Spočítejte si...

Zavřít

Banky mlží o nákladech na předčasnou splátku hypotéky

Už od prosince 2016 se banky musí řídit novým zákonem. O tom, jak budou stanovovat poplatek ve výši jejich nákladů na splacení hypotéky, ale ani teď mluvit nechtějí.

Od prosince začíná platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Jednou z nejvýraznějších změn, které přinese, je levnější předčasná splátka u hypoték, a to i během fixace. Dosud si za to banky v některých případech účtovaly tučné poplatky. Teď budou muset předepisovat klientům za takovou předčasnou splátku jen poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Konkrétnější postup stanovování takových nákladů ale banky prozradit nechtějí.

Bude to bolet

V současnosti většina bank umožňuje po 12 uhrazených splátkách vložit 10–20 % z úvěru bez sankce. Některé tuto možnost prodávají jako službu za 100–200 Kč měsíčně. Pokud byste ale chtěli splatit víc, už si připlatíte, a ne zrovna málo. Výjimkou nejsou cifry jako 10 % z předčasné splátky nebo sice 5 %, ale za každý rok do konce fixace. Předčasné splacení mimo refixaci, kdy je to zadarmo, tak často pozbývalo ekonomického smyslu.

Nový zákon v § 117 stanoví, že věřitel má právo jen na náhradu vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. Dlužno dodat, že bankám opravdu náklady vznikají. Peníze na úvěry si pořizují na peněžním trhu. Tyto peníze je něco stojí a cena (úrokové sazby) se v čase kvůli různým vlivům mění. (Konkrétně popis nákladů najdete na konci článku.) Na druhou stranu ale tyto náklady většinou zdaleka neodpovídají vysokým sankcím za předčasnou splátku.

Prosincová změna tedy bude většinu bank docela bolet. Měsíc před každým výročím smlouvy o hypotéce totiž budou muset umožnit předčasně splatit čtvrtinu úvěru bez poplatku. Nad to si mohou naúčtovat zmíněné reálné náklady. To ale kromě situací, kdy předčasné splacení bylo provedeno:

  • do 3 měsíců poté, co banka sdělí novou výši úrokové sazby podle § 102 odst. 3,
  • v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka, jeho manžela či partnera, pokud to povede k výraznému snížení schopnosti splácet.

V případě prodeje zastavené nemovitosti (po dvou letech od podpisu úvěrové smlouvy) zaplatíte podle § 117 odst. 4) poplatek ve výši 1 % z předčasně splácené části, max. 50 tis. Kč.

Jediná vlaštovka

Banky se k otázce reálných nákladů za předčasné splacení hypotéky nikdy nechtěly moc vyjadřovat. Při sankcích za předčasnou splátku v jejich cenících se asi není co divit. Leckomu by možná porovnání reálných nákladů a výši poplatku mohlo vyrazit dech.

V minulosti do věci vnesla trochu světla Air Bank se svou Hypotékou pro refinancování. Za předčasnou splátku neúčtuje nic kromě situace, kdy jí s hypotékou utíkáte refinancovat jinam. Pak naúčtuje reálné náklady, které stanovuje ve smlouvě. Na tiskové konferenci ale banka ukázala, jak bude náklady počítat. Mluvčí Vladimír Komjati ale pro Měšec.cz upřesnil, že poplatek bude maximálně 0,2 % z předčasné splátky. Se změnou situace na peněžním trhu (např. změna ceny peněz) se reálné náklady (a tím i poplatek) na předčasnou splátku mohou měnit.

Poplatek zaplatíte pouze, pokud budete úvěr refinancovat jinde během fixace.
Autor: Air Bank

Poplatek zaplatíte, pouze pokud budete úvěr refinancovat jinde během fixace.

Pro úplnost dodáváme, že neomezenou bezplatnou splátku umožňuje i Fio banka, opět vyjma refinancování, kdy zaplatíte 2 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixace.

Nepomůže ani ESIP

Větší světlo do situace nevnese ani povinnost banky informovat o metodě výpočtu klienta v rámci předsmluvních informací pomocí Evropského standardizovaného informačního přehledu (ESIP), kterou stanovuje § 95 odst. 2 zákona s odkazem na přílohu č. 4, kde je přímo jeho vzor (část A) a konkrétnější požadavky na uváděné informace (v části B).

Podle této přílohy musí banka v devátém oddíle, který se týká předčasného splacení, upozornit na jakékoli poplatky za předčasné splacení nebo jiné náklady, které je nutné uhradit v případě předčasného splacení, a pokud možno uvést jejich výši.

To by bylo dost obtížné vzhledem k tomu, že reálné náklady se budou měnit podle toho, jaká bude situace na peněžním trhu, navzdory tomu, že cenu zdrojů už si banky běžně sledují i v současnosti. To ostatně zákon dál sám připouští: V případech, kdy by výše odškodnění závisela na různých faktorech, jako je splacená částka nebo úroková sazba převažující v okamžiku předčasného splacení, musí věřitel specifikovat, jak se toto odškodnění vypočítá, a uvést maximální možnou výši tohoto poplatku, nebo pokud to není možné, ilustrativní příklad, na němž spotřebitel uvidí výši odškodnění při různých možných scénářích.

Vysvětlení ano, výpočet ne

Protože porovnat reálné poplatky k dosud účtovaným poplatkům je lákavé, zkoušeli jsme banky poprosit o konkrétnější informace, jak budou reálné náklady stanovovat i s přihlédnutím k tomu, že informace stejně musí zveřejnit ve formuláři ESIP.

Podle zástupců České národní banky a Ministerstva financí však banky přesný obecný výpočet zveřejňovat nemusí. Přesný postup výpočtu bude muset banka doložit v případném sporu o výši takových nákladů účtovaných spotřebiteli. Avšak spotřebitel by si z popisu způsobu jejich stanovení měl být schopen představit, co vše do účelně vynaložených nákladů spadá. Nevyžaduje se přitom, aby spotřebitel byl sám schopen si tyto náklady vypočítat, vysvětlil serveru Měšec.cz Jakub Vintrlík z Ministerstva financí.

Banky jsou si toho vědomy, protože nám drtivá většina z nich přesnější informace k výpočtu neposkytla. Asi nejkonkrétnější byl Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny:
Náklady na financování se vypočítají jako úroky z mimořádné splátky za období od jejího zaplacení do konce doby fixace s použitím úrokové sazby státních dluhopisů ČR s obdobnou délkou splatnosti, jakou je délka doby fixace pro daný úvěr.

A dále i Michaela Pokorná z Oberbank: Náklady v souvislosti s předčasným splacením úvěru jsou zejména refinanční náklady, které jsou vypočítávány z rozdílu mezi výší refinanční fixní (neměnné) úrokové sazby konkrétního úvěru a aktuální výší tržní refinanční sazby na vklady s dobou trvání odpovídající době od předčasného splacení do konce platnosti sjednané fixní (neměnné) úrokové sazby úvěru, případně jiné s úvěrem spojené náklady. 

Petra Kopecká z Raiffeisenbank pak uvedla, že konkrétním klientům banka na vyžádání výpočet ukáže a vysvětlí a podle Petra Plocka z UniCredit Bank bude v předsmluvních informacích UniCredit Bank uveden obecný vzorec pro výpočet nákladů spojených s cenou zdrojů.

Ostýchavé byly banky dokonce i v přístupu prozradit nám konkrétní text ve formuláři ESIP, který způsob výpočtu nákladů na předčasnou splátku popisuje. A to navzdory tomu, že prosinec už klepe na dveře.

Konkrétní text se uvolila poslat jen Air Bank, mBank a Equa bank s upozorněním, že konečný text se ještě může mírně změnit.

Air Bank

Protože jste si vybral pevnou úrokovou sazbu pro celé období fixace, musíme vynaložit náklady, které mohou dosáhnout nejvýše 0,2 % ročně z jistiny, kterou jste načerpal, za každý rok fixace Vaší úrokové sazby na naše zajištění proti případnému zvýšení úrokových sazeb na trhu. Dohodli jsme se proto spolu, že pokud před skončením období fixace převedete hypotéku do jiné banky, máme právo po Vás chtít tyto peníze zpět. Částku nezaplatíte celou, ale pouze její poměrnou část. Bude se jednat o část, která odpovídá poměru mezi splátkami, které jste už zaplatil a které máte zaplatit do konce fixace. Tedy pokud se třeba rozhodnete odejít po uplynutí poloviny fixačního období, máme právo po Vás chtít polovinu této částky.

Equa bank (vybíráme jen pasáže k výpočtu nákladů)

Při předčasném splacení po Vás budeme požadovat náhradu ve výši nákladů, které nám vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. (…) V souvislosti s předčasnou splátkou nám vzniknou následující náklady: na zajištění ceny zdrojů předčasně splacené části úvěru za dobu fixace úrokové sazby úvěru, náklady spojené se zabezpečením dostatečných zdrojů z předčasně splacené části úvěru za období od okamžiku realizace předčasné splátky do doby plánované splatnosti hypotéky, náklady spojené s reinvesticí uvolněných zdrojů při předčasném splacení, náklady na zajištění úrokového rizika po dobu fixace úrokové sazby, alikvotní část nákladů na provizi zprostředkovateli, která se vypočte jako poměr doby mezi okamžikem předčasné splátky a plánovaným datem splatnosti úvěru a původně plánovanou dobou splatnosti úvěru. (…) Ukončením úvěru nám zároveň vznikne náklad ve formě poplatku za zaslání pokynu k výmazu zástavního práva nebo jiného práva k hypotéce v předpokládané výši 1 500,00 Kč, který nám uhradíte. Pokud se rozhodnete splatit tento úvěr předčasně, kontaktujte nás prosím, abychom stanovili přesnou výši poplatku za předčasné splacení v daném okamžiku.

mBank

S mimořádnou splátkou bude navíc v případech, kdy to nevylučují obecné právní předpisy, uhrazena také částka odpovídající náhradě účelně vynaložených nákladů, které nám vzniknou v přímé souvislosti s předčasným splacením.

8 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 1. 12. 2016 12:57