Spočítejte si...

Zavřít

Na co si dát pozor při zprostředkování prodeje, pronájmu nemovitosti realitkou?

Chcete prodat či pronajmout dům, byt, pozemek či jinou nemovitost a využít servis realitních kanceláří? Na co si dát pozor?

Realitní kanceláře typicky uzavírají s klienty zprostředkovatelskou smlouvu upravenou v § 774 a násl. občanského zákoníku.  Případně s klienty uzavřou tzv. nepojmenovanou smlouvu dle § 51 občanského zákoníku, jež mohou nazvat např. smlouva o spolupráci. Dejte si pozor, k čemu se ve smlouvách s realitní kanceláří zavazujete.


Autor: Isifa.com

Ilustrační obrázek

Exkluzivita (výhradnost) uzavřené smlouvy

Zájmem realitních kanceláří je, zejména pokud jde z hlediska ceny či polohy o lukrativní nemovitost, s potenciálním prodávajícími či pronajímateli uzavřít smlouvu exkluzivní (výhradní). Výhradní smlouva znamená, že nemovitost nelze nabízet přes jinou realitní kancelář případně si sám obstarat prodej či pronájem nemovitosti.

V praxi se stává, že budoucí prodávající či pronajímatelé nepoznají, že s realitní kanceláři uzavřeli smlouvu výhradní. Dotáží-li se přímo realitních kanceláří, zda podepisují smlouvu výhradní, bývají bohužel někdy lživě ujišťování, že nikoli. Některé smlouvy přímo výslovně obsahují ustanovení jasně stanovující, že jde o smlouvu výhradní, jiné mají exkluzivitu skrytou v jiných ustanoveních. Typickým příkladem je závazek klienta nespolupracovat s třetí osobu či neprodat, nepronajmout nemovitost po dobu platnosti smlouvy případnému zájemci. Závazek k exkluzivitě bývá často zahrnut do výčtu povinností klienta.

Realitní kanceláře zajišťují povinnost klienta využívat výhradně jejich služeb poměrně vysokými smluvními pokutami. V praxi vám hrozí, v případě, že nejste spokojeni s nabízením vaší nemovitosti kanceláří či si po uzavření smlouvy sami najdete kupce nebo kancelář, která vám více vyhovuje, vymáhání dodržování exkluzivity ukládáním smluvních pokut.

Máte-li s realitní kanceláři uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, bude případný nárok na zaplacení smluvní pokuty, pokud jste si našli zájemce sami, velmi pravděpodobně u soudu neúspěšný. Čtěte více: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Ovšem málokdo chce trávit čas diskutováním s realitní kanceláří o oprávněnosti či neoprávněnosti nároku na smluvní pokutu založeném zprostředkovatelskou smlouvu. Uzavřeli-li jste s realitní kanceláří smlouvu nepojmenovanou, bude realitní kancelář pravděpodobně s vymáháním smluvní pokuty pro nedodržení exkluzivity úspěšná.

Proto doporučuji, pokud se rozhodnete podepsat s realitní kanceláří smlouvu výhradní, uzavřete ji pouze na velmi krátký časový úsek. Budete-li chtít nemovitost prodat sami či prostřednictvím jiné kanceláře, jednoduše počkáte na ukončení smlouvy uplynutím doby, na níž byla sjednána. Naopak budete-li s činností realitní kanceláře spokojeni, nic nebrání smlouvu po uplynutí doby, na kterou byla sjednána, prodloužit.

Najděte si své bydlení v katalogu nemovitostí

Smlouva na dobu neurčitou

Pokud se rozhodnete uzavřít smlouvu na dobu neurčitou, velmi doporučuji trvat jednak na nevýhradnosti této smlouvy a dále sjednat jasné důvody pro ukončení smlouvy. Ze zákona je smlouvu na dobu neurčitou možné vypovědět s tříměsíční výpovědí lhůtou ke konci kalendářního čtvrtletí. Zákonná tříměsíční výpovědní lhůta je však zpravidla v praxi u smluv sjednávaných s realitními kancelářemi lhůtou příliš dlouhou. Velká většina klientů, jež chtějí prodat či pronajmout nemovitost, potřebuje v případě, že s činností realitní kanceláře není spokojená, jednat rychle a smlouvu co nejdříve ukončit. Proto je praktické zahrnout do smlouvy možnost výpovědi s kratší výpovědní lhůtou či jiný způsob rychlého ukončení smlouvy.

Způsob doručování výpovědi

Výpověď je účinná okamžikem doručení. Od tohoto okamžiku počíná běžet výpovědní lhůta. Nezřídka se stává, že jedna ze stran nepřebírá písemnosti. Doručení a tím i počátek běhu výpovědí lhůty se zbytečně protahuje. Doporučuji sjednat ve smlouvě i způsob, jakým má být doručováno, a zejména na jakou adresu má být výpověď doručena.  Je také možné do smlouvy zahrnout klauzuli stanovící, že např. v případech pochybností, zda písemnost byla doručena, se považuje za doručenou třetí den následující po dni odeslání doporučenou poštou.

Kupní cena

Dále doporučuji ve smlouvě s realitní kanceláří jasně dohodnout kupní cenu či její minimální výši, za kterou jste ochotni nemovitost prodat. Nezapomeňte, že je třeba počítat s daní z převodu nemovitosti, kterou platí ve většině případů prodávající.  V praxi se objevují případy, kdy je s realitkou kupní cena často na nátlak kanceláře sjednaná jako nízká, ovšem pokud dojde k prodeji za cenu vyšší, realitka si kromě provize ponechává i rozdíl mezi sjednanou a skutečnou kupní cenou. Takovým ustanovením je třeba věnovat zvýšenou pozornost a trvat na vyplacení skutečné kupní ceny snížené pouze o předem dohodnutou provizi realitní kanceláře.

Výše provize

Provizi si realitní kanceláře stanovují buď procentuálně z kupní ceny nebo pevnou částkou. Ať je již provize stanovena jakýmkoli způsobem je nutné jasně vymezit, co za sjednanou provizi realitní kancelář poskytne. Zda půjde jen o nalezení zájemce, či zda zahrnuje i veškerý právní servis včetně např. zajištění notářské či advokátní úschovy atd. Výše provize samozřejmě závisí jednak na množství a kvalitě poskytovaných služeb, nicméně provize by se měla pohybovat v jednotkách procent kupní ceny, u nájmu pak jde většinou o jeden až dva měsíční nájmy. Tip: Koupil si nemovitost od Brita a ušetřil

Kladné reference

Pokud se rozhodnete využít služeb realitních kanceláří nezapomeňte si kancelář „prověřit“ ať již přímo od osob, které s realitní kanceláří dříve spolupracovali, nebo ji alespoň zkusit vyhledat na internetu. Zdrojem informací může být také Asociace realitních kanceláří České republiky.

V klidu si smlouvu pročtěte

Závěrem doporučuji, bohužel ne pro všechny klienty věc samozřejmou, a to smlouvu nepodepisovat bez řádného přečtení. Nejjednodušším řešením bývá nechat si návrh smlouvy zaslat elektronicky, v klidu domova si jej pročíst a případné nejasnosti konzultovat s odborníky. Před podpisem smlouvy se ujistěte, že podepisujete smlouvu shodného znění, které vám bylo zasláno jako návrh. Nenechte se k podpisu smlouvy nutit. Je-li na vás příliš naléháno a jste-li nuceni k okamžitému podpisu, bývá to prvním varovným signálem, že něco není v pořádku.

Anketa

Prodávali byste nemovitost raději prostřednictvím realitky, nebo vlastními silami?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 6. 2016 13:43