Nabyvatel nemovitosti zaplatí daň za převod až v listopadu. Co se ještě mění?

Změna poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí není jedinou novinkou, která se na letošní listopad chystá. Připravili jsme proto přehled změn.

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude od letošního listopadu vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovitosti. Vyplývá to ze zákona č. 254/2016 (ve Sbírce zákonů vyhlášen 5. srpna 2016), kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Ručení se ruší, daň platí kupující

Nyní platná legislativa uvádí, že poplatníkem je prodávající (převodce), pokud se obě strany nedohodnou jinak. Právní úprava u této jediné daně umožňuje oběma stranám se od zákona odchýlit a dohodnout, že daň zaplatí kupující (nabyvatel).

Od listopadu kupující i prodejce nemovitosti o tuto smluvní volnost přijdou a jediným poplatníkem bude nabyvatel. Tím zároveň dojde ke zrušení institutu ručení. V současnosti totiž platí, že pokud je poplatníkem prodávající nemovitosti, je kupující ručitelem. V případě nesplnění povinnosti převodce tak je nucen daň zaplatit ze svého a vymáhat ji po něm soudní cestou. Opačně ale institut ručení nefunguje a pokud je poplatníkem kupující, ručení se neuplatňuje.

Novela nic nemění na tom, že poplatník musí, kromě povinnosti daň zaplatit, také podat daňové přiznání. To je nutné doručit finančnímu úřadu, do jehož územní působnosti nemovitost patří (finanční úřad vybíráte podle klíče, kterým se řídí daň z nemovitých věcí, a ne daň z příjmů). Přiznat se k převodu nemovitosti musíte do konce třetího měsíce, který následuje po tom, kdy byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Institut ručení je výhradně v rovině platební, tj. pro zajištění úhrady vyměřené daně, upřesnila pro server Měšec.cz před časem Petra Petlachová, mluvčí Generálního finančního ředitelství. Pokud jste tedy jako kupující v roli ručitele, za to, že prodávající nepodal daňové přiznání, nijak neodpovídáte.

Převádíte nemovitost právě v listopadu?

U převodů nemovitostí kolem data účinnosti nové právní úpravy je rozhodným dnem pro určení poplatníka u nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. U nabytí vlastnictví k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí je to zase den nabytí účinnosti smlouvy.

Pokud bude podán návrh na vklad práva z kupní nebo směnné smlouvy do katastru nemovitostí do 31. října 2016, a není-li dohodnuto jinak, pak poplatníkem daně je primárně převodce vlastnického práva k nemovité věci a nabyvatel je ručitelem. Zdanění nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem na základě návrhů na vklad práva do katastru nemovitostí podané 1. listopadu 2016 a později se již řídí novou právní úpravou, vysvětlila Petlachová.

Dodala také, že nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Pokud tomu tak není, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem apod.).

Poplatníkem změny nekončí

Jasné vymezení poplatníka a zrušení institutu rušení nejsou jediné změny, které nová úprava v listopadu přinese.

Změny, které se dotknou předmětu daně

Další novinka změní koncepci zdanění při nabytí inženýrských sítí. A to tak, že zdanění nově podléhá jen úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění se tak nově nebude vztahovat na nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).

V souvislosti s předmětem daně je nutné zmínit i jeho rozšíření také na případy prodloužení práva stavby. Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá dani z nabytí nemovitých věcí, se tak od listopadu bude považovat i prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

Poslední novinka týkající se předmětu daně souvisí se zdaněním v případě přeměny právnických osob. Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka, informovala Petlachová. V případě převodu jmění na společníka, které se řídí § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, tedy platí, že pokud je v majetku obchodní společnosti nebo družstva i nemovitá věc, podléhá nabytí jejího vlastnického práva nově dani z nabytí nemovitých věcí.

Změny, které se dotknou základu daně

Při směně nemovitých věcí se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitost nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovitosti. Za sjednanou cenu se považuje jen případný doplatek či jiné poskytnuté plnění (např. úhrada dluhu za prodávajícího). Srovnávací daňovou hodnotou je zde částka odpovídající 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Pokud je ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (tj. v případě nabytí vlastnického práva k nemovitosti z majetku či do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovitosti.

Příklad

Směna bytu 3+1 se zjištěnou cenou 3 000 000 Kč za byt 2+1 se zjištěnou cenou 2 240 000 Kč a doplatek 560 000 Kč:

a) Daň z nabytí (převodu) vlastnictví k bytu 3 + 1

Nabývací hodnota se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (tj. 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) se sjednanou cenou.

Srovnávací daň. hodnota (SDH)  = zjištěná cena bytu 3 + 1 = 3 000 000 Kč
Sjednaná cena = 560 000 Kč

Nabývací hodnotou při nabytí bytu 3+1 je srovnávací daňová hodnota ve výši 3 000 000 Kč, která je vyšší než sjednaná cena.

Je-li na straně prodávajícího územní samosprávný celek, dobrovolný svazek obcí či Regionální rada regionu soudržnosti, je pro poplatníka nabyvatele nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena, jejíž součástí je i hodnota nabyvatelem pozbývané nemovité věci.

V daném případě by sjednanou cenou byla hodnota pozbývaného bytu 2+1 a doplatek, tj. 2 240 000 Kč + 560 000 Kč = 2 800 000 Kč.

Je-li na straně nabyvatele územní samosprávný celek či dobrovolný svazek obcí, uplatní se osvobození podle § 6 zákonného opatření po novele a nabyvatel (obec, svazek obcí) nepodává daňové přiznání.

b) Daň z nabytí (převodu) vlastnictví k bytu 2 + 1

Nabývací hodnota se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (tj. 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) se sjednanou cenou.

Srovnávací daň. hodnota (SDH) = zjištěná cena bytu 2 + 1 = 2 240 000 Kč
Sjednaná cena = 0 Kč

Nabývací hodnotou při nabytí bytu 2+1 je SDH ve výši 2 240 000 Kč.

Je-li na straně prodávajícího územní samosprávný celek, dobrovolný svazek obcí či Regionální rada regionu soudržnosti, bude v daném případě sjednanou cenou hodnota pozbývaného bytu 3+1, tj. 3 000 000 Kč.

Je-li na straně nabyvatele územní samosprávný celek či dobrovolný svazek obcí, uplatní se opět osvobození.

Od listopadu také bude možné použít směrnou hodnotu i na případy nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost (s výjimkou náletových dřevin či živého plotu), a zároveň na něm není zřízena stavba (s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2) a k němuž není zřízeno právo stavby.

Nově bude v důsledku nové úpravy platit, že je-li nabýváno vlastnické právo k obchodnímu závodu (nebo části), jejichž součástí je nemovitost, je nabývací hodnotou zjištěná cena. Pokud by do ní byly započteny dluhy převzaté kupujícím, zjištěnou cenou nemovitosti je – pro účely určení základu daně – zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

Změny, které se dotknou osvobození od daně

Nově bude od daně osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí. Podmínkou je, že dojde k nabytí vlastnického práva k nemovitosti do majetku územního samosprávného celku, či dobrovolného svazku obcí.  Územním samosprávným celkům a dobrovolným svazkům obcí v souvislosti s touto změnou nevznikne povinnost podávat daňové přiznání.

Poslední změna omezí osvobození od daně jen na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nebude vztahovat na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky.

Nabytí vlastnického práva k nemovitosti bude od daně osvobozeno jen pokud k němu dojde v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou. Platí ten den, který nastane dříve.

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 8. 2016 15:55