Spočítejte si...

Zavřít

Nájemce může chovat zvěř či byt pronajímat a majitel s tím moc nenadělá

Nový občanský zákoník může pro majitele nemovitostí představovat značný problém, neboť některé činnosti nemůže nájemcům zakázat. I přesto ale nejsou bezmocní.

V článku Nemovitosti jsou dlouhodobou investicí. Rizikem mohou být i politici jsme se krátce věnovali ustanovením, které přinesl Nový občanský zákoník. Pokud jste totiž vlastníkem nemovitosti, kterou pronajímáte, pak můžou znamenat pro vás značný neprospěch. Z investice, která „na papíře“ překonává termínované vklady, nebo dokonce akcie, se může stát i ztrátová investiční noční můra. Pojďme se na jednotlivé situace podívat a dát si rady, jak jim alespoň nějak zabránit.

1. Kauce

Pokud se jako pronajímatel hodláte zajistit kaucí, dejte si pozor, neboť ji budete muset vracet s úroky. Přesná výše úroků by měla být určena jako obvyklá sazba úroků požadovaná bankou v místě bydliště nebo v místě sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Stejný princip se uplatní i v případě, že si strany nesjednají žádnou výši úroků, konstatovala Barbora Masařová ze společnosti PwC Česká republika, která na novinku upozornila. Bohužel toto ustanovení vám nepřinese jen úrokové náklady, ale také administrativní, neboť je velmi obtížné úroky stanovit, protože se v čase mění.

Sjednejte si proto přímo ve smlouvě, jak bude jistota úročena. Doporučuje se kauci úročit podle inflačního cíle ČNB (2 %), peníze nájemce tak neztratí na hodnotě. Můžete se také dohodnout, že kauce bude uložena na některý ze spořících účtu s tím, že po skončení nájemného vztahu připadají úroky nájemci.

2. Podnájem

Možná nejvážnější bod NOZ, který může značně zvýšit rizika vlastníka nemovitosti při pronájmu, je takzvaný podnájem. V § 2274 NOZ se totiž píše, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Znamená to, že nájemce může vaši nemovitost dále pronajmout jiným lidem, kdy hrozí, že se nemovitost rychleji poškodí? A lze se proti tomu nějak bránit?

Pokud pronajímatel nechce, aby měl nájemce možnost dát byt či dům do podnájmu, uvede se do nájemní smlouvy například ustanovení: „Sjednává se, že nájemce není oprávněn dát byt do podnájmu třetí osobě.“ Toto omezení však bude účinné pouze v tom případě, že nájemce v pronajatém bytě sám nebydlí, pokud by totiž v bytě nájemce bydlel, může dát třetí osobě část bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, což vyplývá z ustanovení § 2274 a § 2275 občanského zákoníku, uvádí Jan Langmeier, advokát spolupracující s portálem PrávníESA.cz.

Podle něj si také může pronajímatel dále ve smlouvě  vyhradit právo předchozího písemného souhlasu s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti a rovněž má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu / domu. Tato práva pronajímatele jsou uvedena v ustanovení § 2272 občanského zákoníku, jejich zakotvení do nájemní smlouvy lze tedy pronajímatelům doporučit, dodává Langmeier.

Developerské projekty pod palcem

Motá se vám hlava ze všech developerských projektů a nebaví vás proklikávat desítkami developerských stránek? Pomoci vám může náš projekt novostavby.mesec.cz, kde najdete většinu developerských projektů přehledně na jedné stránce.

Vyhledávání je jednoduché, intuitivní – pokud vás projekt zaujme, dostanete se přímo na stránky daného developera, kde poté můžete vybírat podrobněji.

3. Chov zvířat

Velkým problémem Nového občanského zákoníku je také to, že nemůžete nájemci zakázat, aby ve vašem bytě „choval“ zvířata. A klidně vám může lhát, že v bytě zvířata chovat nebude. Je ale otázka, zdali se na to vůbec ptát, neboť by tato otázka mohla být vyhodnocena jako diskriminační. V NOZ se však píše, že zvíře nesmí působit „nepřiměřeně velké obtíže“. Zatímco na tygra nebo slepice může nájemník zapomenout, chovat kočku, psa či morče mu nezabráníte.

Přitom i běžná zvířata jako pes či kočka, v případě, že nejsou dostatečně vychovaná, můžou působit značné problémy. Například pes může výrazně zhoršit hygienu v bytě či ve společných prostorách bytového domu.

Kočka je sice drtivou většinu času v bytě, i tak může napáchat značnou neplechu. Může vám například poškrábat čalounění na pohovce či na židlích, poškrábat také může i dřevěný nábytek nebo dveře. Kočky také můžou přenášet nebezpečnou toxoplazmózu (více o tomto parazitu dočtěte zde: Toxoplasma: co všechno nám provede parazit?). Především ale můžete mít problém s dalším pronájmem této nemovitosti, neboť kočičí chlupy se velice těžko odstraňují, a zájemce o nemovitost – alergik – ji z tohoto důvodů může odmítnout. Bohužel, ani tyto skutečnosti nelze považovat za nepřiměřené obtíže: Riziko zhoršení hygienických podmínek v domě nebo riziko toxoplazmózy při chovu psa nebo kočky nelze za takové nepřiměřené obtíže obecně považovat. Pokud by však pes například nadměrně znečišťoval společné části v domě, byl by nájemce povinen nahradit pronajímateli zvýšené náklady na úklid s tím spojené, uvádí Langmeier.

Pokud tedy například kočka vážně poškodí pohovku s tím, že ji budete muset vyhodit, pak vám vznikla určitá škoda. Řešením je tedy pečlivě vytvořit předávací protokol, kde se uvede vybavení v daném bytě či domě společně s aktuálním stavem. Vhodné je možná také přiložit fotky, aby nebylo pochybností o tom, že nábytek byl skutečně poškozen.

widgety

4. Kouření

Kouření může také výrazně znehodnotit vaší nemovitost. Pokud se jedná o „těžké“ kuřáky, kteří nevětrají a v bytě se nachází dost nábytku a látek, můžou velmi snadno načichnout. Pokud tito nájemníci odejdou, bude velmi těžké zlepšit hygienické podmínky k tomu, aby se byt mohl pronajmout dalším nájemcům. Obdobně jako v případě chovu zvířat, nelze nájemce omezit v tom směru, že by mu bylo zakázáno v pronajatém bytě kouřit. Pokud by svým chováním nájemce způsobil pronajímateli škodu, je povinen ji nahradit dle obecných ustanovení o náhradě škody obsažených v ustanovení § 2894 a následujících občanského zákoníku, uvádí Langmeier.

Je však otázka, zdali by se kouřem načichlý nábytek skutečně dal označit jako škoda. Na nájemce ale nemusíte být zcela krátcí. Jedním z řešení je například zájemce zavázat, že po skončení nájmu bude muset byt vymalovat tak, aby stěny byly v původním stavu, nikoliv našedlé kouřem. Pokud se jedná o nekuřáka, který ponechá zdi bílé, pak mu můžete toto vymalování odpustit.

59 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 19. 8. 2015 10:41