Spočítejte si...

Zavřít

Koupě bytu jako investice

Mít kde bydlet je jednou ze základních životních potřeb člověka. Pokud patříte do šťastné skupiny lidí, kteří mají své bydlení vyřešeno a dokonce máte větší volný investiční kapitál, můžete uvažovat o pořízení dalšího bytu jako investice. Vyplatí se to? Jaký výnos lze očekávat, jaké jsou výhody a rizika takovéto investice?

Trh s byty v České republice prošel v několika posledních letech bouřlivým vývojem. Privatizována byla velká část bytů obecních, podnikových i družstevních, byty se rekonstruují a nebývale se rozjela i nová výstavba. S určitými regionálními odlišnostmi však stále platí, že bytů je u nás nedostatek. Poptávka, notně podporovaná prohlášeními realitních kanceláří o očekávaném skokovém vzrůstu cen nemovitostí po vstupu do Evropské unie, vyšroubovala ceny bytů ve velkých městech do závratné výše. Starší byt 2+kk o velikosti 42 m2 v paneláku na pražském sídlišti, který jsem ještě jako družstevní pořídil před pěti lety za 700 tis. Kč, bych dnes stěží koupil za méně než dvojnásobek.

V poslední době se situace přece jen trochu uklidnila, lidé již nenakupují byty tak bezhlavě a i realitní kanceláře připouštějí, že žádné racionální důvody pro skokové růsty cen nemovitostí po vstupu do EU vlastně nejsou. Zájem o byty však příliš nepolevuje. Lze nyní doporučit nákup bytu, pokud ho sami nepotřebujeme, tedy jako investici? Osobně se domnívám, že ano, ale jen za určitých podmínek.

Byt není investicí malou ani krátkodobou, takže především je třeba mít jasno ve svých majetkových a finančních záležitostech. Pokud někdo neví zcela jistě, že finanční prostředky vyčleněné na investování nebude minimálně několik let potřebovat nebo nechce mít starosti se správou bytu, měl by na tuto investici zapomenout a zvolit jiné, pro něj vhodnější možnosti uložení peněz.

Jaký byt a za kolik?

Nejprve se věnujme otázce jaký byt a za kolik pořídit. Byty podle typu vlastnictví jsou v zásadě trojího druhu. V souladu s tématem článku je porovnáme z pohledu investora.

Nájemní byt je užíván na základě nájemní smlouvy s majitelem bytu, kterým je zpravidla obec nebo třeba soukromá osoba. Uživatel byt nevlastní, nemůže tedy prodat ani byt ani právo k jeho užívání. Nabídky prodeje „nájemní smlouvy“ v inzertních rubrikách časopisů jsou nelegální a jedná se o fiktivní výměny. S rizikem a za cenu porušení zákona – což rozhodně nelze doporučit – bylo možno i tímto způsobem na „koupi“ bytu hodně vydělat, zvláště jednalo-li se o velký byt v centru města před privatizací.

Družstevní byt je de facto rovněž bytem nájemním. Vlastníkem bytu je družstvo a uživatel bytu jej užívá na základě nájemní smlouvy. Pokud je však uživatel bytu současně členem družstva a k jeho členskému podílu přísluší právo užívání konkrétního bytu, lze již legálně – za podmínek daných stanovami, popř. dalšími předpisy družstva – právo užívání bytu převést na další osobu, tedy byt „prodat“. Jedinou výhodou je, že se v tomto případě nepřevádí nemovitost, tedy se neplatí daň z převodu nemovitosti. Nevýhod je více – na „koupi“ družstevního bytu nelze získat hypotéku, je nebezpečí vytunelování majetku družstva atd. Důležité pro náš případ je rovněž to, že družstevní byt nelze pronajmout, ale pouze podnajmout, a to většinou pouze se souhlasem družstva.

Byt ve vlastnictví (nesprávně v osobním vlastnictví) uživatele je vlastnictvím osoby zapsané v katastru nemovitostí. Byt může jeho vlastník sám užívat na základě vlastnického práva nebo ho třeba může pronajímat. Pro financování nákupu bytu může využít i hypotéční úvěr. Pokud hypotéku na byt nepotřebuje, může byt použít jako zástavu pro jiné úvěry atd. Při prodeji (převodu) bytu platí daň z převodu nemovitostí.

Starší nebo nový?

Dalším zásadním rozhodnutím, které je nutno přijmout, je, zda pořídit byt starší nebo nový. Jednoznačné doporučení neexistuje. Starší byt se pořídí za nižší cenu než byt v novostavbě, ale lze očekávat podstatně vyšší náklady na budoucí opravy a údržbu nejen bytu, ale i celého domu, na nichž se bude vlastník bytu podílet. Oprava střechy, zateplení domu, oprava zatékajících lodžií, výměna oken, výměna elektroinstalace, vodovodních, odpadních a plynových rozvodů, rekonstrukce výtahu podle nových předpisů atd. se mohou stát noční můrou čerstvého majitele na první pohled cenově výhodného staršího bytu.

Do svých úvah musí investor promítnout nejen vlastní pořizovací náklady bytu, ale i náklady na očekávané opravy a rekonstrukce s rezervou na opravy neočekávané. Vyhrává ten, kdo má lepší informace i odhad. Pořízení nového bytu bude z tohoto pohledu výhodnější pro konzervativnější investory, pořízení staršího bytu pak spíše pro dobrodružnější povahy zajímající se o spekulativní investice s kratším investičním horizontem. Odměnou za riziko je naděje na vyšší krátkodobý zisk.

Kde vybírat

Další otázkou, kterou musíme vyřešit, je umístění bytu. Přestože dnešní doba „zkracuje vzdálenosti“ a pro investory je čím dál běžnější vlastnit nemovitosti i v několika státech, pro náš případ lze doporučit pořízení bytu spíše v blízkosti našeho bydliště – tedy nepočítáme-li třeba s možností, že se do nového bytu po čase přestěhujeme sami. Jezdit řešit problémy s pronajímaným bytem do jiného města totiž není zrovna praktické.

Odhadnout budoucí poptávku po bytech, zejména v mnohaletém časovém horizontu, je obtížné. Obecně platí, že poptávka po bytech je větší tam, kde je dostatek pracovních příležitostí. V těchto místech s vyšší poptávkou také probíhá masivnější bytová výstavba. Kromě Prahy jsou to téměř všechna velká města – Brno, Plzeň, Liberec, Pardubice atd., a místa, kam zamířili velcí průmysloví investoři – např. Kolín. Zvláštní kapitolou jsou byty v místech, kam jezdí lidé za odpočinkem – lázeňská města, horská střediska atd. Je tedy pravděpodobné, že pokud pořídíme byt v místě s velkou poptávkou po bydlení, podaří se nám jej rychleji a lépe pronajmout. Špatnou zprávou je, že poptávce odpovídá cena, takže byt v tomto místě pořídíme za vyšší cenu.

S umístěním bytu souvisí cena bytu. Ta závisí i na mnoha dalších okolnostech – především na velikosti bytu, konkrétní lokalitě, v níž se nachází dům, umístění bytu v domě, standardu provedení a vybavení bytu atd. Univerzálně platné doporučení opět neexistuje, ale kvůli snadnějšímu pronájmu a růstu budoucí ceny bytu bude dobrou volbou spíše menší byt v lepší lokalitě než naopak, umístěný obligátně ne v přízemí a posledním patře, orientovaný na klidnější stranu domu. Provedení bytu by mělo být v dobré, ale ne příliš nadstandardní kvalitě. Klíčovou roli hraje dobrá dopravní dostupnost bytu, v Praze tedy nejlépe blízkost stanice metra. Rovněž při výběru lokality je třeba uvažovat nejen současný stav, ale také předpokládaný stav za několik let.

Je zřejmé, že pořízení bytu není jednoduchá záležitost a vždy je nejdůležitější najít vhodný kompromis mezi často protichůdnými požadavky. Abychom se dostali ke konkrétnějším výsledkům, budeme pro další úvahy předpokládat konzervativního investora s kapitálem 1,5 mil. Kč, dlouhodobým investičním horizontem, který uvažuje o koupi menšího nového bytu v Praze do svého vlastnictví a hodlá jej dlouhodobě pronajímat. Za cenu 1,5 mil. Kč lze nyní pořídit např. byt 2+kk o podlahové ploše 42 m2 v novostavbě na pražském sídlišti.

Příklad

Měsíční náklady majitele bytu: pojištění, daň z nemovitosti a poplatky správci domu (úklid, osvětlení, administrativa atd.) mohou činit 700 Kč měsíčně, podíl na rezervě na opravy a údržbu společných částí domu uvažujme ve výši 1.500 Kč, rezervu na opravy a údržbu bytu pak 600 Kč měsíčně, celkem tedy 2.800 Kč měsíčně. Byt bude nabízen k dlouhodobému pronájmu v souladu s poptávkou zařízený pouze základním vybavením, které bylo součástí pořizovací ceny.

Byt bude nový, v hezké lokalitě v blízkosti stanice metra a nebude problém jej pronajmout za měsíční nájemné 9.000 Kč. Nájemné bude v budoucnu upravováno v návaznosti na výši inflace. Nájemník si navíc sám zaplatí poplatky spojené s užíváním bytu (elektřinu, plyn, vodné a topení) ve výši kolem 3.000 Kč. Uvažujme, že nájemníci se vystřídají v průměru po třech letech, přičemž bude byt obsazen 11 měsíců v roce. Tím jsou rovněž zohledněny náklady s spojené s výměnou nájemníků. Správu bytu v souvislosti s jeho pronájmem si zajistí majitel bytu sám.

Majitel bytu tedy každoročně obdrží nájemné ve výši 99 tis. Zároveň zaplatí náklady vlastníka ve výši 12×700 = 8.400 Kč, na opravy domu a bytu vytvoří rezervu (1.500 + 600) x 12 = 25.200 Kč a bude mít výdaje spojené se správou bytu ve výši 1.000 Kč. Do svého daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob uvede na straně příjmů přijaté nájemné a na straně výdajů pak zmíněné náklady vlastníka ve výši 8.400 Kč, odpisy v zákonné výši 51.000 Kč (v roce pořízení bytu jen 21.000 Kč), náklady se správou bytu ve výši 1.000 Kč.

Náklady na opravy a údržbu může uplatnit ve výši jejich skutečného čerpání ve zdaňovacím období. V dlouholetém průměru lze uvažovat, že tyto náklady budou vyčerpány ve výši, v níž byly vytvořeny – tedy 25.200 Kč ročně. Celkem tedy: 8.400 + 51.000 + 1.000 + 25.200 = 85.600 Kč.

Rozdíl příjmů a výdajů majitel bytu zdaní sazbou daně dle výše svých celkových příjmů. V daném případě uvažujme nejvyšší sazbu 32 %, daň tedy bude činit (99.000 – 85.600) x 0,32 = 4.288 Kč. Čistý roční výnos z pronájmu bytu pak bude 99.000 – 85.600 – 4.288 + 51.000 (odpisy) = 60.112 Kč. Z jednorázové investice ve výši 1,5 mil. Kč činí pravděpodobný roční čistý výnos cca 60.000 Kč, tedy 4 % p. a.

Pro posouzení celkové dlouhodobé výhodnosti uvedené investice musíme ještě zjistit, jak je to vývojem hodnoty investice – bytu. Současná hodnota bytu je dána jeho pořizovací cenou, budoucí hodnotu však můžeme jen více či méně přesně odhadnout, protože závisí na mnoha vlivech. Všeobecně se soudí, že tržní cena pravidelně udržovaného menšího pěkného bytu ve slušné pražské lokalitě by v delším časovém horizontu rozhodně neměla klesat, spíše by měla růst minimálně mírně nad úrovní inflace. Samozřejmě lze očekávat krátkodobé cenové výkyvy oběma směry v návaznosti na vývoj poptávky a nabídky a určité navýšení cen bytů zřejmě vyvolá například připravované zvýšení sazby DPH u stavebních prací ze současných 5 %. Celkově však můžeme z hlediska vývoje její hodnoty považovat tuto investici za velmi bezpečnou.

Výsledkem uvedené úvahy je, že popsanou investicí do koupi bytu lze získat 4 % ročního výnosu, přičemž riziko ztráty znehodnocením investice je v dlouhodobém časovém horizontu malé. Pokud investor z nějakých důvodů nemá výhodnější investiční alternativu, může pro něj být pořízení bytu s jeho následným pronájmem dobrou volbou.

Ještě zajímavější může být tato investice např. pro rodiče, kteří chtějí vyřešit budoucí bytovou potřebu svého, nyní ještě malého, dítěte a ulehčit mu start do samostatného života. Propočet by pak mohl vycházet z pořízení bytu s využitím hypotečního úvěru a s použitím vybraného nájemného na jeho splácení.

V každém případě však pro pořízení bytu obzvláště platí, že jakoukoliv investici je třeba dělat kvalifikovaně, po zralé úvaze a na základě analýzy všech důležitých informací.

Anketa

Investujete do nemovitostí?

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 11. 11. 2003 19:42