stranu jedno) podepisují pro dávající i kupující.

Použitá literatura: 

  • Špinar, M.: Právní služby při koupi nemovitosti, Právní rádce č. 11/2005, Economia a.s., Praha;
  • Pejšek, V.: Jak koupit nemovitost?, Poradce č. 13/2006, Poradce s.r.o., Český Těšín;
  • Barešová, E.: Kupní smlouva o nemovitosti, Právní rádce č. 8/2005, Economia a.s., Praha;
  • Kuba B.: Vklad do katastru nemovitostí má svá pravidla, Právní rádce č. 4/2007, Economia a.s.
19 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 1. 2012 15:36