Spočítejte si...

Zavřít

Na skončení nájmu reagujte do 30 dnů. Jinak budete platit

Na skončení nájmu reagujte včas, jinak bude pokračovat, zpravidla další 1 rok.

Opakované sjednávání nájmu na dobu určitou namísto doby neurčité nemusí být vždy výhrou, pokud se pronajímatel o osud svého majetku, který přenechal do užívání jinému, nestará s náležitou péčí, včetně toho, že musí věnovat pozornost právním formalitám. Víte, že pokud po skončení nájmu není předmět nájmu (pronajatá věc) předána zpět pronajímateli a ten na nájemce nepodá do 30 dnů žalobu, nájem dále legálně pokračuje?

Nájem se totiž znovu obnovuje. Pak už ani žádné žaloby nepomohou, dojde totiž k prodloužení (obnovení) nájmu přímo ze zákona, bez ohledu na to, co bylo ujednáno v nájemní smlouvě.

Podle ust. § 682 občanského zákoníku skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci. Ovšem podle ust. § 676 odst. 2 občanského zákoníku užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh (žalobu) na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. (Např. nájem původně sjednaný na 6 měsíců se prodlouží o dalších 6 měsíců, nájem sjednaný na 2 roky se obnoví na 1 rok.)

Co se s nájmem stane

Ust. § 676 odst. 2 občanského zákoníku zakotvuje tzv. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního (mlčky, nevýslovně provedeného) obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou v případě, že nájemce užívá věc i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě žalobu na vydání (movité) věci nebo na vyklizení nemovitosti. Občanský zákoník stanovuje, jakým způsobem mají smluvní strany projevit svou vůli, aby nedošlo k obnovení nájemní smlouvy; nájemce tím, že pronajatou věc užívá jen do doby skončení nájmu, pronajímatel v případě, že nájemce nemovitost nadále užívá, podáním žaloby na její vyklizení.

Často problém pro pronajímatele, ale někdy i pro nájemce

Obnovení nájmu v důsledku nečinnosti pronajímatele může být a zpravidla je pro nájemce výhodou, pokud má zájem na dalším užívání předmětu nájmu, který mu pronajímatel nechce umožnit, ale i jemu může někdy způsobit obtíže, pokud již o nájem nemá zájem, ale předmět nájmu nepředá včas zpět pronajímateli.

Již ve svém usnesení ze dne 31. 10. 2002, spis. zn. 28 Cdo 1790/2002 Nejvyšší soud ČR zdůraznil, že ustálená judikatura nijak blíže nerozlišuje intenzitu, s jakou nájemce nadále (i po skončení sjednané doby) užívá předmět nájmu, a dovodil, že pokračujícím užíváním nebytových prostor nebo nemovitosti je již jejich nevyklizení.

V rozsudku ze dne 26. 10. 2010, spis. zn. 26 Cdo 3025/2008, pak vyložil, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemcem vyklizeny a byly tak i nadále užívány také v případě, kdy nebyly pronajímateli rovněž odevzdány, např. předáním klíčů. Tyto závěry jsou použitelné též v tom případě, že předmětem nájmu je věc movitá, kterou je nájemce povinen pronajímateli po skončení nájmu vrátit (ve smyslu ust. § 682 občanského zákoníku).

Z judikatury totiž plyne obecný závěr, že znak „užívá-li“ skutkové podstaty obsažené v hypotéze ust. § 676 odst. 2 občanského zákoníku je naplněn již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, popřípadě jej nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou.

Pozor na podnájemce a řádné a včasné vrácení věci pronajímateli vůbec

A proto také neuspěl v případě, který uzavřel Nejvyšší soud ČR dne 30. 5. 2012 svým rozsudkem spis. zn. 32 Cdo 2471/2010, žalovaný nájemce, který se bránil placení nájemného za další dobu po skončení resp. obnovení nájmu movité věci, když  argumentoval, že předmět nájmu fakticky neužíval, nýbrž tak činila jiná osoba, které to však umožnil.

Nejvyšší soud ČR totiž vyložil již v usnesení ze dne 26. 10. 2010, spis. zn. 26 Cdo 1957/2008, že užívaly-li třetí osoby předmět nájmu (šlo o nemovitosti) se souhlasem nájemce a odvozovaly tedy titul užívání věcí od jeho osoby, bylo na něm, aby zajistil, že tyto třetí osoby nemovitosti ke dni skončení nájmu vyklidí. Pokud tak neučinil a tyto osoby nemovitosti užívaly s jeho souhlasem i po skončení doby nájmu, nelze uzavřít, že nájemce povinnost vyklidit nemovitosti splnil.

Čtěte také: Neplacení nájmu vás přijde na tisíce za úroky z prodlení

Tak by tomu bylo též v souzené věci (pod spis. zn. 32 Cdo 2471/2010), kdy třetí osoba odvozovala své právo k užívání pronajaté movité věci od nájemce. Jednalo se tedy o stav, kdy – ve vztahu k pronajímateli – movitou věc tímto způsobem (zprostředkovaně, prostřednictvím třetí osoby) užíval nájemce jako druhá strana nájemní smlouvou založeného závazkového vztahu. V daném případě sice nebyla třetí osoba podnájemcem, ale z rozhodnutí NS ČR plyne poučení, že nájemce si musí ohlídat při skončení nájmu resp. skončení podnájmu splnění povinností ze strany podnájemce, protože k obnovení nájmu by mohlo dojít pro to, že podnájemce věc užívá i po skončení nájmu resp. podnájmu, v důsledku čehož nájemce nevyklidil nebo nepředal pronajatou věc zpět pronajímateli.

Nájem bytů se po skončení zásadně neobnovuje

A na závěr uklidníme všechny pronajímatele bytů, kteří nabyli obav, že pokud do 30 dnů po skončení nájmu nepodají žalobu proti nájemci, který jim byt nevrátil zpět, nájem se obnovuje. Neobnovuje.  Na nájem bytu se totiž pravidla o obnovení nájmu dle ust. § 676 odst. 2 občanského zákoníku, jak jsme si je popsali, zásadně podle ust. § 710 odst. 3 občanského zákoníku nevztahují. (Vztahují se tedy na nájem movitých věcí a jiných nemovitostí, než bytových jednotek, tedy pozemků, celých budov, nebytových prostor.)

V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí (jestliže neskončí jinak, z jiného důvodu, na základě dohody nebo výpovědi) uplynutím této doby. Pokud smlouva nestanoví jinak, na nájem bytu použít ustanovení o obnovení nájmu nelze. Pravidlo o obnovování nájmu však lze dohodnout smluvně.

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 10. 2012 17:34
Zasílat nově přidané názory e-mailem