Spočítejte si...

Zavřít

Nájemce změnami poškodil byt? Než budete chtít peníze, dejte mu šanci vše napravit

Pronajímatel má právo odstranit závady a poškození bytu místo nájemce, jestliže nebyly nájemcem odstraněny po předchozím upozornění. Takový postup je zřejmě správný i podle nového občanského zákoníku.

Pronajímatel se jako žalobce domáhal náhrady škody způsobené mu žalovaným nájemcem na jeho vlastnictví – bytu. Při zpřístupnění bytu v souvislosti s revizí počátkem března roku 2010 zjistil žalobce, že žalovaný v průběhu užívání bytu provedl stavební zásahy a změny bez souhlasu pronajímatele, a to v takovém rozsahu, že byt nelze užívat; jednalo se o vybourání vnitřních příček bytu, odstranění obkladů, zařízení bytu, zárubní, vnitřních dveří, omítky, podlahových krytin a destrukci topného systému. Výše škody byla vyčíslena na základě znaleckého posudku jako náklady potřebné na odstranění následků stavebních úprav bytu částkou 202 000 Kč. Čtěte také: Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec

Soud prvního stupně náhradu škody přiznal

Soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 202 000 Kč s příslušenstvím. Vyšel ze zjištění, že žalovaný prováděl v bytě stavební úpravy v době, kdy byl jeho nájemcem. Předmětné stavební úpravy prováděl bez řádného souhlasu pronajímatele. Soud dovodil odpovědnost žalovaného za škodu podle ust. § 420 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, jelikož žalovaný porušil právní povinnost, když bez souhlasu pronajímatele provedl v bytě stavební úpravy, jejichž rozsah byl zjištěn znaleckým posudkem a výpovědí znalce, jakož i výpovědí žalovaného, která korespondovala se znaleckým posudkem. Žalobci tak v důsledku protiprávního jednání žalovaného vznikla škoda spočívající v nákladech na uvedení bytu do stavu způsobilého užívání. Tip: Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji

Podle odvolacího soudu je právo na odstranění vad, ne na peněžní náhradu

K odvolání žalovaného odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že se žaloba o zaplacení 202 000 Kč s příslušenstvím zamítá. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, která považoval za dostatečná. Věc však posoudil odlišně po právní stránce. Na zjištěný skutkový stav aplikoval ust. § 693 a § 694 občanského zákoníku. Podle odvolacího soudu je ust. § 693 občanského zákoníku zvláštním případem odpovědnosti nájemce za škodu – použije se jak za trvání nájemního vztahu, tak po jeho skončení. Předpokladem vzniku odpovědnosti jsou závady a poškození domu, způsobené nájemcem nebo těmi, kdo s ním bydlí.

Závadou a poškozením domu jsou veškeré změny domu, které snižují jeho majetkovou hodnotu. Může jít o poškození a závady bytu nájemce, společných částí domu a zařízení, ale i poškození bytu jiného nájemce. Mohou vést k nezpůsobilosti bytu k řádnému užívání, to však není podmínkou. Pronajímatel má vůči nájemci právo pouze na odstranění závad a poškození, nemá právo v tomto rozsahu požadovat peněžitou náhradu.

Pronajímatel má právo odstranit závady a poškození místo nájemce, jestliže nebyly nájemcem odstraněny po předchozím upozornění. Předpokladem vzniku práva provést opravy a práva na náhradu nákladů oprav je prodlení nájemce s provedením oprav přes předchozí upozornění. Nejsou-li podmínky splněny, nemá pronajímatel právo na náhradu, a to ani prostřednictvím institutu bezdůvodného obohacení. V rozsahu, v jakém nejde o náhradu nákladů podle uvedeného ustanovení, není dotčeno právo pronajímatele na náhradu další škody podle ust. § 420 občanského zákoníku, např. ušlého zisku. Odvolací soud zamítl žalobu pro předčasnost, když se žalobce domáhá žalované částky jako náhrady nákladů na uvedení bytu do původního stavu, přičemž však dosud závady a poškození bytu neodstranil a žádné náklady na uvedení bytu do původního stavu nevynaložil.

Nejvyšší soud přitakal odvolacímu soudu

Žalobce si podal dovolání k Nejvyššímu soudu, ten však napadené rozhodnutí odvolacího soudu shledal jako správné a dovolání zamítl.

Právní úprava

Podle ust. § 420 odst. 1 občanského zákoníku odpovídá každý za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti.

Podle ust. § 693 občanského zákoníku je nájemce povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.

V ust. § 420 odst. 1 a 3 občanského zákoníku je upravena obecná odpovědnost za škodu založená na zaviněném protiprávním jednání škůdce. Naproti tomu ust. § 693 občanského zákoníku je speciální právní normou upravující objektivní odpovědnost nájemce jako strany smluvního závazkového vztahu za závady a poškození domu, ať už způsobené nájemcem samotným či spolubydlícími osobami.

Neobsahuje však pouze samotnou skutkovou podstatu vymezující podmínky vzniku odpovědnosti za škodu, ale i postup při náhradě škody a způsob náhrady. Primární povinnost nájemce směřuje k odstranění způsobených závad a poškození, tedy k naturální restituci. Až při nesplnění této povinnosti může pronajímatel po předchozím upozornění závady a poškození sám odstranit a následně požadovat po nájemci náhradu vynaložených nákladů. Podmínkou vzniku nároku pronajímatele na náhradu vynaložených nákladů je tedy nesplnění povinnosti nájemce odstranit závady a poškození, upozornění nájemce na možnost odstranění závad a poškození pronajímatelem a odstranění závad a poškození pronajímatelem – reálné vynaložení nákladů.

Shrnutí významu judikátu v právních větách

Ust. § 693 občanského zákoníku jako ustanovení speciální vylučuje použití obecného ust. § 420 občanského zákoníku v rozsahu, v jakém se jedná o nárok pronajímatele na náhradu nákladů vynaložených na odstranění závad a poškození domu způsobených nájemcem.

Náhrady případné jiné škody, odlišné od samotného poškození a závad domu ve smyslu ust. § 693 občanského zákoníku, se pak pronajímatel samozřejmě může domáhat podle obecných ustanovení o odpovědnosti za škodu. Takovou jinou škodou může být například ušlý zisk v podobě ušlého nájmu jako důsledku nemožnosti dále pronajmout poškozený byt.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 25 Cdo 1826/2014, ze dne 21. 10. 2014)

Tip: Nový občanský zákoník: Jak na přechod nájmu bytu po smrti nájemce?

A co nový občanský zákoník?

Je-li někomu způsobena škoda na věci, připadají v úvahu dva způsoby náhrady: buď v penězích, nebo uvedením do předešlého stavu (škůdce věc opraví nebo nechá opravit).

Starý – zrušený občanský zákoník, podle kterého byl uvedený sporný případ posuzován, vycházel z toho, že škoda se hradí v penězích. Pokud poškozený upřednostňuje náhradu škody uvedením do předešlého stavu, musí to výslovně navrhnout. Ust. § 693, z něhož vyplývá, že pronajímatel má vůči nájemci právo pouze na odstranění závad a poškození a nemá právo v tomto rozsahu požadovat peněžitou náhradu, je ustanovením v tomto ohledu výjimečným a speciálním.

Nový občanský zákoník naproti tomu preferuje náhradu škody uvedením do původního stavu. Zároveň však v ust. § 2951 odst. 1 umožňuje, aby si poškozený místo této formy zvolil náhradu peněžitou. Podle ust. 2263 nového občanského zákoníku při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. S ohledem na uvedená ustanovení nového občanského zákoníku si nejsem zcela jist správným postupem, a proto lze doporučit, aby i nadále pronajímatel v podobných případech postupoval v intencích shora uvedeného judikátu, tedy nejprve vyzval v případě, že nájemce na bytě provedl změny nebo byt nebo dům poškodil, k tomu, aby věc uvedl do původního stavu a škody a změny odstranil, poskytl mu k tomu přiměřenou lhůtu a teprve po jejím marném uplynutí škody sám odstranil a požadoval po nájemci peněžní náhradu.

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 3. 2015 21:03