Ušetřete

Kdo zaplatí daň z nabytí nemovitostí?

Co všechno je předmětem a kdo bude po novém roce poplatníkem daně z nabytí nemovitostí? Přinášíme podrobnosti.

reklama

Poplatníkem daně zůstává i nadále převodce. S nabyvatelem se ale mohou dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. Pak odpadá ručení a obvykle dojde ke snížení ceny, a tak i základu daně.

Zákon č. 357/199 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, upravoval do 31. 12. 2013 tři majetkové daně. Dědická daň byla zrušena. Daň darovací byla transformována a zahrnuta pod daň z příjmů. Zbývající daň z převodu nemovitosti se od 1. 1. 2014 změnila na daň z nabytí nemovitých věcí, kterou upravuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Předmětem daně je úplatné nabytí nemovité věci, nikoli jen převod nemovité věci. Nejde tak o daň převodní, ale nabývací. Poplatníkem daně ale zůstává převodce, nestal se jím nabyvatel. Původní (a neschválený) návrh zákona, který Senát zamítl, předpokládal, že poplatníkem bude vždy nabyvatel nemovité věci a současně se zruší institut ručitele daně. Tento zákon se však nestal součástí právního řádu ČR.

Základní změny

Při koupi či směně nemovitosti je poplatníkem převodce, pokud se však převodce a nabyvatel ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel. Je-li poplatníkem převodce, je nabyvatel ručitelem tak, jako dosud. Při dohodě účastníků smlouvy o tom, že poplatníkem bude nabyvatel, odpadne ručitelství. Při takovém ujednání se obvykle sníží i kupní cena, a tím i základ daně, když daň bude hradit nabyvatel místo převodce. Přečtěte si: Část daně z převodu nemovitosti můžete legálně převést i na kupujícího

V ostatních případech, kdy nejde o koupi či směnu, je poplatníkem nabyvatel, a to například: 

  • při vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu, 
  • při nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí,
  • nebo při nabytí stavby, která se stane součástí práva stavby,
  • anebo při nabytí stavby, která byla neoprávněně zřízena na pozemku, 
  • při zajišťovacím převodu práva, 
  • při úplatném postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva apod. 

Pozor na zpřísnění směny nemovitostí

Při směně (výměně) nemovitostí se dříve platila daň jen z jednoho převodu, z toho hodnotnějšího. Nově se platí daň z nabytí obou nemovitých věcí. 

Vzájemné darování mezi dvěma či více subjekty se bude posuzovat pro účely daně z nabytí nemovitého majetku jako koupě či směna. Má se zamezit obcházení zákona simulací dvou darování tam, kde jde ve skutečnosti o úplatné převody.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí stejně jako u daně z převodu nemovitostí činí 4 % ze základu daně.

V důsledku změněné koncepce zjišťování základu daně se sníží počet případů, ve kterých musí poplatník předložit znalecký posudek. Účastníci tak ušetří za odhadce. Tam, kde znalecký posudek bude vyžadovanou přílohou daňového přiznání, lze výdaje na znalecký posudek uplatnit jako uznatelný výdaj snižující základ daně. Čtěte také: S kupní cenou nemovitosti a daní z převodu si nezahrávejte

Předmět daně z nabytí nemovitých věcí

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je (vedle jiných případů) úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Ale jen té nemovité věci, která je pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě, jednotkou (bytem či nebytovým prostorem) či právem stavby. Předmětem daně je výslovně i nabytí spoluvlastnického podílu k uvedeným nemovitým věcem. 

Není jím tedy nabytí ostatních nemovitých věcí, konkrétně věcných práv s výjimkou práva vlastnického a práva stavby, věcí, jež nejsou stavbou a současně podle jiného právního předpisu nejsou součástí pozemku (např. vyhrazené nerosty podle horního zákona). 

Předmětem daně nejsou ani převody obchodních podílů či akcií společností, které vlastní nemovitosti nebo nabytí vlastnického práva k nemovité věci prováděním pozemkových úprav, přeměnami obchodních korporací, nebo poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Jak na daňové přiznání

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřenského fondu. 

Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu (prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny, pokud si zvolí k určení srovnávací daňové hodnoty tzv. směrnou hodnotu, je povinen platit daň) a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. 

Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně. Je-li daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru.

Způsob stanovení základu daně se mění

Jak už bylo naznačeno, mění se způsob stanovení základu daně, který vychází z takzvané nabývací hodnoty. Většinou se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je pak nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň. Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % takzvané směrné hodnoty nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny podle znaleckého posudku.

Pro určení nabývací hodnoty si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena podle znaleckého posudku, ale směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tedy se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. 

To znamená, že pokud si poplatník vybere tento způsob, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek. Správce daně pak vypočte směrnou hodnotu, z ní srovnávací daňovou hodnotu a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň pak vyměří platebním výměrem.

hypoteky_tip_rijen

       

Kdo bude osvobozen od daně?

Osvobozeny od daně jsou podobně jako dosud první úplatné převody a přechody dosud neužívaných novostaveb, včetně bytů vniklých změnou dokončené stavby. Osvobození platí také pro nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem či komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. 

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno i nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, je členem této právnické osoby a podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Richard W. Fetter

Richard Fetter

Jsem právníkem a věnuji se zejména pracovnímu právu a souvisejícím oborům.

Tento text je již více než dva měsíce starý. Chcete-li na něj reagovat v diskusi, pravděpodobně vám již nikdo neodpoví. Pro řešení aktuálních problémů doporučujeme využít naše diskusní fórum.

Zasílat nově přidané příspěvky e-mailem