Spočítejte si...

Zavřít

Nemovitosti: Jaké daně z nich musíte platit? (MODELOVÝ PŘÍKLAD)

Chcete vlastní nemovitost? Je to poměrně drahé a během svého života za ní jen na daních zaplatíte stovky tisíc korun.

Nemovitosti jsou považovány za dobrou investici, se kterou se můžeme vyhnout inflačnímu znehodnocování peněz. Ceny nemovitostí sice během hospodářské krize klesaly, v dalších letech je však očekáván jejich růst. Čtěte více: 4 důvody, proč ceny nemovitostí porostou

Nemovitosti jsou však ale vítaným přilepšením pro státní rozpočet a obce. Co všechno musíte z nemovitostí zaplatit? Na následujícím příkladu mladého páru si to ukážeme.

Poznámka: V našem modelovém příkladu předpokládáme, že daně zůstanou v průběhu dalších 20 letech stejné! Je však pravděpodobné, že dojde k jejich dalšímu zvýšení, především u daně z nemovitosti. Příklad tak může pro mladý pár dopadat mnohem hrůzostrašněji. 


Autor: Dalibor Z. Chvatal

Ilustrační obrázek


Krásných 26

Mladý muž oslavil své 26 narozeniny. A docela se činil: stihl dokončit vysokou školu a najít si ženu svého života. K tomu také získal práci, která je sice náročná, naštěstí ho ale baví. Svůj společný život započali přestěhováním od rodičů do velmi malého nájemního bytu, kde společně hradí nájem s poplatky ve výši 9000 Kč.

Bohužel, přítelkyně našeho hlavního hrdiny stále práci nenašla, je koneckonců ekonomická krize a nová pracovní místa se téměř nevytváří. Muž tedy zároveň živí i svou přítelkyni.

Aby to pár finančně vydržel, musel osekávat veškeré zbytné výdaje. Za několik měsíců je však čekalo nemilé překvapení, kdy se majitel nemovitosti rozhodl zvýšit nájemné.

Mladý muž však tomu vůbec nerozumí: vždyť klesá cena nemovitostí v celé republice, deregulovalo se nájemné, které také vedlo k částečnému propadu cen nájemného.

Majitel nemovitosti však mladého muže odmítne: Nezlobte se, ale současné nájemné vám ponechat nemůžu. Cena elektřiny a vodného roste, k tomu ještě budu muset z vašeho nájemného zaplatit vysoké daně.

Mladý muž mu však nevěřil, a tak se majitel rozhodl vzít kalkulačku a ukázal mu, kolik musí jako živnostník zaplatit na dani z pronájmu.

Tip: Jak na daně z pronájmu? (MODELOVÝ PŘÍKLAD)

Příjmy z pronájmu: 108 800 Kč

Výdaje: 32 400 Kč (jedná se o 30% výdajový paušál)

Zisk: 76 400 Kč

15% daň: 11 460 Kč

Jak vidíte pane kolego, jako živnostník musím každý rok státu odevzdávat více než jedno vaše měsíční nájemné. Proto zachování současného nájemného není možné, dodává.

Na jedné straně mladý muž ocenil, že mu majitel nemovitosti dal nahlédnout do účetnictví, na druhé si však říká, zdali je nutné platit tak vysoké nájemné. Navíc se jako zas tak dobrý člověk neukázal:  poslední kapka přetekla, když začal v bytě zkratovat sporák a nedal se tak používat, majitel však danou opravu nijak řešit ani hradit nechtěl. Mladý pár toto zvýšení naštěstí finančně zvládl, sice se mírně zadlužil, práci si však našla brzy i partnerka. A k tomu se udála další velice pozitivní věc: Končí stavební spoření partnerky mladého muže, není tedy nic jednoduššího než nájemní byt opustit a koupit si konečně něco vlastního.

Nemovitost a daně

Po dalším měsíci se konečně podařilo mladému páru vybrat nemovitost. Sice neodpovídala jejich snům (ty se musely v průběhu procesu výběru upravit, protože cena takových nemovitostí byla až mnohonásobně vyšší), cena vybrané nemovitosti však odpovídala kvalitě. Jelikož oba vyrostli v panelových bytech, chtěli změnu a rozhodli se pro koupi hezké novostavby ve velikosti 2kk za 2,3 milionů Kč.

Developer však použil (nekalou) praktiku a cena nemovitosti byla uvedena bez daně z přidané hodnoty. Sám pracovník developerské společnosti na tom nevidí nic špatného, dělá to podle něj koneckonců každý developer a navíc alespoň klient uvidí, kolik státu zaplatí na daních. Jelikož se však páru nemovitost líbila, rozhodli se, že ji i přes navýšení o DPH zakoupí. K ceně 2,3 milionů je tak nutné připočíst 15 % z této ceny, tedy dalších 345 000 Kč. Celková cena nemovitosti tedy dosáhne 2,645 milionů Kč. Připomeňme, že se snížená sazba DPH zvyšovala v posledních letech několikrát, naposledy v tomto roce, kdy se zvýšila o 1 procentní bod na současných 15 %.

Pokud se však jedná o ateliér, můžete ho koupit jako plátce daně z přidané hodnoty (právnická či fyzická osoba) a DPH si poté nechat vrátit. 

Hurá, bydlíme

Původní majitelé však v bytě mladému páru nic nenechali, pár tak musel zamířit do obchodu a byt vybavit. Celkově zaplatili za nábytek 95 000 Kč, jedna z nejlevnějších kuchyňských linek se spotřebiči vyšla na 78 000 Kč. Znamená to, že celkově zaplatili na výbavu 173 000 Kč, z toho bylo 30 024 Kč na základní sazbu DPH ve výši 21 %, která se také zvyšovala naposledy v tomto roce o 1% bod. Na vysněnou LED televizi však už peníze nezbyly.

Co však mladého muže začne děsit jsou zálohové faktury na elektrickou energii. Dozví se negativní informaci, ceny elektrické energie by měly sice kvůli vývoji na energetické burze klesat, vlivem rostoucích příspěvků na obnovitelné zdroje však ceny elektřiny rostou. A možná kvůli tomu přijde řada lidí o práci. Tip: Průmyslníci: Problém s obnovitelnými zdroji může zdvojnásobit nezaměstnanost Co se dá dělat, říká si mladý muž: Budu si muset zvyknout na neplacené přesčasy v práci, abych získal osobní ohodnocení a nějak ty rostoucí účty zvládl.

Uplynul pomalu rok, v bytě se pár zabydlel a cítí se v něm příjemně. Blíží se však konec května a pár se dozvěděl, že z bytu musíte zaplatit také daň z nemovitosti. Sice mladý muž, „hlava rodiny“, této dani vůbec nerozumí, tomu však vůbec nepomůže, zákon je zákon a hrozí značné pokuty za nezaplacenou daň. Velké štěstí má mladý muž v tom, že si občas přečte články na serveru Měšec.cz, kde také našel kalkulačku pro výpočet daně z nemovitosti. Dozví se, že za 55m2 byt, který se nachází na Praze 9, je nutné zaplatit roční částku 660 Kč. Není to sice mnoho, mladého muže však trápí, že tuto daň chtějí politici zvyšovat. Prý jsme zdaněni mnohem méně než je tomu standardem v západní Evropě, je tak možné majitele nemovitosti ještě více „vysávat“.

A žili šťastně až do … daně z převodu nemovitostí

A tak rok za rokem plynul, mezitím se manželskému páru narodilo jedno dítě, a i přes všechny peripetie a problémy se dařilo páru postupně splácet hypotéku. Po 15 letech mohli slavnostně otevřít s přáteli šampaňské. Byl to těžký boj plný odříkání, ale nakonec se to podařilo. Hypotéka je splacená. Hurá!

Tenhle večer však hlavní postava našeho příběhů, nyní muž ve středním věku, sledoval, že jeho žena je poněkud neklidná. Když poslední kamarád odešel z oslavy v ranních hodinách, sedne si žena vedle svého muže, obejme ho a řekne mu, že je znovu těhotná. Cílem tohoto článku však není rozebírat emoční rozpoložení daného manželského páru, znamená to však jediné: do bytu 2kk se už 4 osoby vejdou jen stěží. Je nutné nakoupit něco většího. Takže stát se otrokem banky na dalších 15 let, pomyslel si mladý muž.

Scénář se znovu opakuje. Manželský pár našel nemovitost, která se mu líbí, nyní se však rozhodl pro byt 4kk s velikostí 95m2. Z novostavby, kterou znovu chtějí koupit, budou muset znovu zaplatit DPH v ceně nemovitosti. Dříve však budou muset prodat svou starou nemovitost. Z tohoto prodeje však zaplatí znovu další daň, která se jmenuje daň z převodu nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí se v roce 2013 také zvýšila o 1 procentní bod.

Zde je modelový příklad

Prodejní cena nemovitosti: 3 100 000 Kč

4% daň z převodu nemovitostí: 124 000 Kč

Závěr

Ve fiktivních, avšak pravdivých příkladech, jsme se snažili ukázat, že vlastnictví nemovitosti se může značně prodražit. Daně jsou vysoké a něco kupovat v takovém prostředí je značně obtížné. Situace dospěla do takové fáze, kdy je pro mladé lidi koupě nemovitosti v makroekonomickém prostředí vysokých daní a rostoucí nezaměstnanosti téměř nemožné. Někteří ekonomové proto navrhují zrušení veškerých daní z nemovitostí. Čtěte více: DUEL: Správa daně z nemovitosti nás každým rokem stojí 2 miliardy

Anketa

Chystáte se investovat do nemovitosti?

25 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 5. 10. 2013 11:00
Zasílat nově přidané názory e-mailem