Spočítejte si...

Zavřít

Když vás banka odmítne

Přestože se úvěrová politika bank v poslední době značně uvolnila, stále jsou bankami odmítány i perspektivní úvěrové žádosti. Častým důvodem odmítnutí přitom bývá nedostatečné zajištění úvěru nebo nedostatečné prokázání budoucích výnosů zajišťujících splátky. Nic není ztraceno, řešení existuje.

Ručení za úvěry trochu jinak

Když potřebujete získat úvěr a máte sice čím ručit, jen to není zrovna nemovitost, narazíte u bank na problém. Máte pak na výběr dvě možnosti. Buď od úvěru odstoupíte, nebo využijete služeb menších finančních institucí. Mezi ně patří soukromé nebankovní společnosti poskytující finanční služby a družstevní záložny.

Menší úvěrové instituce v takových případech dokážou individuálním přístupem detailně poznat specifické podmínky daného úvěrového problému a v mnoha případech poskytnout požadovaný úvěr. Zajištění lze však poskytnout i méně obvyklými způsoby.

Banky mají svoje omezení

Při běžném úvěrování malých podniků není banka ochotna nést riziko a snaží se vždy zajistit plnou návratnost prostředků pro případ selhání dlužníka. Standardním způsobem zajištění je zástava nemovitosti. Banka přitom musí počítat s nejhorší variantou, tedy že se podnik nebo podnikatel dostane do konkurzu. Konkurzní správce pak začne zpeněžovat aktiva podniku. Správně by se měl snažit o rychlé zpeněžení, takže je třeba předpokládat o něco nižší cenu. Pro tzv. „prodej v nouzi” obvykle banky počítají s o 20 % levnější cenou oproti aktuálním tržním cenám běžných nemovitostí, jako jsou rodinné domky a byty. Čím je zástava méně obvyklým aktivem, tím je diskont pro cenu v nouzi větší.

Při konkurzu však nejde o jediné snížení hodnoty zástavy. Stále platí současná právní úprava konkurzů (do konce roku 2007, pak nabývá účinnosti nový insolvenční zákon), která zástavnímu věřiteli garantuje jen 70 % z výnosu zpeněžení zástavy, zatímco 30 % jde do společného balíku pro uspokojení všech věřitelů. A věřitelů může být mnoho s velkými pohledávkami, takže s touto částí hodnoty banka nemůže počítat. Skutečné zajištění pro banku je tak obvyklá tržní cena zástavy snížená nejméně o 20 % za diskont pro rychlý prodej a dalších 30 % pro společné uspokojení všech věřitelů, takže asi polovina obvyklé tržní ceny. Jinými slovy, pokud podnikatel nenabídne záruku v alespoň dvojnásobné hodnotě, než je výše úvěru, banka skutečně nemá pokryté riziko.

Druhým kritériem v pořadí při rozhodování banky je obvykle prokázání schopnosti podniku v budoucnu vydělat na splacení úroků a jistiny úvěru. Standardem bank je vycházet z analýzy hospodářských výsledků za poslední tři roky. Pokud podnik nevykazoval v minulosti dostatečnou ziskovost, banka nepředpokládá zlepšení hospodaření v budoucnosti. V případě podnikatelských úvěrů v jednotkách nebo malých desítkách milionů korun se totiž banky spoléhají na jednotné algoritmy automatizovaného vyhodnocení bonity. Zjednodušeně řečeno, na pobočce vloží výkazy podniku do tabulky, a když počítač řekne „ne”, úvěr je zamítnut.

Automatizovaný algoritmus vyhodnocení nikdy nemůže být zcela dokonalý a zohledňovat individuální charakteristiku každého úvěrového případu. Bance se ale nemůže vyplatit změnit systém pokaždé, když zamítne dobrý úvěr. Individuální přístup k malým úvěrům se vyplatí jen při jednoduché a pružné struktuře rozhodování, snáze dosažitelné v menší finanční instituci. Právě to je tržní segment pro družstevní záložny.

Příležitost pro malé finanční instituce

Družstevní záložny jako alternativa bank u nás znovu začaly vznikat od roku 1996. Zatímco většina malých bank neslavně zakončila podnikání po polovině devadesátých let, pročištění trhu záložen následovalo až okolo roku 2000. O záložnách se opět začalo mluvit při vstupu ČR do EU, kdy vstoupila v platnost tzv. euronovela Zákona o spořitelních a úvěrních družstvech, která sjednotila legislativu našich záložen s evropskými pravidly fungování úvěrových institucí.

Podmínky euronovely nakonec splnilo 20 družstevních záložen s celkově několika miliardami korun vkladů, které jsou k dispozici pro financování úvěrů. Teprve od roku 2006 se začaly záložny opět dostávat do povědomí běžných občanů. Velký vliv na zlepšení image záložen měla naše největší Fio, družstevní záložna, která v lednu 2006 odstartovala s nabídkou tuzemského platebního styku zdarma.

Postupně se začaly zviditelňovat i další záložny. Moravský peněžní ústav, který působil hlavně lokálně na Zlínsku, otevřel v dubnu 2007 s velkou slávou svoji pražskou pobočku. A v listopadu gradovalo otevření nového sídla WPB Capital, spořitelního družstva v Jeruzalémské ulici v Praze. Na Ostravsku působí spořitelní družstvo UNIBON, které svým názvem připomíná na Ostravsku oblíbenou UNION Banku, která však skončila v konkurzu. Po Fio družstevní záložně svůj vlastní bankovní kód získaly právě záložny WPB a UNIBON, takže pro ně dnes není problémem nabízet i bankovní služby.

Většina ostatních záložen působí obvykle jen ve svém regionu a podnikatelské úvěry poskytuje spíše v řádech stovek tisíc a jednotek milionů korun. U soukromých úvěrů pak jde o částky ve výši několika desítek tisíc. Není tajemstvím, že záložny obvykle nabízí vyšší úroky z vkladů než banky, přestože zákonné pojištění vkladů v záložnách a v bankách je srovnatelné. Při poskytování podnikatelských úvěrů tedy konkurují právě individuálními službami. Na straně druhé jsou obvykle úvěry od nich o něco dražší než v bankách.

Obecné požadavky záložen na úvěry jsou stejné, tedy kvalitní zajištění a prosperující podnik a u fyzických osob možnost zajištění. Individuálním přístupem, detailním zkoumáním a specifickými smluvními úpravami se však mohou záložny dobrat k ověření perspektivnosti podniku a konstrukci umožňující dostatečné zajištění i tam, kde bankovní vyhodnocovací systém úvěr zamítne.

Příklady poskytovaných úvěrů vybraných záložen

Fio, družstevní záložna

WPB Capital

  • Americká hypotéka
  • Hypotéka bez doložení příjmů
  • Úvěr na privatizaci
  • Konsolidace půjček
  • Hypotéka na nákup pozemků a na odkup nemovitostí z dražby
  • Financování rozjezdu podnikání
  • Financování provozního kapitálu
  • Úvěr na investiční výstavbu, rekonstrukce, popř. nákup nemovitosti
  • Úvěr na družstevní byt

1. TZ, družstevní záložna

  • Úvěr na bytové účely
  • Střednědobý úvěr
  • Překlenovací úvěr
  • Spotřebitelský úvěr

Individuální konstrukce zástavy zajištění

I záložny se snaží o plné zajištění při selhání dlužníka, takže i u nich je třeba počítat se zástavami v tržní hodnotě okolo dvojnásobku výše úvěru. Obecně lze říci, že při individuálním přístupu je možné sjednat zajištění jakýmkoliv aktivem, které lze snadno ocenit a zpeněžit, a kde lze zároveň zaručit věřiteli možnost nakládání se zástavou v případě, že dlužník selže.

I pro záložny jsou nejjednodušším nástrojem zajištění nemovitosti. Pokud například pro pětimilionový úvěr je zajištění dostatečné až při součtu hodnot firemní nemovitosti, rodinného domku jednoho společníka a bytu a chaty druhého společníka, je pravděpodobné, že bance se to vzhledem k výši úvěru bude zdát příliš pracné a složité. Jiným typem pro banku příliš pracné zástavy nemovitostí jsou budovy ve výstavbě. Pracovníci záložny pravidelně, třeba i každý měsíc, přeceňují hodnotu zástav podle jejich dostavěnosti a s nárůstem hodnoty nemovitostí může záložna postupně navyšovat poskytnutý úvěr.

Výjimečnou možnost představuje ručení družstevním bytem. Přesněji řečeno zajišťovacím převodem členských práv v bytovém družstvu, která zakládají právo člena družstva na daný byt. Nenajdete žádnou banku, která by družstevní byt přijímala jako záruku za úvěr. To pro Měšec.cz potvrzuje i Stanislav RokosWPB Capital: Výhodou záložen je jejich obratnost. Když vidíme, že zájemce o úvěr bydlí v družstevním bytě, je sice zajištění převodu členských práv administrativně složitější než zástava nemovitosti, ale možné to je. Takový klient pak nemá problém u nás získat například půjčku na jiný družstevní byt, přestože ho jeho banka odmítla.

Pro firmy je zase zajímavé, že další formou zajištění, se kterou záložny umí pracovat, jsou i pohledávky za bonitními společnostmi. Z důvodu pracnosti kontroly zajištění by se spíše než o běžné krátkodobé pohledávky mělo jednat o dlouhodobější pohledávky. Konkrétně to mohou být třeba zalistovací poplatky do řetězců, které mají formu několikaleté pohledávky, nebo dlouhodobé zálohy nějakému dodavateli.

Technologie, stroje a třeba kamiony lze přijmout jako záruku pomocí zápisu do rejstříku movitých zástav. Banky obvykle odmítají do zástavy za malé úvěry přijímat stroje po skončení leasingu, protože jejich účetní hodnota je téměř nulová. Pokud však existuje funkční trh s takovými stroji, kde jdou v případě selhání dlužníka snadno zpeněžit (například specializované autobazary na kamiony), jsou pro záložnu přijatelnou zástavou, potvrzuje Stanislav Rokos.

Ale například zástavy zásobami nejsou obvyklé. V praxi se může jednat pouze o takové zásoby, které jdou fyzicky umístit do oddělených prostor tak, aby věřitel mohl efektivně zkontrolovat každý pohyb do a z takového skladu. Musí tedy jít o zásoby zboží nebo materiálu, které podnik může na několik měsíců postrádat a přitom lze dobře zajistit jejich zpeněžení.

Budoucí platební schopnost lze zjistit

Vedle individuálního přístupu ke konstrukci zajištění mohou záložny odlišně přistupovat k prokázání schopnosti dlužníka splatit úvěr. Standardem bank je vycházet z analýzy hospodářských výsledků za poslední tři roky. Záložny se mohou snažit detailnější analýzou najít jiné způsoby ověření budoucího vývoje hospodaření podniků. Třeba v případech, kdy v minulosti byla ziskovost podniku malá, ale nově získal velkou dlouhodobou lukrativní zakázku, má záložna jasný signál o budoucí ziskovosti.

V některých případech může být sice účetní ziskovost nedostatečná, ale podnik obhájí svou výkonnost před záložnou doložením schopnosti generovat výrazně pozitivní cash flow. Jindy mohou podniky prokázat, že při jinak nezměněných podmínkách činnosti se jim podařilo do budoucna zajistit podstatnou nákladovou úsporu, díky které budou schopni řádně splácet.

Záložny umí úvěrovat OSVČ, které mají prokazatelný příjem, ale z pochopitelných důvodů provádějí každoročně tzv. daňovou optimalizaci.

Šanci mají i černé ovce

Stává se, že úspěšně se rozvíjející podnik je prohřešky z minulosti u bank na „černé listině” a ty s ním z principu odmítají jednat. Jenže lze doložit celou řadu podniků, které pod novými majiteli několik let úspěšně vydělávají, významně snížily svou zadluženost a nové závazky bezproblémově plní, přesto jsou kvůli nesolidnosti minulého vedení pro banky stále ještě nepřijatelným partnerem. Pokud se záložna soustředí jen na aktuální stav podniku a výsledky dosažené novým vedením, nachází v tomto segmentu vhodné úvěrové případy. Každopádně se ale záložny stejně jako banky vyhýbají hluboce zadluženým podnikům, kde je riziko vyhlášení konkurzu.

Někdy se záložny setkávají se zajímavými úvěrovými případy, které banky odmítnou pro právní riziko. Příkladem může být soudní spor o podstatnou součást majetku podniku nebo probíhající rozvod podnikatele, který chce ručit rodinným domem. Při individuálním detailním prozkoumání sporu se přitom může ukázat, že jeho výsledek nebude mít vliv na bonitu dlužníka. Například když je právní cestou zpochybněn nákup pozemku, ale výsledkem sporu může být buď jen definitivní získání pozemku podnikem, nebo vrácení kupní ceny.

Také nastávají případy, kde se dá vytvořit taková právní konstrukce, která pro záložnu eliminuje dopady z probíhajícího soudního sporu. Jednoduše to například jde právě u rozvodů, když manželka nemá zájem poškodit podnikání svého expartnera a je ochotna souhlasit se zástavou rodinného domu.

Ochota a šance má svoji cenu

Zvýšená pracnost při individuálním přístupu k úvěrům pro malé a střední podnikatele je nákladná a bankám by se zřejmě nevyplatila. A právě záložnám se zde otevírá prostor, kde mohou být schopny takto pracovat díky větší pružnosti menších finančních institucí a svým jednodušším systémům schvalování. Dlouhodobě tak budou schopny vykrývat specifické segmenty trhu vedle bank a pravděpodobně si na nich udržet vyšší úrokové výnosy.

Individuální přístup má však svoji cenu. Obvyklá výše úroku z podnikatelských úvěrů se pohybuje okolo 12 - 14 % p.a. a hypotéky poskytované záložnami mají úrok zpravidla okolo 10 % p.a. Jinými slovy, úrokové sazby oproti bankám mají družstevní záložny dvojnásobné, a tak jsou především útočištěm pro bonitní klienty, kteří však mají na své straně nějakou překážku, pro kterou jim banka úvěr nedá. Přesto je lepší v případě potřeby svěřit se do rukou záložen, nad jejichž podnikáním dohlíží Česká národní banka, než se vydat k nebankovním finančním společnostem, o nichž není ani jasné, jak působí. Ty sice úvěr také poskytnou, ale za podmínek, které zvolí jen klienti-nešťastníci.

Anketa

Vzali byste si úvěr u družstevní záložny?

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 12. 2007 16:16