Spočítejte si...

Zavřít

Koupě bytu krok za krokem

Pořízení bytu je pro většinu lidí velkou událostí. Jedná se o velkou investici na dlouhou dobu. O rozčarování a zklamání přitom nebývá nouze. Problémy nových majitelů s bytem se často řeší velmi obtížně a rozhodně je lepší jim předejít. Na co si zejména dát pozor?

Je zajímavé, že mezi výší kupní ceny a mírou opatrnosti kupujících nebývá vždy přímá úměra. Každý, kdo si kupuje turistické boty na dvě tři sezóny za pár tisícovek, většinou vyzkouší několik párů, chvíli v nich chodí, zajímá se o materiál, z něhož jsou zhotoveny, jestli do nich nepoteče a přitom se v nich nebudou potit nohy, jak se budou chovat v létě a jak v zimě, jestli třeba nebude klouzat podrážka a praskat švy atd.

Nový byt na celý život za částku o tři řády vyšší se však často vybírá jen podle katalogu s půdorysným plánkem a stručným komentářem. V případě staršího bytu pak většinou stačí několikaminutová prohlídka a uspokojivé odpovědi na pár dotazů a rovnou se podepisuje smlouva a platí záloha. Kdo zaváhá, může mít smůlu, protože byt mu někdo může vyfouknout před nosem. Pak se ale nesmí divit, když bude ledacos jinak, než si představoval!

Krok první: ujasněte si své představy

Uvažujete-li o pořízení bytu, měli byste začít tím, že si sednete a v klidu si ujasníte své představy. Byt vám bude sloužit řadu let a měl by tedy vyhovovat vašim současným i budoucím potřebám. Skoro vždy se bude jednat o kompromis mezi ideální představou a vašimi finančními možnostmi. Stanovte si tedy priority, jaké vlastnosti by byt určitě měl mít a jaké nikoliv a co případně oželíte ve prospěch něčeho jiného. Daleko lépe se vám bude hledat a vybírat, když budete vědět, co hledáte.

Krok druhý: porozhlédněte se, co se nabízí

Nabídka bytů je velmi široká. Jen na několika největších realitních serverech je průběžně aktualizovaná nabídka několika tisíc bytů s nejrůznějšími parametry. Kromě toho se vyplatí mrknout na nabídku realitních kanceláří a projít si inzerci v místním tisku. V prvním přiblížení si alespoň uděláte představu o tom, co za svou limitní cenu můžete očekávat, a upřesníte si kritéria pro další výběr nabídek, na něž zaměříte svou pozornost.

Krok třetí: pečlivě vybírejte, ale také rychle reagujte

Kupovat byt jako housku na krámě se nevyplácí. Nečekejte, že najdete báječný byt za skvělou cenu hned napoprvé. Pro hledání je třeba si připravit notnou dávku trpělivosti. Padne-li vám některý byt do oka, příliš neotálejte a kontaktujte toho, kdo jej nabízí. U developerských projektů bývají ty nejzajímavější byty zamluveny či prodány během několika dnů po zahájení prodeje. Vždy se snažte alespoň základní informace získat po telefonu, popř. e-mailem. Osobní schůzku si sjednejte, až když budete vědět, že nabízený byt rámcově odpovídá vaší představě, jinak se ulítáte.

Krok čtvrtý: získejte co nejvíc informací

Je spousta věcí, na kterých záleží, zda budete v bytě spokojeni. Zkuste si proto pro své rozhodování, zda byt koupit či nekoupit, zjistit maximum informací a ověřte si je ze všech dostupných zdrojů. Je lepší se ptát i na zdánlivé maličkosti, než se potom divit, že je něco jinak, než jste se domnívali. Zajímejte se o byt, jeho příslušenství a vybavení, o dům, v němž se nachází, i o jeho okolí.

Krok pátý: ověřte si právní stav bytu

Nechte si předložit čerstvý výpis z katastru nemovitostí – list vlastnictví, popřípadě si ho sami na Katastrálním úřadě vyzvedněte. Kromě vlastníka nemovitosti si tak ověříte, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo není zatížena věcným břemenem, popř. zda vůči vlastníkovi není vedena exekuce či se nenachází v konkurzním řízení. Bohužel ani bezproblémový list vlastnictví vám neposkytne stoprocentní záruky, že s právním stavem bytu je vše v pořádku; v první fázi by měl nicméně stačit. Větší jistotu můžete získat, pokud váš právník prostuduje další listiny týkající se bytu.

Krok šestý: věnujte pozornost kupní smlouvě

Kupní smlouva musí mít zákonem stanovené náležitosti a především z ní musí být jednoznačně zřejmé, kdo, komu, co a za jakých podmínek prodává. Důležité je zejména přesné vymezení předmětu smlouvy a povinností obou smluvních stran. Nejste-li příliš právně gramotní, zkonzultujte návrh smlouvy se svým právníkem nebo alespoň s někým, kdo se v dané oblasti vyzná a komu důvěřujete.

Nikdy nepodepisujte smlouvu, která obsahuje ustanovení, jimž nerozumíte.

Kupujete nový byt?

Zajímejte se o developerskou firmu a jí v minulosti realizované projekty. Vyplatí se vám navštívit dům, který postavila, a optat se majitelů bytů, jak jsou s bydlením spokojeni a co jim vadí. Umožní vám to neopakovat chyby druhých. Budete mít také možnost na vlastní oči posoudit kvalitu prací. Můžete být překvapeni, jak odlišná je skutečnost od informací uvedených v reklamním katalogu.

Nezapomeňte na úložné prostory a místo pro parkování. Velkou bolestí většiny nových bytů je minimum úložných prostorů. Pokud chcete mít kam ukládat jízdní kola, lyže, kočárek a spoustu jiných nezbytných věcí, které se vám do bytu nevejdou, musíte si přikoupit úložný prostor mimo byt. Rozhodně také nespoléhejte na to, že místo pro svého plechového miláčka najdete na komunikaci před domem. Za vyhrazené parkovací stání v domě či před ním sice zaplatíte nemalou částku, ale ušetříte si do budoucna spoustu nervů i benzínu při objíždění bloku v marné snaze zaparkovat. O tahání těžkých tašek z auta do bytu a naopak ani nemluvě.

Vydejte se na místo, kde se má stavět, a v klidu se porozhlédněte kolem. Třeba vás překvapí hluk z blízké komunikace či vlakové trati nebo vzdálenost k nejbližší zastávce MHD. Zajímejte se nejen o současný stav, ale i o to, jak bude vypadat okolí vašeho domu a co se tu bude stavět. Může se vám stát, že místo výhledu do zeleně budete koukat na fasádu dalšího domu, který bude na sousedním pozemku stavět jiná firma.

Nezávislé informace o výstavbě plánované v okolí můžete získat na místně příslušném stavebním úřadě.

Při platbě dopředu buďte opatrní

Je velký rozdíl platit za hotový byt zapsaný v katastru nemovitostí nebo za byt, který zatím existuje jenom na papíře. Prakticky všechny firmy zabývající se developerskou činností nabízejí několik možností financování koupě bytu. Nejnižší cena bývá stanovena pro případ, že uhradíte celou kupní cenu napřed krátce po podpisu kupní smlouvy a vaše peníze tak mohou být použity k financování stavby. Tím budou blokovány na delší dobu a přebíráte tak de facto riziko investora stavby. Může se vám stát, že projekt zkrachuje a nebudete mít peníze ani byt. Žádná sleva holt není zadarmo!

Kupujete starší byt?

Máte výhodu, že nemusíte kupovat zajíce v pytli. Před podpisem kupní smlouvy se můžete důkladně seznámit s bytem i jeho okolím. Velmi dobrým zdrojem informací může být upovídaná sousedka, která se s vámi většinou ráda podělí o to, co v domě funguje a co ne, a možná zjistíte i pravý důvod, proč se byt prodává. Může jím být třeba i velmi hlučná domácnost o patro výše, na což při běžné prohlídce bytu nemáte šanci přijít.

Zkuste také popřemýšlet, jak je byt orientován a jestli třeba zapadající slunce v létě nepromění ložnici v žhavou výheň. Kamenem úrazu také může být třeba noční klub v okolí, který přes den vypadá docela neškodně, ale po setmění to v jeho okolí ožívá. Většina lidí, i když mají rádi techno, netouží mít pod okny několikrát týdně noční diskotéku. Blízký les s mokřady zase může znamenat nálety krvežíznivých komárů, takže bez sítí v oknech se neobejdete a z večerního venčení psa se stane utrpení.

Zajímejte se o technický stav domu

Hlavní nebezpečí starších bytů tkví v často problematickém stavebnětechnickém stavu domu, v němž se nacházejí. Jako majitel bytu se stanete spoluvlastníkem domu a budete se muset podílet na nákladech na jeho opravu a údržbu. Taková generální oprava střešního pláště, výměna stoupaček a elektroinstalace nebo zateplení fasády u běžného paneláku jsou investičními akcemi, které dokáží důkladně provětrat peněženky jeho obyvatel. Nízké příspěvky na opravy a údržbu rozhodně nemusí být výhodou, ale naopak známkou toho, že větší investiční akce se teprve chystají. Informace z této oblasti lze získat od domovní samosprávy nebo od firmy zajišťující správu domu.

I o zaplacený byt můžete přijít

Nechci strašit, ale skutečnost je taková, že i když máte černé na bílém, že jste majiteli bytu, nemáte ještě úplně vyhráno. Ten, od koho jste jej koupili, totiž může skončit v konkurzu nebo může být nařízena exekuce postihující jeho majetek. Správce konkurzní podstaty přitom může prohlásit smlouvy uzavřené v posledních šesti měsících před vyhlášením konkurzu, jimiž se úpadce zbavoval majetku, za neplatné a tento majetek zahrnout do konkurzní podstaty a v dražbě znovu prodat. V případě exekuce je to podobné. Přihodit se to může každému, kdo kupuje nemovitost od jakékoliv fyzické či právnické osoby. Obrana proti tomuto riziku přitom bohužel neexistuje téměř žádná. Snad jen obezřetnost při podezřele rychlých a výhodných prodejích a obchodech s osobami nacházejícími se ve finančních obtížích.

Anketa

Jak často se stěhujete?

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 8. 2014 13:24