Názory k článku Offsetovou hypotéku mBank zrušila, byla totiž příliš výhodná pro některé klienty

Úvodem se musím přiznat, že jsem velký obdivovatel zastánce offsetové hypotéky. Díky za článek a výpočty, jen je tam drobná nepřesnost, zapomněl jste započítat odpočet úroků z hypotéky.
Offsetové hypotéce se dost věnuji ve svém článku: http://www.vlkuver.cz/index.php?cat0=clanky&cid=65&page=2
Zde zmiňuji další příklady použití, z hlavy: nepotřebujete KTK, spořící účty v jiné bance (doba převodu, poplatky), stavební spoření, penzijní připojištění. Každý by měl mít rezervu ve výši alespon (půl)ročního platu. Toto vše nahradíte offsetovou hypotékou, která klienty motivuje jakékoliv výjimečné příjmy ukládat na offset - tedy hypotéku zaplatí dřív a levněji. Při klasické hypotéce je spíš utratí. Vždy porovnávají koupit nějakou zbytnost nebo si okamžitě snížit měsíční výdaj za hypotéku... Při problémech čerpají z offsetu.
Ideální na postupné čerpání při rekonstrukci/dos­tavby (pokud jste na začátku splnili celou účelovost!). Atd.
A přebytečnou hotovost mohou stahovat z celé rodiny a přitom jim platit úroky co by dostali na spořícím účtě...

Máte pravdu, daňový odpočet jsem nezohlednil. Ovšem ten by mluvil PROTI offsetové hypotéce, protože jejím využitím si objem zaplacených úroků z hypotéky a tím pádem možnost odpočtu snižuji. Kdyby tomu tak nebylo, musel bych platit srážkovou daň z úroků z offsetového účtu a nepomohl bych si.

U dob převodu z účtu v jiné bance máte jistě pravdu, na druhou stranu, peníze, které by vygenerovaly zajímavý offset, jistě nevybíráte ze spořicího účtu každý den, takže to nemá tak velký význam. Poplatky za spořicí účty jsou už snad definitivně věcí minulosti.

Stahování z celé rodiny v článku zmiňuji. Postupné čerpání umožňují i běžné hypotéky, ale hlavně je to opět o poměru částek: pokud koupím za 100 a rekonstruuji za 10, tak se to nevyplatí. Pokud koupím za 10 a rekonstruuji za 100, tak samožřejmě ano.

KTK by měl sloužit k vykrývání nečekaných výdajů, ne nahrazovat výběr ze spořicího nebo offsetového účtu. KTK má řešit to, že odjedete do ciziny, hodně tam telefonujete a účet za telefon tomu odpovídá, ne to, že chcete koupit mamince k narozeninám novou televizi. Na to si máte vybrat ze spořicího/offse­tového účtu.

Riziko útraty jde podle mne na obě strany: na jednu stranu máte pravdu, na druhou peníze, kterými jednou předčasně splatím kus hypotéky, už si vybrat nemůžu, takže je nemůžu utratit.

Stavební spoření a penzijní připojištění jsou pseudoprodukty tažené různými státními zvýhodněními (státní podpora, dříve nedanění úroků, daňová odpočitatelnost, daňově výhodné příspěvky zaměstnavatele). Bez nich by šlo o produkty, které nikdo nepotřebuje. Ovšem díky těmto podporám jsou často výhodné i pro člověka, který má offsetovou hypotéku.

Neříkal jsem pro či proti, jen že je to nepřesnost. Ale sice se snižuji možnost odpočtu, ale platím vyšší úroky než u klasické, tedy ef. úrok klesá - z hlavy neposoudím jak moc se co víc projeví u jaké výše offsetu.

Doba převodu ovlivní jakou sumu si člověk drží na běžném účtě a jak rychle mimořádné příjmy přesouvá na spořící/offset. Poplatky za převod ze spořícího účtu jsou stále realitou někde.

Zmínil jste jednorázovou půjčku od rodiny, offset ale umožnuje i jakkoliv krátkodobé půjčky s jakoukoliv částkou. Typicky zrušené stavebko na začátku roku do konce roku leží na spořícím účtě - může ležet na offsetu. Ale i kratší doby, nachystané peníze na koupi auta.

Postupné čerpání umožnují sice i běžné hypotéky, ale typicky dva roky a neumožnují flexibilitu, např. opětovné vracení. Navíc byrokracie, mnohy účtenky. Koupit za 10, rekon. 100 - nesplníte účel, nejdříve musíte vyčerpat celou částku, aby se aktivoval offsetový režim (RB podmínky). Ale typicky koupíte za 2, přitom 1M máte v hotovosti, na rekonstrukci plánujete 0,5. Můžete to být i 1MKč, když nebude máte KTK s 5% p.a. na 500kKč...

KTK je fin. rezerva pro ty, co si neumí či nejsou schopni vybudovat fin. rezervu na spořícím účtě. Popř. efektivní nástroj při cestě jak se zbavit postupně úvěrů. Žádné "nečekané" výdaje neexistují, jen neschopnost plánovat. (Asi si tu nerozumíme)

Nemůžete je utratit, nemůžete je využít, nemůžete je použít ani na "odložení" splácení. Typicky jste za možnsot mimořádné splátky mimo dobu fixaci zaplatili poplatek při splátce nebo jste si tuto možnost předplatili at už ve vyšší úrokové sazbě nebo poplatku - pak samozřejmě se porovnání zas o něco posouvá.

PP a SS často? Pokud započítám likviditu je těch případů minimum... Prakticky jen PP s příspěvkem zaměstnavatele.

Opravdu se to nezdá, ale psychologie a jednoduchost způsobí, že původní odhady využití offsetu jsou snad pokaždé překročeny. A to že splátka poklesne hned příští měsíc, je úžasně motivační pro šetření/odkládání. A když něco odloží, dost často zjistí, že to vlastně nepotřebují.

Poslat mim. splátku při klasické hypotéce? často byrokracie, zvažování jestli ano, kolik, odečtení peněz pro strýčka příhody - mimořádné splátky nakonec využíje tuším necelé procento klientů, i když si za tuto možnost dopředu zaplatili. U offsetu, JAKMILE mám nějaké peníze navíc na účtu, HNED je mohu poslat všechny na offset, protože je kdykoliv mohu vzít zpět...

Navíc (Fio jsem do včerejška neznal, mbank neposkytuje) RB má výrazné slevy na úrokové sazbě pro příjmy 45kKč a více (a pak tuším ještě pro 100kKč a více), pak je offset jasnou volbu téměř vždy.

V diskuzi můžeme pokračovat zde, popř. emailem na vladimir.kutalek at abcdfinance.cz

Cokoli, co snižuje úrokovou sazbu (daňový odpočet, sleva pro bonitní klienty atd.), pokud to platí stejnou mírou pro offset i neoffset, snižuje výhodnost offsetu, pokud předpokládáme stabilní úroky spořicího účtu. Zkuste dosadit do vzorce a uvidíte.

PP jsem myslel s příspěvkem zaměstnavatele, ten mi připadá dost častý (často neznamená vždy).
SSp za těch 6 let pár tisíc navíc oproti offsetu podle mého výpočtu při správném nastavení a volbě spořitelny hodí - teď tedy záleží na tom, jak moc potřebujete likviditu. Ale to tvrdím od začátku: pokud potřebujete hodně likvidity, je pro Vás offset ideální.

Pokud potřebujete kontokorent 0,5 milionu, RB Vám nabízí kontokorent zajištěný nemovitostí. Sazba je prozatím výhodnější než u offsetové hypotéky. Navíc nemusíte splácet jistinu - IMHO pro rekonstrukci, jak naznačujete, mnohem lepší, než offsetová hypotéka (pravidelně splácet jistinu v době rekonstrukce může být problém).

Běžný (nezajištěný) KTK je nejzrádnější úvěrový produkt hned po kreditní kartě. Používat ho místo finanční rezervy je docela hazard.

Nečekanými výdaji myslím věci typu instalatér při havárii vody, doplatek u zubaře, nedoplatek za plyn a podobně. Nebo zaměstnavatel pošle o týden později výplatu, protože účetní špatně zadala příkaz a týden trvalo, než to zjistila a napravila. Nebo tyhle věci umíte naplánovat? Tohle považuju za jediné rozumné využití KTK.

Zkuste dosadit do vzorce... Promiňte, ale nepsal jsem váš článek, nedostal jsem za něj honorář, nechápu proč bych měl dosazovat do vzorce? No dobře, pokud úrokový rozdíl je 0,5% p.a. po započtení danového odpočtu je 0,425% p.a. - ano pokud nevyjde offset výhodněji, danový odpočet to nezmění, jen rozdíl zmenší. Howgh.
Kontokorent od RB neumožnuje fixaci, max. LTV 75% -ale máte pravdu, že pro float nabízí nižší úrok a navíc jen splátku úroků. Ale pak je 20 let na splacení jistiny. Nedostáváme se poněkud daleko od tématu?
Používat ho místo finanční rezervy je docela hazard. × Tohle považuju za jediné rozumné využití KTK. Promiňte tady je zakopán jádro pudla nedorozumění. Já využitím KTK na tyto nečekané výdaje považuji za využití finanční rezervy, resp. finanční rezervu mám na nečekané výdaje. KTK bych použil než si převedu peníze ze spořícího účtu, prodám fondy, dám výpověd u W spořícího účtu na fixaci, převedu to z kreditní karty - dle výše částky a přísunu nových peněz/výplaty. Vzhledem k otmu, že nemám problém s likviditou, KTK v současné době nepoužívám.
Promiňte dobrý plán musí počítat s nečekanými výdaji. Nečekané výdaje v řádu pár tisíc, které jste jmenoval, jsou celkem běžné. Navíc doplatek za plyn či zubaře není tak moc "nečekaný".
KTK je nejzrádnější úvěrový produkt? Proboha proč? Pro neznalého a pro toho, kdo neumí plánovat či počítat - ano je jich hodně. Ale znám zrádnější úvěrové produkty - sms půjčky, provident, hypotéky na těsno...

Snažil jsem se ale replikovat Váš model a rozdíl mi vychází podstatně menší:
a) pokud si těch 250 000 Kč chci nechat bokem (např. je musím vrátit příbuzným): 205 měsíců pro offsetovou hypotéku a 222 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.
b) pokud těch 250 000 Kč použiju k doplacení hypotéky, 168 měsíců pro offsetovou hypotéku a 180 měsíců pro běžnou hypotéku se spořicím účtem.

Trochu mi připadá, že jste u offsetové hypotéky zapomenul, že poté, co zůstatek jistiny klesne na 250 000 Kč, musíte ještě zaplatit cca 40 splátek jistiny po 6 000 Kč, protože jinak Vám těch 250 000 Kč nezbude.

Nevím, zda jste uvažoval poplatky, či nikoli, já to beru, že jsou nad tu splátku 6 000 Kč.

Kdyžtak mi mailněte na mail uvedený v autorském profilu, ať si můžeme vyjasnit detaily.

Ta simulace, která využívá po celou dobu stejný typ hypotéky, není úplně korektní. Tím, že si můžete offsetovou hypotéku volit pro každé období fixace zvlášť, tak je relevantní okamžitá situace resp. výhled na období fixace, ne situace za 20 let. Proto jsem simulaci nepoužil.

Nejtaktičtější je se rozhodovat plynule podle okolností:
a) pokud kupuju novostavbu: začít standardní hypotékou se spořicím účtem, a ve vhodném okamžiku, kdy začne být offset výhodný, překlopit na offset.
b) pokud kupuju starší nemovitost, kterou budu rekonstruovat, začít s offsetem, po rekonstrukci ho změnit na standardní hypotéku se spořicím účtem, a pak opět překlopit na offset, až zase začne být výhodný.