Kombinovaná hypotéka není pro každého

V nabídce finančních služeb se často setkáváme s kombinacemi produktů: úvěr s pojištěním schopnosti splácet, povinné ručení s havarijním pojištěním, a tak bychom mohli pokračovat. Některé z nich jsou výhodné pro klienta, jiné pro banku či pojišťovnu a některé dokonce časem ani pro jednoho z nich. Jak je na tom takzvaná „kombinovaná hypotéka“? Přečtěte si také: Je účtování úroku nemorální?

Investice & úvěr

Podstatou kombinované hypotéky (dnes často též „investiční hypotéky“) je sjednání dvou produktů: investice, ať už ve formě pojištění či podílového fondu, a hypotečního úvěru. Na začátku je samozřejmě potřeba financování bydlení, k níž má celé řešení sloužit. Rozdíl oproti standardnímu modelu je však ten, že klient splácí bance pouze úroky z hypotéky a nikoliv jistinu. Zároveň totiž ukládá poměrně značné prostředky (odpovídající zpravidla pomyslné splátce jistiny) do investičního produktu, přičemž pozitivní scénář předpokládá, že takto uložené prostředky se mu zhodnotí a na konci celého splácení jimi jednorázově umoří jistinu. Zajímavé téma: Chcete mít jistou hypotéku? Pořiďte si rodinu aneb Jak banky skórují klienty

Prodejci často zmiňovaná výhodnost celé kombinace spočívá v tom, že díky zhodnocení investice klientovi i po splacení jistiny zůstanou nemalé peníze (výnosy z investice) a nezanedbatelnou roli hrají také daňové odpočty úroků z úvěrů a zaplaceného pojistného. Celá konstrukce je tak vlastně jakousi mutací známého efektu tzv. finanční páky. 

Rizika jsou často opomíjena

Jak dopadne splácení v případě kladného scénáře, víme. Jak však klientovy finance skončí, pokud věci nepůjdou podle očekávání, bývá často výrazně zamlženo. Hlavním rizikem je samozřejmě propad hodnoty investovaných prostředků v pojištění či fondech. Zde můžou nastat v zásadě dvě situace: kvůli poklesu trhů nezbude klientovi po splacení jistiny bonusový výnos, nebo hůře, investované peníze nebudou stačit ani na umoření jistiny a klient tak bude doplácet z vlastní kapsy. 

Druhá možnost je ještě temnější: v případě masivního poklesu investice může věřitelská banka z kombinace „vystoupit“ a klient začíná okamžitě běžným způsobem splácet jistinu. S ní samozřejmě splácí i úrok, ale pozor, splácí jej znovu od začátku, tj. všechny dosud zaplacené úroky se doslova vypaří! Úplně stejně tomu bude, pokud se k přechodu na běžné anuitní splácení z jakýchkoliv důvodů rozhodne i sám klient. Čtěte také: Převratná hypotéka je sexy, revoluční nikoli

V dlouhém období několika desítek let samozřejmě pravděpodobnost výskytu náhodných událostí, výkyvů ekonomiky a propadu trhů roste exponenciální řadou. Je proto naprosto zřejmé, že zásadní roli hraje kvalita investičního poradenství na úplném počátku. Výběr (ne)vhodného produktu ovlivní finanční situaci domácnosti na celá desetiletí dopředu a  podstatná je tudíž také samotná osobnost klienta, ať už jde o finance nebo o investorský charakter a vztah k riziku. 

Pro koho je produkt určen

Z předchozího jasně vyplývá, že kombinovaná hypotéka není rozhodně vhodná pro každého. Klient musí vždy vážit pravděpodobnost benefitů ve formě dodatečného výnosu oproti pravděpodobnosti negativního scénáře. V neprospěch tohoto řešení hovoří také snížená flexibilita, vyplývající z tvrdých smluvních podmínek bank a pojišťoven. Případný klient – sjednatel kombinované hypotéky – by měl být jednoznačně dobře majetkově situován (snáze se vyrovná s eventuelním nepříznivým vývojem) a měl by být zkušeným investorem, zpravidla s dynamičtějším rizikovým profilem (nepanikaří, nepodléhá momentálním výkyvům ekonomiky).

Kombinovaná hypotéka ale klade vysoké požadavky i na druhou stranu vztahu, a tím je obvykle finanční poradce či pracovník banky. Ti by měli být především velmi zkušenými odborníky a analytiky, aby dokázali správně vyhodnotit všechna rizika a ošetřit klíčovou investiční část kombinace.

Sečteno a podtrženo: kombinovaná hypotéka je velmi specifický produkt, vhodný pouze pro specifické a zkušené klienty. A také: pouze pro zkušené poradce.