Spočítejte si...

Zavřít

Kdo může legálně používat podnájemní smlouvu?

Zájem o nájemní bydlení na volném trhu neutuchá. Jak ho smluvně ošetřit? Smlouvou nájemní, anebo podnájemní? Jaké se používají finty v praxi?

Sestavit a uzavřít podnájemní smlouvu si troufá skoro každý, přitom to vůbec není jednoduché – chyby dělají i údajní odborníci – špatné návrhy předkládají realitní kanceláře a zprostředkovatelé bydlení, firmy spravující bytový fond a mnozí další. Někdy narazí podnájemník, ale se zlou se může nakonec potázat i majitel bytu – mnohdy platí: Kdo chce moc, nezíská nic. Jaká jsou rizika? Je legální trend, kdy do podnájmu dávají byt právnické osoby – obce, jejich správní firmy, podniky svým zaměstnancům?

Vlastník bytu musí vždy souhlasit

Pronajatý byt (rozuměj byt v nájmu) nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby (tedy na dobu neurčitou) jen s písemným souhlasem pronajímatele (vlastníka bytu). Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce, za které je možno nájem vypovědět bez přivolení soudu.

Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší tří měsíců. Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem. Tolik základní pravidla podnájmu.

Žádné jistoty pro konečného uživatele

Jak vidno, podnájem není chráněným bydlením, lze jej snadno ukončit, na rozdíl od nájmu bytu. Proto mnozí, kdo přenechávají byty k užívání za úplatu někomu jinému, využívají podnájemní smlouvy, nikoliv nájemní smlouvy. Ale to není jen tak, ne každý, kdo chce přenechat do užívání byt jinému, s ním může sjednat podnájemní smlouvu, naopak někdo zase může uzavřít jen podnájemní smlouvu a ne nájemní smlouvu, i když by ji rád druhé straně nabídl. Nájemce družstevního bytu (majitel podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo – nárok na uzavření nájemní smlouvy k bytu) může přenechat byt jen do podnájmu, nemůže uzavřít další nájemní smlouvu, kde by vystupoval jako pronajímatel, protože sám je nájemcem.

Vlastník bytu zase nemůže uzavřít přímo podnájemní smlouvu, ale jen nájemní smlouvu, leda by sjednal nájemní smlouvu s nějakou spřízněnou osobou a tento nájemce pak následně v režii pronajímatele sjednal podnájemní smlouvu s konečným uživatelem bytu. Ukážeme, jak správně na to. Kdo to smí udělat a kdo ne.

Větší smluvní volnost než v nájemní smlouvě

Smlouva o podnájmu musí být písemná (stejně jako nájemní smlouva). Podnájemní smlouva upravuje resp. měla by vedle pravidel a podmínek užívání předmětu podnájmu upravovat zejména  podmínky  skončení podnájmu, zvláště pak možnost dát výpověď podnájemci ze strany nájemce resp. naopak, tedy by měla upravit okruh výpovědních důvodů. Není-li dohodnuto jinak, pak platí, že podnájem lze vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo bez uvedení důvodu a že výpovědní lhůta činí tři měsíce, přičemž výpovědní lhůta počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi smlouvy. (Obvykle se však sjednává výpovědní lhůta kratší, která nadto nemusí končit poslední den kalendářního měsíce.)

Podnájem tedy není chráněn. Přivolení soudu k výpovědi z podnájmu není třeba v žádném případě. Byl-li podnájem sjednán na  určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. Podnájem končí vždy se zánikem nájmu. Po skončení podnájmu podnájemce nemá právo na náhradní podnájem nebo jiné ubytování. Nárok na bytovou náhradu nevzniká ani v případě, kdy v podnájmu bydlela rodina, byť i s nezletilými dětmi. Podnájem nepřechází z podnájemce na jinou osobu.

Z judikatury:

Podnájemní vztah je vztahem odvozeným od vztahu nájmu bytu a je na tomto hlavním nájemním vztahu závislý co do svého vzniku i co do svého trvání (viz předchozí rozhodnutí NS ČR spis. zn. 26 Cdo 877/2002). Zanikne-li tedy hlavní, nájemní vztah (aniž by došlo k přechodu práva nájmu podle ust. § 706 až § 708 občanského zákoníku) zaniká i vztah od něho odvozený, tj. vztah podnájemní. Přitom podle ust. § 719 odst. 3 občanského zákoníku nemá podnájemce po skončení podnájmu právo na náhradní podnájem.

(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 411/2005, ze dne 19. dubna 2006)

Pozor na založení nájmu, ba chráněného nájmu

Podnájem vznikne jen tam, kde je odvozen od nájmu. Jestliže tedy např. majitel (vlastník) bytu v osobním vlastnictví svůj byt pronajme – přenechá do užívání jinému, pak nezaloží podnájem, nýbrž nájem. Měl by proto uzavřít smlouvu nájemní. Musí pak dodržet veškerá pravidla pro smlouvu o nájmu bytu předepsaná občanským zákoníkem, od nichž se nelze odchýlit, zejména tedy nemůže legálně uplatňovat kratší, než tříměsíční, výpovědní dobu, nebo sjednávat jiný, než zákonem předvídaný, způsob zániku nájmu bytu. Tak uzavřel Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 3083/2007, ze dne 13. 8. 2008.

Proto lze z opatrnosti, aby vlastník o byt eventuelně (při nešťastné souhře okolností – především chyb ve smlouvě a vychytralosti toho, komu byl byt přenechán) tzv. nepřišel, tedy aby neměl byt obsazen nájemci s chráněným nájemním právem na dobu neurčitou, kterým by nemohl dát výpověď z jakéhokoliv důvodu nebo bez uvedení důvodu, a při použití (uplatnění) zákonného výpovědního důvodu jim případně nemusel zajišťovat bytovou náhradu, rozhodně doporučit uzavřít spíše než smlouvu na dobu neurčitou raději smlouvu na dobu určitou – např. jednoho roku – a nájem pak případně opakovaně prodlužovat.

Jinak se může stát, že v případném sporu soud uzná výpověď nebo jiný právní úkon majitele bytu směřující k ukončení podnájmu (nájmu) za neplatný, stejně tak, že soud smlouvu, která je formálně označena jako smlouva podnájemní, za smlouvu nájemní. Přitom se lze v praxi často setkat s tím, že realitní kanceláře a různí realitní zprostředkovatelé předloží vlastníkovi bytu a uživateli bytu k podpisu smlouvu podnájemní.

Znovu naopak připomínám, že pokud jde o družstevní byt, tak zde při jeho přenechání do užívání další osobě nelze uzavřít nájemní smlouvu (protože člen družstva – vlastník družstevního podílu – je sám v nájmu), nýbrž přenechá-li vlastník družstevního podílu a nájemce družstevního bytu byt smluvně do užívání za úplatu další osobě, půjde vždy o podnájem – nikoliv nájem bytu! (Nájem nemůže založit ten, kdo sám je v nájmu.)

Podmínky, za nichž je možno dát do podnájmu družstevní byt, upravují stanovy příslušného bytového družstva.

Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje

Nájemce obecního bytu má nárok na přednostní nabídku jeho odkupu, ale ne na uskutečnění privatizace, natož za určitých podmínek.

Když podnájem není podnájmem, ale nájmem

Ze své vlastní praxe mohu uvést případ, kdy si chtěl pronajímatel od počátku ulehčit situaci pro případ budoucí potřeby ukončit nájem bytu, a to tak, že s uživatelem tohoto bytu neuzavřel nájemní smlouvu na byt, nýbrž mu vnutil smlouvu podnájemní. Postupoval ovšem v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu ČR, a proto si situaci jen zkomplikoval (uživateli pochopitelně také, protože se s ním musel složitě jednat…, nicméně uživatelovo právo k bytu nezaniklo tak, jak si pronajímatel představoval). A to, i když si myslel, že na uživatele vyzrál tím, že si sám byt pronajal, a vystupoval tedy jako nájemce, ačkoliv měl být pronajímatelem, protože byt pro vlastníka – městskou část – již spravoval v rámci své hospodářské činnosti, byl mu tedy svěřen k výkonu jeho hlavní činnosti.

I kdyby nebylo takové situace, stejně by nemohl jako právnická osoba dát byt do podnájmu, protože právnická osoba si nemůže platně najmout byt (to může jen osoba fyzická – člověk), a proto jej nemůže dát následně do podnájmu, jelikož podnájem k bytu může založit jen ten, kdo sám je v nájmu bytu. Nicméně negativní právní důsledky by dopadly i na konečného uživatele bytu, na rozdíl od skutečného popisovaného případu, protože by podnájemní smlouva byla neplatná.

Ale zpět k popisovanému případu a jeho skutkovému stavu, na něj dopadající právní úpravy a aplikovatelných judikatorních závěrů z jiných soudně řešených případů: Jestliže si tedy ona hospodářská organizace od městské části pronajala byt, uzavřela neplatnou nájemní smlouvu. Ačkoliv smlouvu, kterou svěřila byt do skutečného užívání třetí osobě, nazvala smlouvou podnájemní, je nutno posoudit ji jako smlouvu nájemní – a to platnou nájemní smlouvu. (To samé by platilo tím spíše, kdyby žádné simulované nájemní smlouvy nebylo a existovala by samostatně jen smlouva podnájemní.

Simulace vztahu pronajímatel – nájemce – podnájemce tedy byla zbytečná.) Chránit své zájmy tím, že byt dá do podnájmu, který lze jednoduše kdykoliv a z jakéhokoliv důvodu vypovědět (viz ust. § 719 občanského zákoníku), může jen osoba fyzická tak, že pronajímatel (typicky majitel bytu v tzv. osobním vlastnictví) dá byt do nájmu fyzické osobě – člověku, který jej se souhlasem pronajímatele dá do podnájmu další fyzické osobě – člověku.

Když se chtěl v popisovaném případě z praxe pronajímatel tvářící se jako nájemce, ačkoliv byl pronajímatelem, uživatele, kterého mylně považoval za podnájemce, ačkoliv byl od počátku nájemcem, zbavit, dal mu výpověď z podnájemní smlouvy, nepožádal o přivolení k výpovědi soud, ani nedal výpověď za podmínek ust. § 711 odst. 3 ve spojení s odst. 5 občanského zákoníku, zejména nepoučil uživatele o možnosti bránit se neplatnosti výpovědi u soudu. Uživatel bytu proto nechal uplynout výpovědní dobu, aniž mu vznikla povinnost byt vyklidit a předat zpět, a proto ji také, když po něm bylo vyžadováno její splnění, odmítl. Výpověď totiž byla z uvedených důvodů neplatná.

Z judikatury k možnostem obrany nájemce před neplatnou výpovědí, k níž není třeba přivolení soudu:

I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi (např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost).

(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 22 Co 401/2008, ze dne 6. 11. 2008)

I když nájemce bytu nepodal včas žalobu dle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním úkonem. Prekluzívní lhůta (60 dnů pro podání žaloby na neplatnost výpovědi) se týká jen řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro neexistenci výpovědního důvodu.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. 8. 2010, spis. zn. 14 Co 239/2010)

Z judikatury k uzavření smlouvy o nájmu bytu právnickou osobou jako nájemcem

Účelem práva nájmu bytu jako specifického typu nájemního vztahu upraveného v ust. § 685 a násl. občanského zákoníku je zajistit uspokojení potřeby bydlení, jako jedné ze základních lidských potřeb. Právnická osoba takovou potřebu nemá, a proto nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle ust. § 685 občanského zákoníku jako nájemce. Není však vyloučeno, aby uzavřela smlouvu o nájmu bytu ve smyslu ust. § 663 a násl. občanského zákoníku, a aby tak byt získal charakter bytu služebního, tj. bytu sloužícího k uspokojení potřeby bydlení nájemce – fyzické osoby, jež pro ni pracuje (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1973/2006). 

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis zn. 26 Cdo 2080/2009, ze dne 21. 1. 2011) 

Finty se musejí umět, jinak narazíte

Právnická osoba si tedy – ve smyslu judikaturních závěrů NS ČR – může pronajmout byt (kupř. k tomu účelu, aby jej přenechala do užívání fyzické osobě – svému zaměstnanci) jen tím způsobem, že si pronajme určitý bytový prostor, ale nikoliv jako byt (tedy neuzavře smlouvu o nájmu bytu, nýbrž smlouvu o nájmu části nemovitosti, v níž se předmětný bytový prostor nachází); pak případně může i přenechat za stanovených podmínek tento bytový prostor do užívání další – třetí osobě na základě podnájemní smlouvy. Další možností pak je, chce-li si právnická osoba najmout byt nikoliv z povahy věci k bydlení, ale třeba k tomu, aby si v něm zřídila své sídlo, postupovat u bytu jako u nebytových prostor.

Z judikatury:

Není vyloučeno, aby pronajímatel byt pronajal k jiným účelům než k bydlení i osobě právnické, a to v režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis zn. 26 Cdo 2080/2009, ze dne 21. 1. 2011) 

Více: Vybraná judikatura k nebytovým prostorám

Právnická osoba nemůže žádat byt pro sebe

Shora uvedené rovněž znamená, pokud jde o otázku nájmu bytu právnickou osobou, že právnická osoba, jako pronajímatel, ani nemůže dát platně výpověď z nájmu bytu proto, že tento byt potřebuje pro sebe (jde o výpovědní důvod, k němuž se vyžaduje přivolení soudu): Nejvyšší soud ČR již v rozsudku ze dne 29. 3. 2006, spis. zn. 26 Cdo 1385/2005 (ústavní stížnost podaná proti tomuto rozsudku byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ČR ze dne 31. srpna 2006, spis. zn. I. ÚS 240/05), dovodil, že nájemcem bytu může být pouze osoba fyzická. K odůvodnění uvedeného právního názoru Nejvyšší soud uvedl, že obsahem práva nájmu bytu (ve smyslu ust. § 685 a násl. občanského zákoníku) je souhrn práv a povinností, které účastníci právního vztahu nájmu bytu (pronajímatel a nájemce) vykonávají v souvislosti s realizací jedné ze základních lidských potřeb, a to potřeby bydlení nájemce – fyzické osoby.

Právo nájmu bytu je tedy jednoznačně vázáno na fyzickou osobu a jeho prostřednictvím uspokojuje fyzická osoba jako nájemce bytu svou potřebu bydlení. V této souvislosti Nejvyšší soud odkázal rovněž na právní závěry, které ustálená judikatura dovodila ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle ust. § 711 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku – aktuálně jde o ust. § 711a odst. 1 písm. a) občanského zákoníku! Tak v rozsudku ze dne 26. 3. 1998, spis. zn. 3 Cdon 1/96,  Nejvyšší soud ČR dovodil, že vypovědět nájem bytu podle předmětného ustanovení občanského zákoníku může pouze pronajímatel, který je fyzickou osobou; u právnické osoby nelze uvažovat o potřebě bytu k bydlení jí samotné jako subjektu občanskoprávních vztahů. K obsahově totožným závěrům dospěl Nejvyšší soud rovněž v rozsudcích ze dne 28. 4. 1997, spis. zn. 2 Cdon 213/97, ze dne 26. 5. 1999, spis. zn. 2 Cdon 921/97, a ze dne 19. 4. 2001, spis. zn. 26 Cdo 2818/99.

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 1. 12. 2011 22:00
Zasílat nově přidané názory e-mailem