Spočítejte si...

Zavřít

Matou hypoteční banky klienty?

Matou hypoteční banky klienty? Některé více, jiné méně. Při hledání nejvýhodnější hypotéky si však raději všechny informace pořádně ověřte. Na ty, které získáte na internetových stránkách a infolinkách bank, se můžete spolehnout jen s jistou rezervou.

Princip hypotečních úvěrů je poměrně jednoduchý. Klient, který potřebuje na delší dobu půjčit větší částku peněz, dá bance do zástavy vhodnou nemovitost a banka mu peníze půjčí. Klient pak půjčku splácí zpravidla v anuitních (tzn. stále stejně vysokých) splátkách, které sestávají ze splátky dluhu (úmoru) a odměny bance (úroku). Kromě toho klient bance platí i některé další poplatky (za poskytnutí úvěru, za jeho čerpání, za vedení úvěrového účtu atd.).

Kouzlo hypoték spočívá v jejich výhodnosti pro obě strany. Banka má na dlouhou dobu a jen s minimálním rizikem zajištěn pravidelný výnos z úroků a poplatků. Klient získá potřebný obnos za relativně nízký úrok, bez nutnosti shánět ručitele a v poslední době u některých bank dokonce i bez nutnosti dokládat výši svých příjmů. Není proto divu, že zájem o hypotéky roste a boj o klienty nabírá na obrátkách.

Velká velikonoční soutěž o set-top-boxy

Zajímá vás digitální vysílání? Chcete sledovat televizní programy v digitální kvalitě? Pak se zúčastněte Velké velikonoční soutěže Internet Info a vyhrajte jeden z deseti set-top-boxů. Kvůli velikonoční výslužce už není nutné mlátit holky!

Banky si dobře uvědomují, že na malém českém trhu obzvláště platí Nerudovo Kdo chvíli stál, již stojí opodál! Snižují se úrokové sazby, někdy dokonce i poplatky, a každou chvíli se na trhu objeví nějaká novinka. Důsledkem tohoto, někdy až příliš, překotného vývoje je, že se situace kvůli častým změnám stává stále méně přehlednou.

V záplavě informací se těžko vyznává odborník, natož pak běžný klient. Banky přitom získávání informací klientům příliš neusnadňují, někdy spíše naopak. Rychle se dostat ke správné a úplné informaci potřebné pro další rozhodování často bývá jen obtížně řešitelný problém. Příkladem budiž informace o orientační výši splátky hypotečního úvěru.

Kolik budu splácet?

Klíčovou otázkou při úvahách každého racionálně uvažujícího zájemce o hypoteční úvěr je, zda při jeho splácení rodinný rozpočet tuto dlouhodobou zátěž zvládne. V první fázi, kdy jde skutečně jen o získání hrubé představy, se dá informace o výši měsíční splátky nejjednodušeji získat prostřednictvím hypotečního kalkulátoru. Nalézt ho lze na stránkách téměř všech bank, ale i mnohde jinde – třeba na stránkách Měšce.

<calculator id=„7“></calcu­lator>

Pokud jste ale pokročili dál a už si vybíráte nejvhodnější typ úvěru a banku, která vám jej poskytne, je vaše situace o poznání složitější. Máte sice možnost navštívit stránky některého z finančních serverů, které nabízejí finanční výpočty včetně srovnávání hypotéčních úvěrů podle různých parametrů, ale připravte se na to, že údaje, které zde naleznete, nemusejí být vždy zcela aktuální.

Rozhodnete-li se získat informace přímo u zdroje a navštívíte postupně stránky jednotlivých bank, setkáte se prakticky všude s obdobnými problémy. Každá banka nabízí několik druhů hypotečních úvěrů, ale to, s jakým konkrétním druhem úvěru kalkulátor počítá, se nedozvíte. Zjistit to lze až třeba porovnáním výše úrokové sazby předdefinované v kalkulátoru s přehledem úrokových sazeb nebo produktovými listy. Zvolíte-li takovýto postup, často zjistíte, že realita může být výpočtům z kalkulátoru více či méně vzdálená.

Jak vylepšit nabídku?

První způsob je již tradiční. Některé banky, které negarantují stejnou úrokovou sazbu pro všechny úspěšné žadatele o úvěr, mají ve svých kalkulátorech nasazeny minimální sazby, na které běžný klient nedosáhne. Příkladem budiž kalkulátor Hypoteční banky. U kalkulátoru Živnostenské banky to platí pro všechny doby fixace kromě jednoleté, u níž banka v probíhající akci tuto minimální sazbu garantuje pro všechny úspěšné žadatele o úvěr.

To v GE Money Bank jdou na klienty od lesa. Jejich kalkulátor při roční fixaci používá úrokovou sazbu z Hypotéky Standard, ale pro pětiletou už z Hypotéky PREMIUM, s níž díky nižší úrokové sazbě splátka vychází lépe. O poplatku za vedení úvěrového účtu, který do splátky není započten a u Hypotéky PREMIUM činí 600 Kč měsíčně, namísto obvyklých 150 Kč, se zde ale nic nedozvíte. To musíte do sazebníku poplatků.

ČSOB ani HVB Bank pak pro jistotu úrokové sazby u hypotečních úvěrů stanovují individuálně a jejich přehled na svých stránkách neuvádějí, nebo jsem jej zde alespoň nenašel. Údaje z kalkulátoru pak není s čím konfrontovat. Wüstenrot hypoteční banka zase nesoulad, který před časem měla mezi údaji v produktových listech, sazebníkem a kalkulátorem, zřejmě jednoduše vyřešila tím, že její kalkulátor nyní není dostupný. Jak prosté, leč jak účinné!

Splátka úvěru 1 mil. Kč se splatností 20 let podle kalkulátorů hypotečních bank
Banka Fixace 1 rok Fixace 5 let Poplatek za vedení účtu
Úrok. sazba Splátka Úrok. sazba Splátka
Česká spořitelna 3,39% 5 767 Kč 4,49% 6 355 Kč 150 Kč
ČSOB 3,44% 5 769 Kč 4,34% 6 240 Kč 150 Kč
eBanka 3,19% 5 642 Kč 4,19% 6 160 Kč 150 Kč
GE Capital Bank 2,59% 5 343 Kč 3,99% 6 055 Kč 150 / 600 Kč
Hypoteční banka 3,19% 5 441 Kč 4,09% 6 107 Kč 150 Kč
HVB Bank Czech Republic 3,48% 5 821 Kč 4,31% 6 264 Kč 150 Kč
Komerční banka 3,29% 5 692 Kč 4,17% 6 150 Kč 100 Kč
Raiffeisenbank1) 3,61% 5 856 Kč 4,38% 6 262 Kč 100 Kč
Wüstenrot hypoteční banka 2) 2,90% 5 496 Kč 4,20% 6 166 Kč 150 Kč
Živnostenská banka 2,79% 5 442 Kč 4,29% 6 214 Kč 150 Kč

1) S ohledem na nejasnosti u kalkulátorů na webových stránkách Raiffeisenbank jsou v tabulce uvedeny výše úrokových sazeb a splátek zjištěné na infolince banky.
2) S ohledem na nedostupnost kalkulátoru Wüstenrot hypoteční banky jsou v tabulce uvedeny výše splátek dle výpočtu autora.

U ČS poněkud nepřehledno…

Proti České spořitelně vůbec nic nemám – mimo jiné proto, že s vyřízením hypotečního úvěru u ní mám osobní, veskrze pozitivní zkušenost. To však bohužel nemohu říci o stavu informací o hypotékách na jejích webových stránkách. Stručně řečeno: panuje zde zjevný nesoulad mezi některými údaji uváděnými v produktových listech, přehledu úrokových sazeb a hypotečním kalkulátoru a některé informace zde buďto nejsou, anebo jsou jen těžko k nalezení.

Například Hypotéka Nové TOP Bydlení je v produktovém listu prezentována jako produkt určený klientům preferujícím delší fixaci úrokové sazby (uváděny jsou možnosti 4, 5, 10 nebo 15 let). Jen tyto doby fixace lze u tohoto produktu také nalézt v přehledu úrokových sazeb. Hypoteční kalkulátor však uvádí speciálně pro Hypotéku Nové TOP Bydlení sníženou výši splátek i pro dobu fixace na jeden až tři roky. Tyto krátké doby fixace však podle produktových listů nabízí jiný produkt – Hypotéka Hypohit.

Zajímalo mě tedy, jak to se zvýhodněním splátek je. V produktovém listu Hypotéky Nové TOP Bydlení jsem však nalezl pouze zcela nekonkrétní informaci o snížení měsíční splátky na první období u pětileté fixace. Vysvětlení jsem pak získal až z tiskového odboru České spořitelny: banka už před několika měsíci (!) zvýhodnila i kratší doby fixace poskytnutím slevy na měsíční splátce ve výši 100 Kč na každých 100 000 Kč úvěru, ale opomněla změnu zanést do produktových listů. Osobně dodávám, že matoucí je v tomto případě i popisek u snížené výše splátek v hypotečním kalkulátoru.

Při bližším zkoumání lze snadno zjistit, že Hypotéka Nové TOP Bydlení a Hypotéka Hypohit se liší právě jen v nabízených dobách fixace úrokové sazby a všechny jejich ostatní parametry jsou stejné. To mi nakonec bylo potvrzeno i na infolince České spořitelny. Ergo kladívko: jedná se prakticky o jeden produkt, který je – snad z marketingových důvodů – nabízen pod dvěma různými názvy. Nevím, jak na koho, ale na mě to působí poněkud lacině jako umělé rozšiřování nabídky.

Nezodpovězenou otázkou pak zůstává, k jakému druhu hypotéky patří orientační výše splátek, uváděná v kalkulátoru pro doby fixace od 1 do 5 let. Hypotéky Nové TOP Bydlení a Hypohit to nejsou, těch se týká snížená splátka uváděná o řádek níž. Nabízí se tedy nejspíš Hypotéka Standard. Pro ni ale banka v sazebníku uvádí sazbu nikoliv garantovanou, ale tzv. Prime Rate, tzn. pro běžného klienta spíše jen teoreticky dosažitelnou minimální úrokovou sazbu.

Například u roční fixace je tato sazba o 0,4 % nižší než sazba, s níž počítá kalkulátor. Nemluvě o tom, že v přehledu úrokových sazeb musíte Hypotéku Standard hledat pod jejím novějším názvem Hypotéka České spořitelny. V každém případě tak platí, že klient výše uvedenými nesrovnalostmi poškozen není, zmaten však ano.

… a u Raiffeisenbank rovněž

Na stránkách Raiffeisenbank jsem měl nejprve problém hypoteční kalkulátor vůbec najít. Na rozdíl od jiných bank je umístěn u konkrétního produktu – Hypotéky Klasik, což na jednu stranu způsobuje jeho částečné utajení, na druhou stranu zase alespoň víte, kterého konkrétního druhu úvěru se výpočty týkají. Není vám to ale moc platné, protože kalkulátor neumožňuje jinde obvyklé zadání délky fixace úrokové sazby, ani tuto sazbu nezobrazuje. Proto vůbec nevíte, s jakými parametry kalkulátor počítá, a tak místo toho, aby byl výpočet orientační, jak banka uvádí, je podle mě spíše dezorientační.

V přehledu úrokových sazeb Raiffeisenbank zjistíte, že jejich výše u konkrétního druhu hypotéky závisí jak na délce fixace, tak na výši úvěru nebo na výši hodnoty nemovitosti sloužící k jeho zajištění. Banka přitom všechny sazby uvádí jako minimální. Například u hypotéky Klasik poskytnuté do 70 % hodnoty zástavy se minimální sazba v závislosti na délce její fixace pohybuje od 3,31 % do 4,95 %. Zmíněný hypoteční kalkulátor přitom podle všeho počítá s úrokovou sazbou 4,92 % a splátku jednomiliónového úvěru s dvacetiletou splatností spočítá na 6 555 Kč.

Pokud se nespokojíte s jednoduchým kalkulátorem, máte možnost dostat se kliknutím na odkaz k tzv. podrobnému výpočtu. Avšak ani zde nelze zadat délku fixace úrokové sazby a rovněž nezjistíte, s jakou sazbou kalkulátor počítá. Pro úvěr se stejnými parametry se však dopočítá ke splátce 6 326 Kč! A to v rozporu s přehledem úrokových sazeb bez ohledu na to, do jaké výše hodnoty nemovitosti sloužící k zajištění úvěru bude tento úvěr poskytnut. Trvale je zde totiž nastavena úroková sazba 4,50 %. Proč se tak výrazně liší od té v jednodušším kalkulátoru téže banky, příliš nechápu.

Pokud se pak lehce zmatený zájemce o hypotéku pokusí zjistit, který z obou výpočtů je správně, na infolince Raiffeisenbank se dozví jen další odlišné údaje. Operátor, či většinou spíše operátorka, mu zde sdělí, že za půjčení jednoho miliónu Kč na dvacet let při pětileté fixaci úrokové sazby bude tato sazba kolem 4,38 % a orientační výše splátky bude v tomto případě činit 6 262 Kč. Čert aby se v tom vyznal!

Anketa

Podávají banky dostatečné informace o hypotékách?

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 20. 1. 2012 8:40