Spočítejte si...

Zavřít

Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Pronajímatel může ze zákona vypovědět nájemní smlouvu v případě, že nájemce má k dispozici dva byty. V případných sporech se bude řešit, zda více bytů nájemce nevyužívá oprávněně.

Zatímco nájemce bytu může nájem vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo i bez uvedení důvodu, pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v zákoně – v občanském zákoníku. Už od roku 2006 však pronajímatel nemusí ve všech případech výpovědi z nájmu bytu mít přivolení soudu. Výpovědní důvody jsou rozděleny na dvě skupiny. Jestliže pronajímatel vypovídá nájem bytu z důvodů stanovených v § 711a odst. 1 občanského zákoníku, může tak učinit pouze s přivolením soudu. Pronajímatel tak musí nájemce žalovat u soudu, leda by se na ukončení nájmu dohodli a dosáhli dohody o zániku nájmu bytu.

Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:

a)  potřebuje-li  pronajímatel  byt  pro  sebe,  manžela, pro své děti,  vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;

b)  jestliže  nájemce  přestal  vykonávat  práci  pro  pronajímatele  a   pronajímatel  potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;

c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit  tak,  že  byt  nelze  užívat  nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při  jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;

d)  jde-li  o  byt,  který  souvisí  stavebně  s  prostory  určenými  k  provozování  obchodu  nebo  jiné  podnikatelské činnosti a nájemce nebo  vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Kdy pronajímatel nepotřebuje ani dohodu ani podávat žalobu

Naproti tomu, vypovídá-li pronajímatel nájem bytu z důvodů stanovených v § 711 odst. 2 občanského zákoníku, může tak učinit bez přivolení soudu.

Z judikatury:

Po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. pronajímatel může – v případech zákonem stanovených – vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku). S tím jsou pochopitelně spojeny i vyšší požadavky na náležitosti výpovědi pronajímatele, a to i s přihlédnutím k právním důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle – k němuž již nemusí přistoupit další právní skutečnost v podobě pravomocného rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi – spojuje, tj. zánik nájemního vztahu k bytu. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1109/2009, ze dne 25. 11. 2009)

Jde kupř. o situace, kdy nájemce řádně a včas nehradí nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytu (např. vodné, stočné atp.), má-li více bytů atp.

Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:

a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní  prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 (rozuměj – nedoplatil tzv. kauci);

c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Aktuální problém

Výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) není spojen s porušením povinnosti ze strany nájemce. Žádný právní předpis nikomu nezakazuje užívat více bytů, ani si jich vícero pronajmout. Tento výpovědní důvod má (měl) především umožnit pronajímateli bránit se tomu, aby nájemce zneužíval bydlení za regulovaný, a tedy nižší, nájem, než činí nájem tržní.

V poslední době se však cena (de)regulovaného bydlení srovnala, resp. srovnává, záleží samozřejmě na lokalitě, s cenou bydlení na volném trhu, a proto by měl tento výpovědní důvod ustoupit spíše do pozadí. Zřejmě tomu tak však v praxi není. Objevily se návrhy na bližší právní úpravu tohoto výpovědního důvodu ze strany odborů a Sdružení na ochranu nájemníků (viz zpravodajství ze dne 5. 10. 2011), podle nichž je tento výpovědní důvod zneužíván ze strany pronajímatelů, a to zejména tehdy, pokud je za druhý byt nájemce považován rekreační objekt.

Nebylo původním úmyslem autora se blíže zabývat v tomto příspěvku jednotlivými výpovědními důvody, nicméně rozhodl se dodatečně, dávno po jeho zpracování a odevzdání redakci Měšce.cz, učinit výjimku a připojit aktuálně několik málo dalších informací – především z odborné literatury (Švestka J. a kol: Občanský zákoník II, 2. vydání, C. H. Beck, 2009) a aktuální judikatury (rozhodovací praxe soudů – právní věty dle profipravo.cz) k tomuto výpovědnímu důvodu, a to zejména k otázce spravedlivosti použití předmětného výpovědního důvodu a otázce s bytem současně užívaného rekreačního objektu.

K posouzení, zda nájemce má (užívá) dva byty, je rozhodný stav v době podání výpovědi. Existenci dvou a více bytů tvrdí a prokazuje pronajímatel. Naopak existenci spravedlivého důvodu pro užívání dvou a či více bytů musí soudu prokázat nájemce.

Spravedlivý důvod

Soud musí vždy pečlivě zvažovat poměry pronajímatele a nájemce, a to v souvislosti se zkoumáním, zda nejde o případ, kdy nelze na nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden byt. Za byt nelze v této souvislosti považovat jakoukoliv nemovitost užívanou k bydlení, nýbrž je třeba vycházet z toho, že byt má svou velikostí a vybavením zajišťovat lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti, což se analogicky odvozuje od ustanovení občanského zákoníku definujícího pojem náhradního bytu.

Je-li např. důvodem uplatnění předmětného výpovědního důvodu skutečnost, že manželé užívají dva byty, ale nájemce prokáže, že druhý z těchto bytů (bez ohledu, zda jde o byt rovněž nájemní nebo družstevní či v osobním vlastnictví nebo užívaný z jiného důvodu – např. z titulu tzv. věcného břemene – práva doživotního užívání bytu aj.) svou velikostí a vybavením není uzpůsoben pro ubytování obou manželů (zejména mají-li nezletilé děti), soud jistě nájemcově žalobě na neplatnost výpovědi vyhoví, tedy vlastně nepřivolí k výpovědi bytu (zdůrazněme však, že přivolení soudu k pronajímatelově výpovědi se nevyžaduje, návrh na přivolení soudu s výpovědí tedy pronajímatel nepodává, žalobu naopak musí podat na svou obranu nájemce).

Zajisté nelze spravedlivě požadovat užívání toliko jednoho bytu v situaci, kdy nájemce pracuje v jiném místě než jeho rodina a je vyloučeno jeho každodenní dojíždění do práce, popř. přestěhování celé rodiny do místa jeho pracoviště (např. protože druhý byt nevyhovuje svou velikostí a vybavením). Naopak o spravedlivý důvod nepůjde (a soud nájemcově žalobě na neplatnost výpovědi nevyhoví), jestliže druhý byt není používán k bydlení, ale slouží např. k podnikání, je v něm umístěn sklad, popř. jej nájemce pronajímá nebo dále podnajímá.

Z judikatury:

Neužívá-li nájemce svou vlastní nemovitost k uspokojení svých bytových potřeb pro nevyhovující bytové podmínky a bylo-li příčinou tohoto stavu, že nájemce (který nemovitost v takovém stavu již nabyl) si ji rozhodl ponechat jen pro účely rekreace, pak nelze mít za to, že jde o případ, kdy na nájemci lze spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden ze dvou bytů. 

O obdobnou situaci, a to také s přihlédnutím k tradicím, které jsou dlouhodobě v naší společnosti zakořeněny, jde i v případě, kdy nájemce si takovou nemovitost pořizoval nikoli pro účely trvalého bydlení (neměl v úmyslu opustit místo, kde se nachází nájemní byt, a přestěhovat se do takto nabyté nemovitosti), nýbrž pouze pro účely rekreace, a pro tyto účely ji (byť zrekonstruovanou) dlouhodobě užívá. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3482/2010, ze dne 10. 5. 2011)

Při hodnocení, zda lze na nájemci spravedlivě požadovat, aby k bydlení užíval pouze jeden byt, není bez významu okolnost, po jakou dobu stav užívání dvou (více) bytů trvá a zda (příp. jaké) činí nájemce kroky k vyřešení své bytové situace. 

Ze skutkového stavu v dané věci vyplývá, že žalobkyně je nájemkyní předmětného bytu a že ke dni dání výpovědi byla vlastnicí domu čp. 186 (s několika byty). Při posuzování otázky, zda lze na nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, nelze „izolovaně“ zdůrazňovat a ve skutečnosti vytrhávat z kontextu pouze jednu okolnost (tj. v daném případě diagnózu syna žalobkyně, navíc bez zjištění, jak se bude v budoucnu, a to zejména s přibývajícím věkem, vyvíjet) a ve skutečnosti opomenout a tudíž ani nevyhodnotit další právně významné okolnosti, tj. nejen to, po jakou dobu stav dvou (více) bytů trvá, jaká je velikost, vybavenost, popřípadě obsazenost bytů v domě čp. 186 nájemci a jaké kroky činila žalobkyně k vyřešení bytové situace či že vzniklou situaci nijak konstruktivně neřešila, nýbrž i to, jakou majetkovou hodnotou žalobkyně v případě domu čp. 186 disponuje. Přitom nelze odhlédnout ani od okolností a zájmů na straně pronajímatele. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1231/2010, ze dne 22. 9. 2010)

Neužívá-li nájemce svou vlastní nemovitost k uspokojení svých bytových potřeb pro nevyhovující bytové podmínky a bylo-li příčinou tohoto stavu, že nájemce (který nemovitost v takovém stavu již nabyl) si ji rozhodl ponechat jen pro účely rekreace, pak nelze mít za to, že jde o případ, kdy na nájemci lze spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden ze dvou bytů (viz rozhodnutí NS ČR spis. zn. 26 Cdo 3172/2006). 

Při posouzení, zda lze v posuzované věci na nájemcích bytu spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze vlastní dům, nelze přehlédnout, že dům je postižen nadměrnou vlhkostí, není v něm uspokojivě vyřešen odvod odpadních vod (absence napojení na kanalizaci), nejsou zde zabezpečeny obvyklé hygienické standardy (suchý záchod umístěný vně uvedené nemovitosti; zamrzající, závadná voda) a že k tomu, aby byl uživatelný k celoročnímu bydlení, by musel být kompletně zrekonstruován, což by si vyžádalo investici v částce přesahující 1 000 000 Kč. Bez ohledu na uvedené však nelze ztratit ze zřetele především to, že dům koupili nájemci za účelem rekreačního užívání a že ho dlouhá léta používají pouze k rekreaci. Z těchto důvodů a s přihlédnutím k judikatuře zastává dovolací soud právní názor, že na nájemcích žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali (k bydlení) pouze jeden byt (vlastní dům), a proto v daném případě není naplněn výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3175/2009, ze dne 5. 8. 2010)

Pro existenci výpovědního důvodu pro užívání dvou (více) bytů je rozhodující stav v době dání (doručení) výpovědi nájemci bytu. Ze zákona přitom nevyplývá, že uplatnění výpovědního důvodu pro užívání dvou (více) bytů je omezeno především na případy, kdy nájemce získá jiný (druhý) byt (až) v průběhu trvání nájemního vztahu k bytu, jehož nájem je vypovídán, resp. na případy, kdy nájemce uvedl pronajímatele v omyl ohledně existence jiného bytu.

Nachází-li se druhý byt v nemovitosti ve vlastnictví nájemce, lze na něm spravedlivě požadovat, aby jej užíval, měl-li objektivně možnost zajistit si v této nemovitosti pro sebe vyhovující bytové podmínky; pokud tak neučiní, nelze tuto skutečnost zohlednit k tíži pronajímatele bytu, jehož nájem je vypovídán. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 2561/2008, ze dne 23. 3. 2010 )

Úvaha při posuzování výpovědního důvodu dle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku, zda lze na vypovídaném nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, je na místě pouze tehdy, má-li v době doručení výpovědi z nájmu bytu dva (více) bytů. 

Ze zjištěného skutkového stavu v dané věci vyplývá, že nájemce a jeho matka jsou podílovými spoluvlastníky domu v Č., každý z nich k jedné ideální polovině, a že v domě je jedna bytová jednotka 2+1, kterou fakticky k bydlení užívá zdravotně postižená matka nájemce. Za této situace lze pokládat za správný názor odvolacího soudu, že „v domě v Č. vykonává své právo bydlení matka nájemce“. Z toho ovšem vyplývá, že nájemce, ačkoliv je podílovým spoluvlastníkem domu v Č. v rozsahu jedné ideální poloviny a celodenně pečuje o svou převážně bezmocnou matku v tomto domě v Č., nemá dva byty, tj. že vedle předmětného bytu nemá druhý byt.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 5383/2008, ze dne 10. 11. 2009)

Dovolací soud v dané věci nesdílí názor odvolacího soudu, že na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. 

Zde především nelze ztratit ze zřetele, že v době doručení výpovědi z nájmu bytu užíval nájemce k bydlení pouze jeden byt (předmětný byt a nikoli také svůj dům v L. nad L., který evidentně ke svému bydlení nepotřeboval a hodlá ho prodat). 

Na rozdíl od odvolacího soudu zastává dovolací soud též názor, že doba čtyř let, po kterou – ke dni dání výpovědi z nájmu bytu – stav dvou bytů u nájemce trval, je relativně dlouhá doba na to, aby nájemce uskutečnil příslušné kroky k vyřešení své bytové situace (vedle jiných možností se nabízí i možnost nastíněná dovolavatelem, tj. zakoupení bytu /domu/ v blízkosti současného nájemcova pracoviště za peníze, které by získal prodejem domu v L. nad L., v němž nebydlí a zřejmě ani v budoucnu bydlet nehodlá /neboť ho chce prodat/). Nájemce však svou bytovou situaci po relativně dlouhou dobu trvání stavu dvou bytů nijak neřešil a i nadále využíval na úkor pronajímatele výhod nájemního bydlení. 

Z uvedeného rovněž vyplývá, že při posuzování věci podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku odvolací soud nepřihlédl k těmto (a tudíž ke všem) v úvahu připadajícím zjištěným skutečnostem, zdůraznil pouze subjektivní okolnosti na straně nájemce a jeho situaci tudíž neposoudil z objektivního hlediska; navíc nepřihlédl k oprávněným zájmům pronajímatele, které jsou v daném případě o to naléhavější, že pronajímatelem je obec (město), která má specifické postavení při uspokojování potřeby bydlení občanů žijících na jejím území. 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3407/2007, ze dne 19. 8. 2009)

Náležitosti výpovědi

V písemné výpovědi musí být krom jiných náležitostí obsaženo i poučení pro nájemce o tom, že může podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu (viz ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku). V případě nesouhlasu s výpovědí tedy žaluje nájemce pronajímatele. Nájemce pak není podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku povinen byt vyklidit, pokud podá v uvedené lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.

Kdy se má výpověď za doručenou?

Nejvyšší soud ČR k okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci:

Výpověď z nájmu bytu hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci. Účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (ust. § 45 odst. 1 občanského zákoníku). Slovním spojením „dostane do sféry jeho dispozice“ je třeba rozumět konkrétní objektivní možnost nájemce seznámit se s obsahem výpovědi. 

Měl-li nájemce bytu objektivně možnost na základě oznámení pošty vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, nastaly hmotněprávní účinky výpovědi v okamžiku, kdy nájemce i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky nevyužil. 

V posuzovaném případě oba soudy (nižšího stupně – soud prvního stupně a soud odvolací) dovodily, že výpověď se dostala do sféry dispozice nájemce v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn, a to bez ohledu na to, zda se tam nájemce v době jejího doručování zdržoval. Uvedený právní názor je však ve skutečnosti v rozporu s judikaturou. Jestliže totiž zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn a nebylo ani tvrzeno, že nájemce měl v tento den objektivní příležitost se o výpovědi z nájmu bytu dovědět, pak nelze dovozovat, že se výpověď dostala do sféry dispozice nájemce již tento den (v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal jeho syn) a že tudíž už v tento den měl objektivní možnost seznámit se s jejím obsahem.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3524/2009, ze dne 5. 8. 2010)

Určovací žaloba

Z judikatury k podání žaloby na neplatnost výpovědi z nájmu bytu:

Nájemce uplatňující žalobou určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) nemusí prokazovat naléhavý zájem na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem musí však prokazovat ten žalobce, který nájemcem není.

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 25 Co 470/2007, ze dne 9. 1. 2008)

Byt ve společném nájmu manželů

K platnosti výpovědi společného nájmu bytu manžely se vyžaduje, aby byla dána oběma společným nájemcům. Žalobě o určení neplatnosti této výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) lze však vyhovět i tehdy, podal-li ji jen jeden z vypovídaných nájemců.

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 23Co 435/2007, ze dne 1. 4. 2008)

Za situace, kdy je doručena výpověď ze společného nájmu bytu oběma manželům, stačí, když ve lhůtě 60ti dnů ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku podá žalobu na určení neplatnosti této výpovědi jen jeden z nich. Návrh na přistoupení druhého manžela do řízení na straně žalobce (§ 92 odst. 1 občanského soudního řádu) může být podán i po uplynutí lhůty výše uvedené.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 2. 2009, spis. zn. 4 Co 1/2009)

Ani prošvihnutím lhůty není vše ztraceno

Pokud ovšem nájemce ani nepodá příslušnou žalobu na neplatnost výpovědi, ani se nevystěhuje – byt nevyklidí a nepředá zpět pronajímateli (dobrovolně), žaluje – musí žalovat – přece jen pronajímatel u soudu nájemce, a to na vyklizení bytu. (V tuto chvíli ještě nemůže pronajímatel žádat exekuční vyklizení bytu, nejprve musí získat tzv. exekuční titul, kterým je právě pravomocný a vykonatelný rozsudek na vyklizení bytu nájemcem, ukládající nájemci povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli, není jím pouhá výpověď z nájmu bytu.)

Z judikatury:

Zatímco dřívější soudní praxe připouštěla, aby výpověď pronajímatele byla pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, nepřichází tato možnost u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku ve znění po novele č. 107/2006 Sb. v úvahu. 

Je tomu tak právě proto, že k ukončení nájemního vztahu dochází u těchto výpovědních důvodů bez ingerence (přivolení) soudu, tj. aniž by byla podávána žaloba na přivolení k výpovědi, jejíž součástí by byl i hmotněprávní úkon pronajímatele (výpověď z nájmu bytu). Nelze také pominout skutečnost, že zatímco podle právní úpravy účinné do 30. 3. 2006 nastávaly účinky výpovědi (zánik nájemního vztahu) až ve spojení s pravomocným soudním rozhodnutím a součástí výroku rozsudku, jímž soud přivolil k výpovědi, byl vždy také výrok o povinnosti k vyklizení (v návaznosti na určení výpovědní lhůty a rozhodnutí o bytové náhradě), podle současné právní úpravy tomu tak u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku není. Účinky platné výpovědi nastávají již jejím doručením nájemci a pokud nájemce po zániku nájemního vztahu (resp. po právní moci rozsudku, jímž byla zamítnuta žaloba na neplatnost výpovědi) byt nevyklidí, nezbývá pronajímateli než domáhat se jeho vyklizení prostřednictvím žaloby na ochranu svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 občanského zákoníku.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 78/2008, ze dne 25. 11. 2009)

Neznamená to však, že i když se nájemce včas nebo vůbec nebránil, soud vyhoví pronajímateli a uloží nájemci povinnost se vystěhovat, což ostatně potvrzují i rozhodnutí soudů. Za určitých okolností může být platnost výpovědi zkoumána i v řízení o vyklizení bytu – nelze mít za skončený nájem bytu, a nařídit proto nájemci jeho vyklizení, na základě výpovědi, která je neplatná třeba proto, že neobsahuje všechny náležitosti předepsané zákonem (viz ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku).

Z judikatury:

Měla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem (písemná forma, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu a poučení o možnosti podat do 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi) a ve lhůtě 60 dnů nebyla žaloba na určení její neplatnosti podána, nelze již v řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi. 

(Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě spis. zn. 71 Co 53/2009 ze dne 6. 4. 2009) 

Z toho lze podle mého názoru dovodit opak, že neměla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem, lze v následném řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi. Domnívám se však, že by šlo jen o jeden z mnoha dalších případů, kdy lze i posléze zkoumat otázku platnosti výpovědi, nasvědčuje tomu i další judikatura.

Z judikatury:

I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi (např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost).

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 22 Co 401/2008, ze dne 6. 11. 2008)

Podobně judikoval i další odvolací soud:

I když nájemce bytu nepodal včas žalobu dle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním úkonem. Prekluzívní lhůta (60 dnů pro podání žaloby na neplatnost výpovědi) se týká jen řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro neexistenci výpovědního důvodu.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. 8. 2010, spis. zn. 14 Co 239/2010)

Jestliže tedy nájemce včas nepodá žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, nebrání mu to ani v budoucnu namítat v jiném soudním řízení jiné důvody (absolutní) neplatnosti výpovědi, než nenaplnění výpovědního důvodu použitého pronajímatelem – zákonem stanovená šedesátidenní lhůta se týká pouze možnosti bránit se (namítat) neexistenci (nenaplnění) některého z výpovědních důvodů podle ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku. To, že se nájemce výpovědi včas – v předepsané šedesátidenní lhůtě nebránil, ještě neznamená, že výpověď splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti resp. že  jejím marným uplynutím došlo ke zhojení všech jejích případných nedostatků.

Příklad flagrantního pochybení pronajímatele způsobujícího neplatnost výpovědi, kdy nelze nájemci uložit povinnost byt vyklidit v následném řízení o vyklizení bytu, i když nájemce nebrojil žalobou proti neplatnosti výpovědi:

Rozhodně nelze uložit nájemci (žalovanému) povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli (žalobci), pokud mu ten sice doručil výpověď z důvodu dle ust. § 711 odst. 1 občanského zákoníku, k níž nepotřebuje přivolení soudu, jestliže nájemce nepodal (vůbec nebo včas) žalobu na neplatnost výpovědi, která však trpí kupř. tou vadou způsobující její neplatnost, že ve výpovědi chybí poučení nájemci o možnosti bránit se neplatnosti výpovědi právě podáním žaloby u soudu ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku.

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 3. 1. 2014 17:09