Lidé znovu objevují nájemní bydlení. A ceny bytů stále klesají

Marketingová kampaň, jejíž ústředním komunikačním signálem bylo strašení, že byty dosáhly minulý rok svého dna a vlivem zvýšení DPH podraží, se setkala s obrovským úspěchem. Developeři hlásí, že oproti roku 2010, prodali až o třetinu bytů více. Výrazně na marketingovou kampaň slyšeli obyvatelé Prahy a v  roce 2011 se prodalo 3455 bytů, což je meziroční nárůst o 28,4 %.

Hypoteční trh dosáhl rekordního objemu ve výši 117 miliard korun. Pro tento rok se ale už očekává číslo kolem 100 miliard. Je však otázkou, zdali toto číslo není spíše zbožným přáním. Už jen kvůli tomu, že banky začaly (zatím nepříliš nápadně) zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Čtěte více:  Banky se chystají na zdražení hypoték a zpřísnění podmínek

Ve zdravé ekonomice zdravý realitní trh

Pro vývoj na trhu nemovitostí je zásadní ekonomická situace. Ta je však nelichotivá. Zatímco ještě v dubnu minulého roku  se předpokládalo, že ekonomika zaznamená v roce 2012 nárůst o 2,7 % HDP a bude v roce 2013 dále akcelerovat, skutečnost je o poznání horší. Vypadá to, že bude zázrak, pokud se ve víru krize v eurozóně udržíme v tomto roce s pozitivní nulou. Vývoj pro rok 2013 je velmi nejistý.  Podle ředitele společnosti Finez Jana Traxlera značně ovlivní poptávku po nemovitostech:

Je třeba si uvědomit, že mnoho lidí si v uplynulých letech pořizovalo nemovitost na hypotéku. To je snadné v době, kdy je nízká nezaměstnanost a rostou příjmy. Ovšem když má ekonomika problémy, roste nezaměstnanost a mzdy nerostou, pak je splácení těžší,  řekl Traxler.

Stavební práce stagnují

Developeři mají mnohem lepší pozici při vyjednávání se stavebními firmami. Můžou stavět až o třetinu levněji než v předkrizových časech. Na druhé straně mají problém s rozprodejem nemovitostí, které zahájili v době, kdy ceny stavební práce vyletěly nahoru. Příkladem je pražský projekt Central Park, kde ceny jednotlivých bytů byly nereálně vysoké a i za současných cen jsou obtížně prodejné. 

I přes značně špatnou pověst stavebních firem jsou vidět jisté malé náznaky zlepšení. Zatímco v roce 2007 a 2008 se u mnoha stavebních firem na výstavbu rodinných domů tvořily dlouhé pořadníky, dnes se o každou zakázku se stavební firmy přetahují a soutěží s cenou. „Garážové firmy“ například na výrobu plastových oken jsou téměř minulostí a služby se postupně profesionalizují. I když současná situace rozhodně není stále ideální a bude to nejspíše běh na dlouhou trať.

ČSŮ + výpočty hypoindex.cz

To potvrzuje i Iveta Smetanová z MAXIMA REALITY: Developeři již mají většinou zkušenosti s tím, že nekvalitní stavby, popř. nekvalitní materiály dělají nemovitost neprodejnou nebo výrazně hůře prodejnou zejména v Praze.  Mimo Prahu je však situace horší, tam se ještě méně kvalitní materiály stále používají, dodává Smetanová.

Nelze se už spoléhat na Husákovy děti

Developeři se už nemůžou spoléhat na rekordní poptávku. Stárneme a generace Husákových dětí, z posledního babyboomu, kdy se jich rodilo až 200 000 ročně v polovině 70. let, se postupně vyčerpává.

Odrostla silná generace Husákových dětí. Doba, kdy poptávka po bydlení přesahovala nabídku, je dávno minulostí. Nyní naopak ve většině měst nabídka převyšuje poptávku, takže ceny nemovitostí logicky klesají, uvedl Traxler. Především bude podle něj zasaženo panelové bydlení.

Nejvíce je to znát u starších panelových bytů, ale i novostavby a rodinné domky citelně zlevnily. Tento trend pravděpodobně ještě mnoho let potrvá, reálné ceny budou nadále mírně klesat, popřípadě stagnovat, než se k pořizování bydlení dostane generace Husákových vnoučat.

Další vývoj nájemného bydlení je otázkou

Neochota kupovat si nemovitosti bude mít vliv na nájemní bydlení. Určitě v tom hrají i různé sociologické vlivy. Zatímco generace Husákových dětí zběsile utíkala z panelových domů do satelitních městeček, nově vznikající Generace Y znovu objevuje výhody žití ve městě, včetně veškerých služeb, které město nabízí.  Nechtějí se uvázat, protože stabilita pracovního místa je méně běžná než v minulosti.

Myslím, že v následujících letech přijde mírné oživení u nájemního bydlení na úkor osobního vlastnictví. To by cenám nemovitostí rozhodně neprospělo, zato nájemné by mohlo růst, řekl Traxler. Podle něj na tom vydělají majitelé. Tím by se trochu zvýšila rentabilita pronájmu, která je v České republice velmi nízká (zpravidla 3–5 % ročně), řekl Traxler.

Na druhé straně je potřeba si vložit do vývoje cen nájemného bydlení i další proměnou ve formě deregulace nájemného. Mnoho bytů současní nájemci opustili (z nejrůznějších důvodů), čímž tyto byty zaplavily trh. Přebytek nájemních bytů na pražském trhu a finišující deregulace nájemného způsobily pokles tržního nájmu a pronájem kvalitního bytu se stává dostupnější i ve vyhledávaných rezidenčních lokalitách Prahy, vyjádřil se ředitel realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský.

I pokud by nemovitosti stagnovaly, znamená to, že jejich cena bude reálně klesat, upozorňuje Traxler. Důležitým faktorem bude samozřejmě inflace. Dlouhodobě si nemovitosti budou svou hodnotu z velké části udržovat. Osobně se domnívám, že reálně (po inflaci) ceny ještě klesnou, ale nebude to nic drastického. Ovšem nominálně mohou být ceny nemovitostí za deset let úplně jinde, řekl Traxler.

Cena stavebních pozemků poroste

Problém u stavebních pozemků je také v tom, že vývoj cen je závislý z velké části na (zlo)vůli úředníků a politiků. V záplavových oblastech bude cena volných pozemků odlišná  než poblíž Prahy, kde se občané jednotlivých obcí vehementně brání proti rozšiřování další satelitní zástavby a starostové jdou těmto občanů na ruku.

U pozemků celorepublikově lze proto průměrně očekávat stagnaci nebo mírný nárůst cen, je však potřeba analyzovat důkladně každou lokalitu.Kvalitní stavební pozemky jsou vždy dobrou investicí i v dlouhodobém horizontu. Zatímco ceny nemovitostí po neúměrném vzestupu poklesly, ceny stavebních pozemků se stále drží, popř. mírně stoupají,  řekla Smetanová. Lze také očekávat výrazný růst i zemědělské půdy, která může představovat jednu z forem investic. Čtěte také: Čtyři horké tipy, jak zhodnotit peníze v roce 2012

Pozitivně bude pokračovat vývoj u logistických areálů, u kterých z velké části klesala neobsazenost. Pro logistické areály vzhledem k tomu, že jsou náročné na půdu, platí podobný případ jako u stavebních pozemků. 

Závěr 

V případě, že řešíte svůj bytový problém, může nákup nemovitosti (především kvalitní novostavby) představovat vhodnou alternativu, jak neplatit tržní nájemné. Špatnou investicí ale představují staré cihlové nebo panelové domy, kde náklady na údržbu vysoce porostou, nehledě na to, že po těchto nemovitostech klesá poptávka. Bytům se také vyhněte v případě pronájmu. Výnosnost není dostatečně atraktivní, aby pokryla veškerá rizika.