Spočítejte si...

Zavřít

Nemovitosti jsou dlouhodobou investicí. Rizikem mohou být i politici

Politici mají nejrůznější způsoby, jak vám můžou vaše investice do nemovitostí naprosto znehodnotit. Máme se bát znárodňování?

Nemovitosti se při běžném propočtu mohou skutečně zdát jako atraktivní investice, což jsme ukázali v článku 3 důvody, proč koupit nemovitost. Výnosnost je vysoká a v následujících letech, vzhledem k oživování ekonomiky a velmi nízké nezaměstnanosti v Praze, bude nejspíše růst také nájemné. Nájemné ale může růst také v jiných městech, kde je nízká nezaměstnanost a nedochází ke stagnaci či poklesu počtu obyvatel.

Existují zde ale také rizika: co když nenajdete dobré nájemníky či nemovitost bude několik měsíců prázdná? Problémy také můžete mít v družstvu či sdružení vlastníků. Tyto problémy jsou většině lidi známé, některé rady najdete také v článku Jak správně pronajímat byt? Na jedno riziko se však zapomíná.

Ve 30. letech byly nemovitosti také skvělou investicí

Značnými riziky, které je třeba před investicí důsledně analyzovat, jsou politická rozhodnutí. Nemovitost je totiž dlouhodobou investicí s atraktivnějším, ale stále nízkým výnosem. Politická a především právní stabilita je pro realizaci těchto dlouhodobých investic naprosto zásadní.

Můžeme si například připomenout situaci ve 30. letech minulého století za dob První republiky, kdy propukla hospodářská krize. Cena nemovitostí prudce poklesla a mohly se tak zdát jako velmi atraktivní investice, zvláště potom, co akcie už přestaly být terno.

Zatímco tento pragmatický přístup by vám ve Spojených státech přinesl po skončení druhé světové války nadprůměrné výnosy, v Československu byste po komunistickém puči nejen přišli jako rentiér o veškerý majetek, ale skončili byste také často ve vězení jako „vykořisťovatel“.

Museli byste čekat více jak 40 let na navrácení vašich nemovitostí. Plodů vaší práce by si tak plně mohli užívat až vaše vnoučata.

Ceny nemovitostí jsou v ČR vysoké

Je potřeba si říct, že ceny nemovitostí v ČR jsou při evropském srovnání při započtení mezd a platů stále vysoké. Jedná se především o hlavní město, kde je dostupnost bydlení nejnižší v celé České republice.

Alespoň podle statistik společnosti GOLEM FINANCE. Pražské domácnosti podle ní vynakládají v průměru na splátku úvěru na byt 2/3 svých čistých příjmů. Průměrná cena bytů přitom za poslední rok vzrostla o 0,5 mil. Kč na 4,65 milionu Kč. 

Zajímavou studii o dostupnosti bydlení také publikovala společnost Deloitte. Zatímco Belgičané nebo Němci potřebují přibližně 3,2, respektive 3,3 ročních mezd, aby si koupili byt, u nás je potřeba přibližně 7 ročních mezd. 

Dostupnost vlastního bydlení (70 m2) podle počtu průměrných hrubých ročních mezd v roce 2014 a průměrné ceny za metr čtvereční
Země Počet ročních platů Průměrná cena za metr čtvereční
Belgie 3,2 57 443 Kč
Německo 3,3 54 363 Kč
Dánsko 3,8 57 198 Kč
Nizozemsko 4,2 53 928 Kč
Španělsko 4,4 41 338 Kč
Irsko 5,2 69 448 Kč
Portugalsko 5,2 27 468 Kč
Švédsko 5,3 85 483 Kč
Rakousko 5,8 68 289 Kč
Itálie 6,8 66 899 Kč
Česko 7,1 32 809 Kč
Polsko 7,2 30 275 Kč
Maďarsko 7,8 26 324 Kč
Velká Británie 10,0 134 315 Kč
Izrael 12,7 128 593 Kč

Zdroj: Deloitte

Je ČR politicky a právně stabilní zemí?

Dnes se může zdát situace jiná. Máme demokracii s částečným tržním hospodářstvím a nezdá se, že by mělo dojít k nějaké změně v následujících 10 letech. Na druhé straně však politici hledají nejrůznější další způsoby, jak držbu nemovitostí vlastníkům znepříjemňovat. Jako příklad si můžeme uvést Nový občanský zákoník, který neumožňuje majiteli nemovitosti určit, zdali si nájemce může či nemůže vzít do nemovitosti zvíře. Nemá také právo rozhodnout, jestli nájemník může či nemůže pronajatou nemovitost dále pronajímat. V podstatě tak nájemník může do nemovitosti nastěhovat několik dalších kamarádů, kuřáků se zvířaty a vy s tím nebudete moci nic dělat.

Daně z nemovitostí se neustále zvyšují

Dále také dochází k pozvolnému, avšak trvalému, zvyšování daní z nemovitosti (daně z nemovitých věcí) v jednotlivých obcích či městských částech. Můžeme také zmínit krok bývalého ministra Miroslava Kalouska, který zvýšil daň z převodu nemovitostí (dnes daň z nabytí nemovitostí) ze 3 na 4 %. Přitom daň z převodu nemovitostí na Slovensku zrušili. Zároveň se také zavádí daň z pozemků, výstavba tak bude nákladnější.

Znárodnění nemovitosti pro sociálně slabé?

Varovným také může být způsob, jakým přemýšlejí úřednici z Ministerstva práce a sociálních věcí, kde uvažují o tom, jak zabavit volné byty k sociálním účelům. Marksová chce znárodnit prázdné byty. Nic nového pod sluncem. Její jmenovec to vymyslel už v 19. století, uvádí například k plánům ministerstva Američan a český novinář Erik Best. Zatím je to ve stádiu úvah a není jasné, jak k tomu bude přikročeno, tento způsob přemýšlení je ale pro realizaci dlouhodobých nemovitostních investic velmi nebezpečný.

V řadě měst či městských částí se také uvažuje o stavbě sociálních bytů, kde za peníze daňových poplatníků je snížen nájem, čímž jsou znevýhodňování majitelé nemovitostí, které si ji koupili na hypotéku a chtějí je pronajímat. Naštěstí v posledních letech byl trend opačný – obecní byty se prodávaly. Toto riziko zde však existuje téměř neustále.

Zvláště po tom, co Ministryně práce a sociálních věcí Michaela Marksová oznámila, že plánuje nový zákon o sociálním bydlení, který má začít platit od roku 2017 a který přiměje obce, aby udržovaly 5% podíl bytů na sociální účely. Obce by k tomu měly být zavázané, jak je tomu v civilizovaných zemích. My bychom chtěli, aby to bylo pět procent ze všech bytů v obci, tvrdila Marksová.

Analytici varují, že vznikne novodobá vyvolená skupina lidí, která bude moci bydlet za podstatně výhodnějších podmínek než ti, kteří se ve svém životě snaží chovat zodpovědně – pracovat a koupit si nemovitost za své či pomocí hypotečního úvěru.

Jak tedy bylo zmíněno, nemovitosti jsou dlouhodobou investicí a je potřeba pečlivě zvažovat taktéž politická rizika. Politici totiž mají mnoho možností, jak vám mohou vaší investici znehodnotit nebo vám snižovat vaší výnosnost. 

13 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 23. 7. 2015 20:45