Spočítejte si...

Zavřít

Nemovitost prodejte nejlépe do konce roku, ušetříte na dani

Vláda zvyšuje nemravnou daň z převodu nemovitostí, která ukrajuje z majetku. Zvýšení o 1 % může představovat i desítky tisíc.

Daň z převodu nemovitosti činí 3 % ze základu daně (z ceny prodávané nemovitosti – pozemku, domu, bytu v tzv. osobním vlastnictví). Od r. 1994 činila daň 5 procentních bodů, od r. 2004 byla sazba snížena na nynější 3 procentní body. Pravicová vláda ve svém programovém prohlášení v r. 2006 slibovala postupné snižování daně až k jejímu úplnému zrušení. Uznala totiž její nemravnost. Tip: Vláda hazarduje s ekonomikou, která krvácí


Autor: Dalibor Z. Chvatal

Za převod nemovitosti si příští rok připlatíte

Čím jiným je tato daň, než sankcí dobrým hospodářům, kteří nashromáždili dost prostředků na pořízení nemovitosti, kterou následně prodávají? Je tedy peněžitým trestem za prodej nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda prodávající na prodeji vydělal nebo prodělal. Daň se platí i tehdy, když prodávající prodal za méně, než sám předtím koupil!

Zisk z prodeje nemovitosti nadto za určitých okolností (pokud poplatník neprojde tzv. časovým testem pro osvobození od daně) podléhá ještě dani z příjmů! Jde tedy opakované, dvojí zdanění! Převodní daň postihne poplatníka i při výměně či prodeji vlastního bytu nebo domku, stěhuje-li se třeba za prací, z rodinných nebo sociálních důvodů.

Na základě vládního daňového balíčku bude s vysokou pravděpodobností hraničící s jistotou, leda by snad zákon přece jen neprošel úspěšně legislativním procesem, ale již ho schválila Poslanecká sněmovna dostatečnou většinou hlasů vládní koalice, daň zvýšena na 4 procentní body. Pokud však návrh na vklad do katastru nemovitostí spolu s kupní smlouvou doručíte katastrálnímu úřadu přede dnem účinnosti zákona, budete platit dosavadní 3 procentní body.

Daň z převodu nemovitostí patří mezi daně přímé, daně z majetku, tzv. daně převodové. Předmětem daně z převodu nemovitostí, tedy předmětem zdanění, je zejména úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Mýlí se proto ti, kdož se domnívají (a že takových lidí není málo!), že při směně (výměně) nemovitostí, tedy i když nedochází mezi účastníky převodní (směnné) smlouvy k placení, si stát z majetku zúčastněných vlastníků nemovitostí neukrojí!

V případě daně z převodu nemovitostí jde tedy o jednorázový berní odvod spojený s úplatným převodem nemovitosti. (Liší se od pravidelné každoroční daně z nemovitostí.)

Kdo je poplatníkem?

Poplatníkem převodní daně je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem; pokud by ji prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím. Poplatníky daně jsou rovněž, jak už jsme naznačili, převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně. (Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.)

Na úhradě daně z převodu nemovitostí, jejímž poplatníkem je ze zákona prodávající, se může, pokud se na tom účastníci převodní (kupní) smlouvy dohodnou, podílet i druhá strana, která není poplatníkem daně, tedy kupující. Nejde přitom o obcházení zákona a smluvně sjednaná úhradová povinnost je právně vymahatelná. Legálnost takového postupu potvrdil Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 14. 12. 2000, spis. zn. 33 Cdo 132/99. Čtěte také: Část daně z převodu nemovitosti můžete legálně převést i na kupujícího

Z judikatury:

„Ujednání účastníků smlouvy o převodu nemovitosti, jehož předmětem je závazek kupujícího zaplatit podíl na dani z převodu nemovitostí je závazkem, má soukromoprávní význam pouze mezi stranami smlouvy a žádným způsobem neobchází ustanovení zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, podle jehož ust. § 8 je poplatníkem daně prodávající.“

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, spis. zn. 33 Cdo 132/99)

Základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná znalcem (odhadcem) podle zákona o oceňování majetku (a prováděcích právních předpisů), platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná.

Daň se platí z vyšší ceny!

Ačkoliv se tedy kupující a prodávající mohou dohodnout na libovolně vysoké tržní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce (ve znaleckém posudku). Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím (převodcem) a kupujícím (nabyvatelem) mohou lišit. Daň se vybírá z té, která je vyšší. Jestliže skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliže je cena tržní vyšší než cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň.

K tomu však mnohdy v reálné praxi nedochází, protože v takovém případě uvádějí účastníci obchodu (majetkové transakce) ve smlouvě a všech dokumentech oficiálně pouze cenu znalcovu, přičemž rozdíl diskrétně vyrovnají jen sami mezi sebou. Není tomu tak ovšem pochopitelně vždy. Jednak ne každý poplatník musí být nutně nepoctivý, jednak to někdy může být nevýhodné pro kupujícího (např. pořizuje-li si nemovitost na hypotéku nebo, a to v souvislosti s daní z příjmů, hodlá-li sám nemovitost posléze v dohledné době prodat třetí osobě apod.), a proto druhé straně – prodávajícímu (poplatníkovi daně) takový postup (vedoucí ke zkrácení daně) neumožní.

K uvedení jiné než skutečné ceny ve smlouvě o převodu nemovitosti

Před kroky vedoucími ke zkrácení daně musíme varovat nejen z pohledu veřejného práva, tedy před postihem od finančních orgánů jako je zejména doměření daně a další případné sankce, eventuálně před postihem trestním, ale i z hlediska soukromého práva.

Ve svém rozsudku  spis. zn. 30 Cdo 2216/2007, ze dne 20. 5. 2008, Nejvyšší soud uvedl zejména následující právní věty: 

„V rozsudku ze dne 22. 3. 2006, spis. zn. 29 Odo 3/2005 Nejvyšší soud dovodil, že „směřovala-li vůle účastníků smlouvy k jejímu uzavření za jiných podmínek (za jinou cenu), než je ve smlouvě uvedeno, je uzavřená smlouva simulovaným úkonem a zastřeným úkonem je smlouva uzavíraná za cenu, kterou účastníci mezi sebou skutečně dohodli“.

V posuzované věci je však na danou kupní smlouvu o převodu nemovitosti třeba aplikovat závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu SSR ze dne 30. 1. 1975, spis. zn. 1 Cz 129/74, že „je-li v písemném vyhotovení kupní smlouvy týkající se nemovitosti uvedena kupní cena odlišná od kupní ceny skutečně dohodnuté, je neplatná celá kupní smlouva a není možno považovat za platně uzavřenou ani kupní smlouvu s cenou skutečně dohodnutou ani kupní smlouvu s cenou uvedenou v písemném vyhotovení“.“ 

Čtěte také: S kupní cenou nemovitosti a daní z převodu si nezahrávejte

Tři procenta od každého poplatníka

Daň z převodu je na rozdíl od berně dědické a darovací jednotná bez ohledu na eventuální příbuzenský poměr mezi převodcem a nabyvatelem; bez ohledu na to, zda jde o osoby fyzické či právnické.

Anketa

Souhlasíte s Ústavním soudem, že daň z převodu nemovitosti má opodstatnění?

7 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 12. 2012 14:22