Spočítejte si...

Zavřít

Mimořádná splátka hypotéky: snížit splátky nebo zkrátit splatnost?

Našetřili jste větší obnos a chcete ho použít ke splacení části hypotéky? Měli byste si pak nechat snížit splátku nebo raději zkrátit splatnost? Poradíme, co je výhodnější.

V minulých článcích o hypotečních úvěrech jsme si přiblížili poměr úroků a jistiny ve splátkách i to, jak draho vás přijde mimořádná splátka vložená během fixace úrokové sazby. 

Dnes budeme uvažovat o racionálně smýšlejícím klientovi banky, který chce vložit mimořádnou splátku, ale během období změny úrokové sazby. Za to totiž banka žádnou přímou sankci nenaúčtuje. 

(Ačkoli některé si našly cestu a zpoplatnily alespoň potvrzení o přesné výši stávajícího dluhu, které musíte předložit nové bance při refinancování. Více o těchto poplatcích najdete v článku Refinancování hypoték: Banky volí přístup cukru a biče)

Odpovíme si pak na otázku, zda je výhodnější si po vložení mimořádné splátky zkrátit dobu splatnosti nebo ponížit výši splátek.

Modelový příklad

Pro tyto účely se budeme držet modelového příkladu z článku Proč na hypotéce přeplatíte tolik, kolik přeplatíte?

Uvažujeme tedy hypoteční úvěr na 1,5 mil. Kč se splatností na 25 let a roční úrokovou sazbou 2,8 % při pětileté fixaci. 

Výše splátky bude v tomto případě činit 6958,12 Kč a bude po celou dobu fixace stejná. 

Pokud nevynikáte ve finanční matematice, nechte výpočty na našich kalkulačkách. 

Spočítejte si, kolik přeplatíte s vaším hypotečním úvěrem na úrocích a jaká bude výše anuitní splátky. Pomůže vám hypoteční kalkulačka na serveru Měšec.cz

Hypoteční kalkulačka
Autor: Měšec.cz

Hypoteční kalkulačka

Jen pro připomenutí uvádíme, že poměr výše úroků a jistiny v jednotlivých splátkách se v čase mění. Čím déle splácíte, tím se tento poměr překlápí více ve váš prospěch a vy tedy postupně v rámci jedné splátky hradíte více jistiny a méně úroků.

Podíl úroku a anuity ve splátce
Splátka Podíl úroku Výše úroku (Kč) Podíl jistiny Výše jistiny (Kč)
1. splátka 50,30 % 3500 49,70 % 3458,12 
13. splátka 48,89 % 3401,92 51,11 % 3556,20
25. splátka 47,44 % 3301,06 52,56 % 3657,06
37. splátka 45,95 % 3197,34 54,05 % 3760,78
49. splátka 44,42 % 3090,67 55,58 % 3867,45
60. splátka 42,97 % 2990,24  57,03 % 3967,88

Při výpočtech jsme zaokrouhlili splátku na 6958 Kč a dále i výši zaplacených úroků a jistiny, takže výsledná částka se může mírně lišit od případu, který bychom počítali s přesností na dvě desetinná místa.

Částku úroků a jistiny v jednotlivých splátkách po zaokrouhlení tedy shrnuje následující tabulka: 

Výše úroku a jistiny v rámci jedné splátky po zaokrouhlení
Splátka Výše úroku Výše jistiny Výše splátky
1. splátka 3458 Kč 3500 Kč 6958 Kč
13. splátka 3556 Kč 3402 Kč 6958 Kč
25. splátka 3657 Kč 3301 Kč 6958 Kč
37. splátka 3761 Kč 3197 Kč 6958 Kč
49. splátka 3867 Kč 3091 Kč 6958 Kč
60. splátka  3968 Kč 2990 Kč 6958 Kč

Splácení bez mimořádné splátky

Pokud by klient banky splácel celý úvěr anuitně bez vložení mimořádné splátky, přeplatí na úrocích cca 587 400 Kč (při zaokrouhlování). 

Celkem tedy zaplatí 587 400 + 1 500 000 = 2 087 400 Kč

Splácení s mimořádnou splátkou 150 000 Kč

Dále budeme předpokládat, že klient, který v době fixace úrokové sazby přišel k penězům navíc, vloží po pěti letech mimořádnou splátku ve výši 150 000 Kč. Sníží si tak jistinu, která po 60 splátkách činí 1 281 533 Kč na 1 131 533 Kč. 

Nyní si může vybrat, jaký efekt pro něj bude mimořádná splátka mít. Buď si může nechat snížit měsíční splátku nebo ji ponechá v původní výši a dojde tak ke zkrácení splatnosti úvěru. 

Snížení splátky

Pokud si klient nechá snížit splátku, zaplatí každý měsíc nově 6 141 Kč. Splatnost úvěru ale zůstane v délce 25 let a jemu tedy bude zbývat k úhradě 240 splátek (20 let). 

Celkem zaplatí 2 041 330 Kč = úspora 46 070 Kč

Zkrácení délky splatnosti

Pokud klient zvolí raději zkrácení délky splatnosti, bude dál hradit anuitní splátku ve výši 6958 Kč. Splatnost se ale zkrátí o 36 měsíců (3 roky). 

Celkem zaplatí tedy 1 985 877 Kč = úspora 101 523 Kč

Při stejně vysoké mimořádné splátce se tedy může klient svým rozhodnutím zachovat délku splatnosti při snížení anuitní splátky připravit o 55 453 Kč, které bude muset uhradit na úrocích. Čím déle bude hypotéku splácet, tím více se mu úvěr prodraží. 

Vyplatí se refinancovat?

Potřebujete spíše refinancovat hypoteční úvěr, který jste si sjednali v době, kdy byly úrokové sazby vyšší než v současnosti? Kolik byste mohli s novým úvěrem ušetřit poradí Kalkulačka refinancování serveru Měšec.cz

Na téže stránce najdete i odkaz, přes který si můžete nechat bezplatně spočítat aktuální nabídku většiny bank.

Kalkulačka refinancování
Autor: Měšec.cz

Kalkulačka refinancování

Dozvíte se také, jaké celkové úspory byste mohli dosáhnout za dobu fixace.

widgety

Přehled o splátkách a úspoře za dobu fixace
Autor: Měšec.cz

Přehled o splátkách a úspoře za dobu fixace

Máte-li do konce fixace ještě daleko, nastavte si zatím HypoBudíček a my vás včas upozorníme, že je čas začít připravovat refinancování a provedeme vás jím krok po kroku. Zatím si můžete o refinancování přečíst více v článku Krok za krokem, jak úspěšně refinancovat hypotéku (NÁVOD)

.

18 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 6. 9. 2014 18:52