Spočítejte si...

Zavřít

Končí vám fixace u hypotéky? Nenechte se oškubat!

Období rekordně nízkých úrokových sazeb u hypoték je minulostí. Lidé, kteří se nechali nalákat na nízké úrokové sazby s jednoletou fixací, nejspíše zažijí trpké zklamání. Úroková sazba, kterou jim banky pro další období fixace nabídnou, už asi tolik výhodná nebude. Co s tím?

Když ptáčka lapají…

Poskytování hypotečních úvěrů je pro každou banku jednou z nejzajímavějších oblastí jejího podnikání. Dlouhodobé úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti nabízejí mnohaletý pravidelný příliv zisků s minimálním rizikem. Český hypoteční trh stále ještě není nasycen, a tak banky spíše než na udržení svých stávajících klientů zatím sázejí na přilákání co nejvyššího počtu těch nových. Právě na ně dosud byly zaměřeny prakticky všechny reklamní kampaně i veškeré akční nabídky. Ne, že by bankám na spokojenosti stávajících klientů vůbec nezáleželo, ale zatím to pro většinu z bank nejspíše není prioritou.

Možností, jak přilákat pozornost lidí uvažujících o hypotečním úvěru, je samozřejmě víc, ale tou nejosvědčenější se stala inzerce nízkých úrokových sazeb. V reklamách se přitom před velkou baťovskou číslovkou se dvěma devítkami na konci obvykle krčí dvě malá písmenka „od“. Až na několik světlých výjimek zdejší banky ve svých reklamách a prospektech uvádějí jenom minimální úrokové sazby. Ty má ale reálnou šanci získat jen minimum klientů. Všichni ostatní se musejí spokojit se sazbami o minimálně pár desetin procenta vyššími. To však není jediný chyták.

Nízké úrokové sazby v reklamách prakticky vždy platí jen pro nejkratší období fixace úrokové sazby. Nasadit dumpingovou sazbu u jednoleté fixace přitom je pro každou banku vlastně velmi výhodné. Spolehlivě tak přitáhne pozornost a díky nízkým měsíčním splátkám je vyvolán dojem, že splácet takto výhodně úročený hypotéční úvěr je hračka. Příliv nových klientů je tím zajištěn. Málokdo si však uvědomí, že nízké splátky má společně s úrokovou sazbou zaručeny právě jen na první, ve srovnání se splatností úvěru velmi krátké, období fixace. O tom, co bude po jeho uplynutí, při sjednávání úvěru obvykle neopadne ani slovo.

Úrokové sazby: lépe už bylo?

V posledních několika letech úrokové sazby hypotečních úvěrů s mírnými výkyvy vytrvale klesaly. V posledních týdnech však opět zvolna rostou. Naděje, že opět poklesnou, je přitom poměrně malá. Je tedy velmi pravděpodobné, že ten, kdo si zafixoval úrokovou sazbu na minimálně pětileté období letos na jaře nebo počátkem léta, udělal dobře. Česká národní banka v posledních dvou měsících kvůli obavám z inflace dvakrát přikročila ke zvýšení dvoutýdenní repo sazby (koncem července a září), která má klíčový vliv na úrokové sazby u komerčních bank. Ani její současná výše 2,50 % však asi nebude s ohledem na současný vývoj na delší dobu definitivní.

Dalším vlivem, který způsobí tlak na zvýšení úrokových sazeb, bude snížení ratingu Česka očekávané jako důsledek velkého deficitu státního rozpočtu a nekontrolovaného narůstání veřejného dluhu. Tento krok prodraží zahraniční zdroje a ve svých důsledcích se promítne i do úrokových sazeb u úvěrových produktů poskytovaných komerčními bankami. Nestane-li se nic mimořádného, navýšení to sice nebude nijak dramatické, ovšem u větších hypotečních úvěrů je znát každá desetinka procenta.

Proti zvyšování úrokových sazeb bude u hypotečních úvěrů působit pouze konkurenční boj. Žádná z bank se do zvyšování úrokových sazeb ani jiných opatření snižujících atraktivitu a dostupnost úvěrů jistě příliš nepožene. Nicméně lze očekávat, že tak jako v podstatě všechny hypoteční banky snižovaly úrokové sazby téměř současně, budou je stejným způsobem i zvyšovat. Zvlášť, když to vypadá, že zvyšování úrokových sazeb, k němuž poslední dobou dochází, žádný pokles zájmu o hypotéky nevyvolává.

Krátkou nebo dlouhou dobu fixace?

Doposud vždy, když se pokles úrokových sazeb zastavil, bylo možno se dočíst, že dna již bylo dosaženo a do budoucna můžeme očekávat, že úrokové sazby porostou. Doporučováno proto bylo při sjednávání hypotečního úvěru zvolit spíše delší dobu fixace úrokové sazby. Kdo však v minulých letech vsadil na jistotu a při sjednávání hypotečního úvěru si zafixoval úrokovou sazbu na delší dobu, krutě prodělal. Například úrokové sazby z letošního června jsou oproti těm z konce devadesátých let méně než poloviční.

Nyní to vypadá, že věčná otázka, jakou dobu fixace zvolit, bude opět velmi aktuální. Snad za to může reklama, snad kratší dobu fixace více nabízejí bankovní hypoteční poradci, ale každopádně je teď největší zájem o hypoteční úvěry s nejkratší, jednoletou dobou fixace úrokové sazby. Ještě o pár měsíců dříve se přitom největšímu zájmu klientů hypotečních bank těšila fixace pětiletá. O zafixování úrokové sazby na delší dobu byl a nadále zůstává zájem spíše minimální.

Zejména s ohledem na minulý vývoj lze s klidným svědomím jen stěží dát nějaké jednoznačné doporučení, jakou dobu fixace zvolit. Nespornou výhodou delší doby fixace úrokové sazby je jistota, že po sjednanou dobu nedojde k jejímu zvýšení a nezvýší se tedy ani měsíční splátka. Lze tedy lépe finančně plánovat. Za tuto vyšší míru jistoty si ovšem každá banka nechá zaplatit. Úroková sazba s pětiletou fixaci bývá téměř dvojnásobná oproti úrokové sazbě s fixací na jeden rok, zvláště je-li tato sazba nabízena v rámci reklamní kampaně.

Při rozhodování o době fixace je také třeba vzít v úvahu skutečnost, že hypoteční úvěr většinou nelze do doby uplynutí fixace úrokové sazby předčasně splatit bez citelných sankcí. Ačkoliv to v době sjednávání úvěru vůbec neočekáváte, může ve vašem životě nastat situace, kdy budete potřebovat nemovitost s hypotékou prodat. U většiny hypotečních bank se v tomto případě kromě poplatků nevyhnete ani doplacení přinejmenším podstatné části úroků za dobu zbývající do uplynutí sjednané doby fixace úrokové sazby.

Jakékoli otázky týkající se hypotečních úvěrů můžete od dnešního dne po čtrnáct dní klást Davidu Sahulovi, manageru PR Hypoteční banky v Poradně Hypoteční úvěry: Podraží?

Když doba fixace uplyne

Čas letí a krátká doba fixace úrokové sazby uteče jako voda. Na řadu klientů pak čeká nepříjemné překvapení v podobě podstatného zhoršení úvěrových podmínek. Banka jim pro další období fixace může nabídnout úrokovou sazbu zcela podle svého vlastního uvážení. Při stanovení výše úrokové sazby bude nepochybně vycházet z aktuálního stavu a očekávaného dalšího vývoje sazeb na mezibankovním trhu. Proti tomu nelze nic namítat. Méně korektní ale je, že řada bank se zároveň snaží dorovnat své nižší zisky z úvodního období s akční úrokovou sazbou, na kterou lákala nové klienty.

Proto není nijak neobvyklé, že úroková sazba nabízená stávajícím klientům je výrazně horší než ta, kterou v té samé chvíli mohou získat klienti noví. Tento postup praktikují například všechny tři největší v Česku působící hypoteční banky: Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka. Stávající klient je tímto postupem banky obvykle překvapen a rozčarován. Při dodatečném prostudování obchodních podmínek ale zjistí, že vše je vlastně v pořádku, protože stanovení úrokové sazby je zcela v kompetenci banky. Klient s tím může nesouhlasit, může i protestovat, ale to je asi tak všechno, co proti tomu může dělat.

Existuje ještě jedna možnost – na nové podmínky nepřistoupit a úvěr předčasně splatit. V tomto případě je však třeba reagovat velmi rychle. Úmysl předčasně splatit úvěr klient musí bance včas oznámit a mimořádnou splátku úvěru provést ke konkrétnímu datu. Když to neudělá, bude mít prostě smůlu. Banka mu mimořádnou splátku vrátí a úvěr bude pokračovat. Obchodní podmínky jsou nastaveny tak, že pokud klient nebude reagovat ve stanovené lhůtě stanoveným způsobem, má se za to, že s novou úrokovou sazbou platnou pro další období fixace automaticky souhlasí. Chce-li úvěr přesto splatit, pak už zase jen se sankcemi.

Prostudujte si včas obchodní podmínky!

Lhůta, v níž musí klient na oznámení o změně úrokové sazby reagovat, je obvykle velmi krátká. Je to vcelku logické, protože o předčasné splacení úvěru žádná banka příliš nestojí. Konkrétní postup banky při oznamování změny úrokové sazby, s tím spojené změny výše měsíční splátky úvěru, ale i lhůty, v nichž může klient na toto oznámení reagovat, jsou obvykle uvedeny v obchodních podmínkách. Přestože jsou u všech zdejších bank obdobné, v detailech se samozřejmě liší. Pro ilustraci uvedeme alespoň dva příklady.

Česká spořitelna klientovi oznámí změnu úrokové sazby a novou výši měsíční splátky do desátého dne měsíce, v němž končí platnost dosavadní úrokové sazby. Klient může podle obchodních podmínek bez sankcí úvěr zcela nebo částečně splatit jen k datu změny úrokové sazby, a to tak, aby splátka byla převedena na úvěrový účet nejpozději čtyři obchodní dny před tímto datem. Jedná-li se o úvěr právnické osobě, musí být navíc záměr provést mimořádnou splátku úvěru k datu změny úrokové sazby bance písemně oznámen nejpozději deset dnů před tímto datem.

Wüstenrot hypoteční banka své klienty vyrozumí nejpozději jeden měsíc před uplynutím doby fixace úrokové sazby. Kromě jedné hlavní jim při tom nabídne i několik dalších variant změny úrokové sazby v závislosti na době její fixace. Klient musí bance oznámit, kterou z variant si vybral, nejpozději dvacet dnů před ukončením platnosti dosavadní úrokové sazby. Nebude-li klient souhlasit ani s jednou nabídnutou variantou, musí to bance oznámit nejpozději pět dnů před ukončením platnosti dosavadní úrokové sazby. V tomto případě musí úvěr splatit k datu ukončením platnosti dosavadní úrokové sazby.

Většina klientů při vyřizování hypotečního úvěru věnuje pozornost především základním parametrům úvěru uvedeným přímo ve smlouvě. Dlouhé a drobným písmem vytištěné obchodní podmínky přinejlepším jen přeletí očima. Nějaké konkrétní informace o tom, v jaké lhůtě a jakým způsobem mají na oznámení banky reagovat, proto uvíznou v paměti jen málokomu. Nezbývá tedy, než si alespoň zapamatovat, že je třeba se k obchodním podmínkám v době blížícího se konce období fixace úrokové sazby vrátit, pečlivě si je prostudovat a rozmyslet si další postup.

O výši úrokové sazby zkuste smlouvat

Na rozdíl od arabských zemí, kde se bez smlouvání o ceně obejde uzavření jen málokteré smlouvy, je u nás při uzavírání většiny smluv boj o získání cenové či jiné výhody méně obvyklý. Většina lidí má tendenci přistoupit hned na první nabídku – nebo ji prostě odmítnout a jít jinam. V případě hypotečních úvěrů se však určitě vyplatí zkusit banku přesvědčit, aby svou první nabídku vylepšila. Zejména u velkých bank, které hypoteční úvěry vyřizují jako na běžícím pásu, je ovšem šance na úspěch poměrně malá. Přesto i tam se vyplatí se o vyjednání výhodnějších podmínek pokusit. Někdy se to kupodivu podaří.

Smlouvat se může vyplatit jak při uzavírání nového úvěru, tak v rámci jednání stanovení úrokové sazby pro další období fixace. Uvědomte si, že každá desetina procenta znamená u hypotečních úvěrů rozdíl i několika stokorun v měsíční splátce. Předpokládá to ovšem důkladnou přípravu, přesvědčivou argumentaci a jistou dávku neodbytnosti. Možná se s vámi o nějakých úpravách úrokové sazby řadový úvěrový pracovník nebude chtít bavit. Pak můžete zkusit obrátit se na jeho nadřízeného nebo třeba na ředitele pobočky. Nesmíte však zapomenout, že vše musíte stihnout ve stanovené lhůtě.

Pokud neuspějete, pořád ještě můžete zkusit využít toho, že hypoteční banky tolik stojí o nové klienty. Své bance, která se k vám tak macešsky zachovala, můžete dát vale a odejít ke konkurenci – nebo tím alespoň můžete v rámci jednání o výši úrokové sazby pohrozit. Pokud ani to nepomůže, nezbývá než se rozhodnout, zda se vám vyplatí se skřípěním zubů zůstat, anebo skutečně odejít. Budete sice muset absolvovat nové kolo vyřizování úvěru, ale nabídne-li vám jiná banka jako novému (resp. přeběhlému) klientovi výrazně lepší podmínky, není důvodu jich nevyužít – alespoň pro první období fixace úrokové sazby.

Anketa

Jakou vám banka nabídla sazbu hypotéky při nové fixaci?

19 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 11. 2006 13:40