Tohle snad ani nemůžete myslet vážně! Napsat srovnání hypoték a vůbec se nezmínit o dalších podmínkách? Co poplatek za sjednání, odhad, cena pojištění, fix!!!!, měsíční poplatek!!, atd??
FUJ! Teda rádobyodborníci opravdu se za takovéto dílo styďte, ještě jednou FUJ! Škoda že ani zde nejde vložit blijící smajlík.
No ja si bral hypoteku nedavno a muzu rict, ze s tim seznamem TOP 3 souhlasim. Takze je clanek dobry, aspon se lide dozvedi, kde maji nejvyhodnejsi hypo. Otazka je samozrejme nezavislost porad. spolecnosti, autor jak vidim se ale Fincentra ptal, proc tam nezaradili mBanku. Tak nevim co resite :) Ty ostatni podminky, predevsim odhad nebo pop. za sjednani jsou casto zadarmo, nebo tvori jen zlomek nakladu nez kolik vyjde ur. sazba.
Očekával bych, že autor takového článku alespoň osloví i banky jako takové. Ve výsledcích vyloženě chybí například Wüstenrot, která umí nabídnout velmi pěkné sazby - viděl jsem nabídku 2,69% p.a. na pětiletém fixu. Ovšem makléř v takovém případě dostane velmi malou provizi (pokud vůbec jakou), takže ji klientovi zpravidla nenabídne. Takže se obávám, že tento článek říká: "které z bank, které jsou výhodné pro poradce, jsou nejvýhodnější pro klienta?". Ne "které banky jsou nejvýhodnější pro klienta".
A s nevýznamností těch poplatků fakt nemáte pravdu.
Při 1 milionové hypotéce poplatek 100 Kč měsíčně představuje ekvivalent 0,12% p.a. Ale pozor: ty poplatky za jsou stále stejné, zatímco úrok (a jistina, ze které se počítá) klesá. Takže to, co je v prvním měsíci ekvivalent 0,12% p.a., je za celou dobu trvání hypotéky ekvivalent 0,2% p.a.
Pokud Vám banka nabalí poplatek 100 Kč měsíčně za vedení běžného účtu, 100 Kč měsíčně za transakce na běžném účtu a 100 Kč měsíčně na pojištění, tak jste si (při milionové hypotéce) rázem vytvořil ekvivalent 0,36% p.a. nárůstu sazby pro první měsíc. A, pokud byste u té banky zůstal celou splatnost hypotéky, tak jste si navýšil sazbu o 0,6% p.a. To už fakt stojí za zamyšlení.
Vycucal si to z prstu. Voni jsou s Chrzem taková cucací dvojka, takoví křižáci na výpravě proti poradcům.
Skutečný důvod, proč se ke klientům nedostane vždy ta nejzajímavější nabídka, je ten, že není v lidských možnostech obsáhnout kompletní nabídku trhu (hypo, stavebko, pojištění, investice atd.). Zvlášť když se často mění.
Opravdu?
A jak mi tedy vysvětlíte, že se poradci vždy zaklínají, tím, že mají "za sebou" zázemí velké firmy s kvalitním softwarem a kupou analytiků, kteří sledují aktuální nabídky na trhu a nové produkty, které hned krmí do toho centrálního softwaru?
Právě argument, že poradce má za sebou určité zázemí a že není v silách jednotlivce obsáhnout kompletní nabídku trhu, má být klíčový pro to, aby člověk volil poradce a ne vlastní snahu!
A teď se dozvídám, že tento argument je falešný a každý poradce jede sám za sebe jako libovolný jiný jednotlivec?
Ale no tak... Mě fakt nedostaneš... Ale posoulož si.. když chceš...
Průměrný jednotlivec ani netuší, že nějakej Wustenrot existuje, Wustenrot má na trhu úvěrů marginální podíl.
Naprostá většina lidí vleze do tý svý banky (stavební spořitelny) v domnění, že u ní MUSÍ mít ty nejlepší podmínky. Reps. většinu lidí ani nezajímá, nenapadá, že se úvěry u různých ústavů liší.
U nás na maloměstě si obejdou KB, Čobku, ČS a GE. Nebo vlezou do ČMSS (neskutečně chytrě marketované coby Liška, to je symbol jednoznačně identifikovatelný a zapamatovatelný).
Pokud máte kvalitního poradce, měl by mít produktová školení, zároveň software, který porovnává nabídky u bank, záleží také, jaké bankovní produkty u té dané banky máte, mohou nabízet i obchodní slevy a podobně. Můžete si zadat nezávislou poptávku na srovnání nabídek hypoték a uvidíte, jaký bude výsledek. Ale v drtivé většině případů Vám poradce zajistí výhodnější sazbu.
prominte, ale kdyz fincentrum uvede ze s mbank nespolupracuje a o jejich sazbach nic nevi tak se mi to moc nezda. nebral bych je jako relevatniho poradce, nulovy poplatek za vedeni uveru je dost velke plus zejmena u mensich uveru. navic to neni zadna novinka, maji to tusim od pocatku kdy hypoteky nabizeji.
Milý Játyone, důvodem, proč se ke klientovi nemusí dostat velmi zajímavá nabídka, je třeba nesplnění nějaké podmínky. Když jsem ještě dělala úvěry a hypotéky, tak jsem se vždycky snažila nabízet to nejvýhodnější pro klienta. Ale: některé banky s vámi jako s poradcem neuzavřou smlouvu, protože neuděláte obrat, který požadují. JIné jednou jen přes síť svých poradců, které nedělají jiné banky (třeba právě ten Wüstenrot, ale i Liška. Liška to dřív dělala, pak to zrušila). No, a posledním důvodem je to, že klient nemusí splnit podmínky banky. Mně se třeba stalo, že klient nemohl dosáhnout na hypotéku u své mateřské banky (KB), protože ta požadovala nezastavenou nemovitost. ČSAS to uměla: poskytla tzv. předhypoteční úvěr, nemovitost byla vyplacena a poté byla uzavřena hypotéka a nově zatížena zástavou, předhypoteční úvěr se změnil na hypoteční (termín byl v té době rok). Stejné to bylo i u konsolidačních úvěrů. Klient nemusel dosáhnout na úvěr s lepšími podmínkami, protože nesplnil třeba jen jednu z podmínek banky. A že těch podmínek občas je!
Že se nikdy nespolehnete jen na jednoho makléře - a všem jim to řeknete.
Moje doporučení je:
- sám oslovit svoji banku,
- sám oslovit banku, která se jeví výhodná a makléři ji běžně nenabízejí (zpravidla jde o menší banky jako Wüstenrot, u refinancování možná Equa, mBank),
- vedle toho oslovit makléře.
A počítat, počítat, počítat. Padne nejeden excelový spreasheet.
Zkrátka, hypotéka se nekupuje jako houska na krámě - výběr hypotéky je prakticky stejně závažné rozhodnutí, jako výběr financované nemovitosti.
Spokojil byste se při výběru domu s vyjádřením makléře, že tenhle dům je pro Vás ten nejlepší?
Dobrý den,pane Slanino,
děkuji za odpověď. Podle mně dostupných informací lze takovou hypotéku získat i s nárokem na provizi.
Osobně jsem hypotéky zprostředkovával přes 3 makléřské společnosti, u všech jsem měl nastaveny jednotnou výši provizi, bez ohledu na banku.
Určitě se však najdou společnosti, u kterých to tak není, to nepopírám..
Ještě bych si dovolil vrátit se k samotné myšlence, že poradce tuto hypotéku (banku) klientovi nenabídne, protože za ni dostane sníženou či dokonce nulovou provizi.
Pokud vychází Wüstenrot v daném případě nejlevněji, je mou motivací tuto hypotéku klientovi nabídnout, a to i přes sníženou provizi (k nulové provizi níže), protože udělám alespoň nějaký obchod (hypotéka, pojištění nemovitosti) a získám kladné reference...
U nulové provize u Wüstenrotu bych (osobně) postupoval tak, že bych klientovi nabídku vytvořil tak, aby byla na úrovni Wüstenrotu. Při současné výši provizi si klidně můžu sáhnout do kapsy (ukrojit si z provize) a svou nabídku dorovnat na úroveň Wüstenrotu. Pořád se to vyplatí...
Znám celou řadu poradců, kteří automaticky nabízí různé bonusy závislé na výši přes ně čerpané hypotéky. Klient může získat odhad ceny nemovitosti zdarma, proplacení pojistného na pojištění nemovitosti na rok dopředu, úhradu kolků na katastru...
Získávají tím konkurenční výhodu vůči bankám i jiným poradcům...
Co se výše uvedeného týče, mluvím z vlastní zkušenosti získané ve vlastním businessu a doby, kdy jsem vedl tým hypotečních makléřů... Žádné dohady :-)
Pokud takto postupujete, tak Vás to nepochybně šlechtí.
Moje zkušenost s finančními poradci (z pozice vedoucího týmu produktových manažerů v bance) mi ovšem říká, že jste spíše výjimkou. Představa, že poradci obecně prodají produkt, který jim nepřinese výraznou provizi, ale spokojeného klienta a kladné reference, se mi rozhodně v praxi neosvědčila. To vlastně cítím i z Vašeho příspěvku: kdyby tak postupovali všichni (nebo alespoň většina), nezískáváte konkurenční výhodu.
No to by mě také zajímalo, kam Vy a Patrik chodíte na ty poradce? :-)
Mohl byste mi prosím říct, kolik finančních poradců (jaká část) odpovídá Vašim představám standardu a nadstandardu a kolik finančních poradců (jaká část) tuto Vaši představu nesplňuje?
Mám z Vás totiž pocit, že platí finačnní poradce = zloděj/amatér
Díky
PR
Poradce, se kterými mám osobní zkušenost, získávám různě. Některé za mnou někdo pošle, někteří mne oslovili třeba přes "Chytrého Honzu", když jsem jim dal šanci.
Od poradce očekávám znalost, profesionalitu a poctivost. Bohužel se mi ještě nepovedlo takového najít. Když už najdu poradce, který věci rozumí a vůči mně se (snad) chová poctivě, tak mi poradí, abych nepřiznal pojišťovně astma a abych pomohl prodávajícím ošidit stát na dani z převodu nemovitostí... Chápu, někteří klienti po něm asi takové rady chtějí, ale za známku profesionality to fakt nepovažuji.
Zkušenost s portfoliem poradců jsem nabyl ve skupině ČSOB. A další zkušenosti nabývám teď, když budujeme registr nepoctivých poradců.
Můj primární dojem je, že poradci často jdou mnohem víc za "rychlými penězi" než za vztahem s klientem.
A taky mám problém s tím, že velmi často nedostávám pravdivé informace. Vím, že řada makléřských sítí svým poradcům poněkud "vymyje hlavu", jenomže já nepoznám, když mi třeba poradce říká, že ode mne ze zákona potřebují ten či onen souhlas - a já vím, že ho nepotřebují, ale chtějí ho kvůli svým aktivitám, jestli mi vědomě lže, nebo jestli má "vymytou hlavu".
protože je jasně že jsi naštván sám na sebe. Tak reaguje někdo když je naštvaní jak hloupě sám rozhodl brát hypotéku a sám platil poplatek za sjednání, odhad, pojištění, fix -špatně vybraný , platí vysoký měsíční poplatek...
No, Boby, nezlob se -ber příště rady odborníků-refinancuj hypotéku jak je to možné co nejdříve, doporučuji znovu, bez zlosti , přečíst článek "Kde si vzít nejvýhodnější hypotéku?"
Vzal jsem si v srpnu plovoucí hypotéku od UnicreditBank a od té doby mi klesly úroky díky tomu, že ČNB snížila PRIBOR. Tento typ hypotéky se mi v dnešní době zdá nejlepší, protože jsme o 1 % pod standardníma úrokama u fixních hypo.
Navíc v případě, že úroky jdou nahoru máme možnost si ji kdykoli fixnout za aktuální sazbu.
V dnešní době, kdy si nikdo nepůjčuje je to nejlepší varianta. A troufám si trvdit, že úroby ještě rok zůstanou dole.
Nabídka, kterou jsem od UCB dostal před pár týdny, měla rozdíl mezi fixovanou a nefixovanou sazbou jen cca 0,5% (0,49% oproti 3-letému fixu, 0,59% oproti 5-letému fixu).
Už jsem několikrát za jeho krátký život viděl PRIBOR vyskočit o 0,5 nebo 1,0% během několika dnů. A to potom může být pozdě bycha honit.
Pokud teď každý týden sledujete vývoj sazeb, abyste si zjistil, kolik je aktuální sazba a zda se nevyplatí přejít na fix, tak máte pravdu.
Pokud přejdete na fix až v okamžiku, kdy se začne variabilní sazba zvedat, tak můžete dost prodělat, protože pokud bude bude potenciál dalšího růstu sazeb, bude nabídka fixu výrazně výš, než dnes.
Variabilní sazba je mnohem hodnotnější v okamžiku, kdy jsou sazby vysoko. Když jsou sazby nízko jako dnes (takže níž už v podstatě jít nemohou), tak je to podle mne zbytečný hazard.
Takový adrenalin to není. Banka může změnit % sazby až několik týdnů poté, co se změní PRIBOR. Navíc není navázaná na denní, ale až měsíční PRIBOR.
Podtrženo sečteno, raději kouknu každý měsíc na PRIBOR. Lidé často šetří za jídlo koruny, ale u tak velkých nákladů jako jsou hypotéky klidně vyhazují tisíce oknem. Mimochodem díky nedávnému několikému snížení PRIBOR jsem s hypo pod 2 %. Ale to bylo spíše štěstí :)
Mám také "Převratnou" hypotéku. Nesjednal jsem si ale pojištění Cardiff, takže jsem dnes na 2.35% p.a. (jinak bych měl 1.85% p.a.)
Z Vašeho příspěvku cítím malé nepochopení:
1. PRIBOR sice vyhlašuje ČNB, ale jeho hodnotu tvoří cca 8-9 vybraných (nejvýznamnějších) bank. Tzn. je zde teoreticky možnost českého "LIBOR scandal", pokud si významní tvůrci trhu (ony banky) řeknou, že se jim vyplatí držet PRIBOR trochu výše než by nutně muselo být.
2. 1M PRIBOR je vyhlašovaná každý bankovní den cca kolem 13h. Změnit se tedy může i několikrát do měsíce. V zásadě se může stát, že i onen UCB ukazatel BMR se může změnit vícekrát do měsíce. Dopis o změně úroku se ale odesílá až po 25. v měsíci, takže skutečná změna sazby je vždy maximálně jednou za měsíc :-)
Pro Jan Slanina:
podle čeho byste se rozhodoval, že nastal správný okamžik pro přechod na fix?
Dokonce mezi "finančními poradci" se rozšířil mýtus o tom, že při nastolení růstového trendu úrokových sazeb je pravý čas na přechod na fix.
Chci jen podotknout, že ono započetí růstového trendu bude pravděpodobně stimulováno rozhodováním (dost možná i předběžnou rétorikou) bankovní rady ČNB o 2T repo sazbách. Jenže v tu dobu už bude pravděpodobně pozdě honit "včerejší" sazby :-)
A teď to hlavní... Srovnejme si teorii s praxí, že...
Čili lidi jako jsi ty nebo Slanina žádného poradce nepotřebují. Je tak v pořádku, automechanik si taky nepůjde auto opravovat ke konkurenci.
Pro mnoho lidí by byl poradce skutečným pomocníkem. Nelezli by do Lišky, WSS, Komerčky, Spořky atd. atd.
Sakrys, zrovna jsem vyuzil sluzeb poradce a vlezl jsem do hypo ke komercce s 2.79% (s pojistenim) s 5 letym fixem.
Hodne jsem uvazoval o variabilni, ale jistota, ze PRIBOR behem roku ci dvou pujde nahoru mne odradila, navic u variabilni sazby byva problem *krome mbank) s mimoradnymi splatkami hypo - a to jsem chtel.
Takze rikate, ze jsem prodelal kalhoty a mel jsem jit k Wustenrotu? Pravda, o nem jsem vubec netusil, ze hypo dela ... mam jej furt zafixovaneho jako stavebni sporitelnu a banku se sporicimi ucty. Ani hypo poradce jej nezminil.
Zajimalo by me, kolik by mi nabidl Wustenrot, ale asi se to moc odkomercky neodkuli....
Wurst funguje poměrně jedoduše. Ale výhodný je v rozmezí LTV 60-70%. To dává úrokové sazby z úrokového lístku. Do 85% je příplatek 0,25%, pod 60% je už lepší mBank.
Já si vzal kombi se stavebním spořením a se slevou poradce 0,1% jsem dostal fix na 6 let s 2,89% (Extra sazba). Jenže pak jsem se dozvěděl, že poradce může dát i 0,2% slevu. Vše samozřejmě na úrok svých provizí. Vše je bez povinného pojištění, vyjma pojištění nemovitosti, které chtějí všechny banky.
Jestli se ptáte, podle jakých indikátorů bych to poznal, tak s čistým svědomím řeknu, že nevím. Proto jsem si vzal hypotéku s 5-letým fixem.
Problém, který jste přesně vystihl, je totiž ten, že na fix je třeba přejít předtím, než se ten růstový trend ukáže - tak, jak říkáte, když už se ukáže, budou fixy zvýšené, a bude pozdě honit "včerejší" sazby.
Pokud máte takové rezervy, že dokážete dočasné zvýšení sazeb vykrýt, tak přecházet na fix nepotřebujete: za celou dobu splácení hypotéky na variabilní sazbě zaplatíte zpravidla méně, než na fixní sazbě, protože neplatíte náklady banky na hedging. Problém je, že skoro nikdo si nemůže dovolit absorbovat pohyb sazeb o několik procentních bodů nahoru.
ano, floatová sazba vyžaduje nějaké rezervy, nicméně pokud máte splatnost úvěru delší než dobu fixace (skoro vždy), tak jste vlastně opět na "floatu", jen s tím rozdílem, že víte dlouho dopředu, kdy se splátka bude měnit.
btw. skutečné náklady banky na Váš úvěr závisí zpravidla na velikosti banky, resp. ochotě jejích klientů půjčovat jí zdroje zdarma (běžné účty).
takže další fikcí je tvrzení, že náklady banky na floatovou hypo jsou PRIBOR sazby + náklady úvěrového a likviditního rizika. Toto platí možná pro malé banky, které si skutečně půjčují zdroje na mezibankovním trhu. Ale ani to není často pravda, protože malým bankám velké banky z principu nepůjčují, takže banka nakonec peníze získává z vkladových spořících účtů apod.
A velké banky mají naopak velké přebytky peněz pocházejících z běžných účtů, takže náklady banky jsou ony malé desetinky % p.a.
Kdo tomu nevěří, ať se laskavě podívá na rozvahu ČNB. Zjistíte, že český bankovní sektor (a v tomto případě v drtivé většině největší banky) mají uloženo u ČNB permanentně cca 350 mld. Kč "nadbytečných" peněz. Tzn. že ČS si na tu jejich floatovou hypo rozhodně nepůjčuje za PRIBOR sazby, přestože účetně to tak vypadat může. Reálné náklady jsou pak opravdu jen úvěrové a likviditní riziko.
A poslední poznámka: pokud si někdo bere floatovou hypo, tak by měl už na začátku počítat s tím, že na žádný fix (dobrovolně) přecházet nebude. Toto není spor o načasování přechodu na fix, ale spor o platnosti čisté teorie očekávání (PET - pure expectation theory).
No kde porát, no nikde, viz např. toto:
http://www.investicniweb.cz/zpravy/graf-dne/2012/12/11/clanky/nejdepresivnejsi-grafy-vsech-dob/
Bohužel mi skončila první 5letá fixace hypotéky cca před třemi a půl roky, kdy byly úroky na vysoké úrovni, takže mi ČS "napařila" místo předchozích 4,2% nyní 5% ...a bohužel jsem dal opět 5letou fixaci (vyprší někdy v červnu 2014 a kdo ví, kam zase vyskočí úroky...). V té době to nevypadalo s ekonomikou ani úroky dobře. Teď jsou zatím úroky dobré, ale ekonomika přitom nemá dobré vyhlídky. Nynější cca 3% bych zafixoval klidně na 10 let.
Máte někdo zkušenosti s americkou hypotékou - http://www.pujckavexekuci.cz/americka-hypoteka.html ? Já přemejšlím, že by to mohl být docela dobrý způsob, jak se dostat z dluhů, díky za každý info.