Spočítejte si...

Zavřít

Nemovitosti výrazně zdraží. Kvůli politikům a bankéřům

Nemovitosti nám budou kvůli politickým, ale i měnovým opatřením výrazně zdražovat. Developeři dokonce straší zdražováním už v příštím roce.

Praha baťovská, Brno pro bohaté

V posledních letech došlo na trhu bydlení k několika zajímavým skutečnostem. Zatímco v Praze se vlivem hospodářské krize začaly stavět levné, nízkonákladové byty, v Brně tomu tak nebylo. Výsledek tak byl, že i přes nižší mzdy v Brně se ceny nových bytů sjednotily. Cenový pokles ale není tak jednoznačný, neboť v Praze vznikaly nové nízkonákladové byty především v okrajových lokalitách s nepříliš dobrou dopravní dostupností. V obou městech se cenově přibližuje i segment starších bytů, i když tam pořád zůstává rozdíl mezi Prahou a Brnem ve výši zhruba 10 %, konstatoval Pavel Bultas, jednatel společnosti HypoAsistent. Rozdíly však stále existují především u starší zástavby, která je v Praze blíže centru než novodobé nízkonákladové novostavby:

Projekty v Praze, jakým byl například v minulosti žižkovský Central Park, kde metr čtvereční vyjde na více než 50 000 Kč, se staly v časech krizových minulostí. Developeři, kteří se své projekty na průměrných lokalitách snažili označovat jako „luxusní“ či „jedinečné“ a dle toho také zvyšovat ceny, museli velmi brzy, kvůli nízkým prodejům, nabízet výrazné slevy.

Někteří developeři se neuměli novým podmínkám na trhu přizpůsobit a byli nuceni trh opustit či se ocitli před krachem. Akcie developera Orco například od roku 2007 do roku 2013 poklesly z hodnoty 3500 Kč za akcii na současných méně než 60 Kč za akcii, obdobný pokles zažil také developer ECM. Není tedy divu, že v Praze ceny bytů setrvale klesaly, v posledním čtvrtletí ale nastal obrat a pokles se zastavuje: Ceny bytů v Praze v uplynulém čtvrtletí prakticky stagnovaly. Oproti tomu mimopražské regiony zaznamenaly větší pohyby. Ve Středočeském kraji došlo k mírnému zvýšení cen, Plzeňský a Jihomoravský kraj naopak zaznamenaly mírný pokles. Na Vysočině, v Moravskoslezském a Libereckém kraji mírně vzrostly ceny starších zděných bytů, zatímco u těch panelových stagnovaly, uvedl ředitel nemovitostního odboru Hypoteční banky Petr Němeček.

Česká národní banka zamíchala s kartami

Zatímco v minulosti bylo těžké odhadovat, jak se ceny nemovitostí budou pohybovat, a pravděpodobnější scénář byl v podobě mírného růstu cen v roce 2014, nyní se zdá, že ceny v tomto roce s jistotou porostou. Nových bytů se totiž prodává stále více: Již v polovině roku bylo podle tempa prodejů velmi pravděpodobné, že zatím nejlepší pokrizový výsledek z roku 2012 bude letos znovu překonán. Předpokládali jsme ale, že se v letošním roce prodá zhruba 4700 nových bytů, tedy meziročně o 17 % více. Po zásahu ČNB do kurzu koruny však mohou být developerské prodeje mnohem vyšší, myslí si Evžen Korec, generální ředitel a předseda společnosti Ekospol.

Výhodnější bude také nemovitost koupit pro zahraniční turisty, kteří mohou realizovat zajímavé výnosy. Podle některých realitních makléřů své nemovitosti v minulosti prodávali také zahraniční občané, především z Velké Británie, neboť kvůli oslabování libry mohli realizovat zajímavý zisk. Čtěte více: Koupil si nemovitost od Brita a ušetřil

Současné oslabení koruny však může u zahraničních vlastníků vést k tomu, že si někteří prodej nemovitosti rozmyslí a budou je nadále pronajímat. Na trhu tak bude méně nemovitostí, zatímco výnosy z pronájmu se budou držet velice nízko a u větších bytů nejspíše nepřekonají inflaci. ČNB také ohlásila, že devizové intervence bude provádět nejméně rok a půl s tím, že si trh má údajně zvyknout na novou hodnotu 27 Kč za euro, prudké posilování koruny po skončení devizových intervencí tedy očekávat nelze.

Zdražení o 10 %?

Někteří realitní makléři dokonce odhadují růst cen nemovitostí v příštím roce i o 10 %. Tato predikce ale může být nadhodnocena tím, že chtějí využít současné paniky v souvislosti s devizovými intervencemi. Podle dosavadních odhadů nejvíce zdražovaly byty 3+1, u malých bytů 1+1 bylo zdražení nejmenší. To je dobrá zpráva především pro ty, kteří chtějí nakoupit nemovitost pro pronájem a realizovat ze své investice vysoký výnos. Čtěte více: Jak správně pronajímat byt?

Developeři také úspěšně v posledních čtvrtletích prodávají své byty, počet volných bytů klesá: Před necelými třemi lety, v závěru roku 2010, bylo v nabídce 8724 nových bytů a prodalo se jich 3300. Na jeden poptávaný byt tedy připadly téměř tři nabízené. V prvním pololetí letošního roku bylo v nabídce 6331 bytů a podle našeho předpokladu se jich k závěru roku prodá téměř pět tisíc. Z uvedeného je zřejmé, že se poptávka a nabídka v Praze začínají vyrovnávat. Na jeden poptávaný byt tedy připadá přes jeden nabízený, uvádí Skanska Reality ve své analýze.

Zdražení ale především může nastat kvůli „nenápadné“ změně DPH, kdy bude platit 21procentní DPH také u pozemků pod novými stavbami. Developer Ekospol například varoval, že tato daňová změna se může do ceny bytů promítnout velmi výrazně – pozemky totiž tvoří 15 až 30 % z ceny bytů. Ještě výrazněji ale tato změna zasáhne segment nových rodinných domů, kde zdražení může být až třetinové.

Hypotéka bude „bolet“ pořád

Současná stagnace je špatná zpráva pro všechny vlastníky nemovitosti. Zatímco v letech 2000–2008 se lidé mohli těšit na to, že pokud si koupí nemovitost na hypoteční úvěr, pak nejen, že hodnota jejich nemovitosti poroste, dojde k růstu jejich mezd a nemovitost tak rychleji splatí. Na tento pozitivní vývoj se ale do budoucna spoléhat nelze.

Reálné, ale i nominální mzdy klesají a v příštím roce zaznamenají jen mírný růst. Hypoteční úvěr tak bude v čase nadále poměrně vysokým výdajem, především pro lidi žijící v Praze a v Brně. Nominální mzdy možná porostou více, než v případě, že by se devizové intervence neuskutečnily (reálné však nikoliv), na druhé straně však lidé příliš neušetří, neboť po skončení fixace u hypoték budou muset dát za hypotéku více. Podle prognózy ČNB totiž kvůli devizovým intervencím bude inflace v roce 2015 ve výši 3,1 %, ČNB tak bude nucena pro zachování 2% inflace zvýšit úrokové sazby. Čtěte více: Devizové intervence povedou k dražším úvěrům a hypotékám

Anketa

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích dvanácti měsících?

17 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 4. 2014 13:38