Spočítejte si...

Zavřít

Kauce na byt může činit až 6 nájmů, ale vrací se i s úroky

Složenou jistotu vrací pronajímatel nájemci při skončení nájmu zvýšenou o zákonné úroky a sníženou o to, co nájemce dluží z nájmu.

Složení peněžité jistoty (kauce) je obvyklým požadavkem při uzavírání nájemní nebo podnájemní smlouvy na byt na volném trhu s byty. Čtěte: Nový občanský zákoník: Přenechat byt do podnájmu půjde i bez souhlasu vlastníka

Peněžitá jistota, kterou skládá nájemce při založení nájmu (ale nelze vyloučit, že se na ní mohou dohodnout pronajímatel a nájemce i v průběhu trvání nájemního vztahu) je užitečným nástrojem v rukách pronajímatele, kterým se může účinně bránit proti neplacení nájemného a úhrad za služby související s užíváním bytu a nájemcem způsobeným škodám. Tip: Nový občanský zákoník: Poplatku z prodlení už se tolik bát nemusíte

Nový občanský zákoník hovoří o jistotě ve dvou odstavcích ust. § 2254:

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Až šest nájmů, ale počítáno bez služeb.

Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného, úhrady za služby spojené s užíváním bytu se nepočítají. Podle starého a zrušeného občanského zákoníku byl pronajímatel oprávněn požadovat pouze trojnásobek měsíčního nájemného, ale zato počítáno spolu se zálohami na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Tyto peněžní prostředky byl pronajímatel povinen uložit na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce (pokud pronajímá více bytů), a to u peněžního ústavu. Pronajímatel tak nebyl oprávněn nechat peněžní jistotu u sebe, jako je tomu nyní.

Po skončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží. Ani tady text zákona nehovoří o pohledávkách na úhradách za služby. Domnívám se však, že pronajímatel si z jistoty může strhnout i dluhy na úhradách služeb a také náhradu škod případně způsobených nájemcem v bytě.

Zákon totiž nehovoří o započtení dluhu na „nájemném“, ale o tom, co „nájemce z nájmu dluží“, mělo by tedy jít o všechny pohledávky, které má pronajímatel vůči nájemci z titulu existence nájmu. Zrušený občanský zákoník obsahoval přesný výčet pohledávek, vůči kterým byl pronajímatel oprávněn kauci započítat, a to na úhradu pohledávek na nájemném a na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.

Nyní už k započtení dluhů vůči jistotě a uspokojení své pohledávky nepotřebuje pronajímatel rozhodnutí soudu nebo uznání (souhlas) nájemce. Je samozřejmě možné, že v praxi si některý pronajímatel započte určité pohledávky neoprávněně, pak nezbývá nájemci, pokud se s tím nesmíří, než jej o vydání sporné peněžité částky zažalovat.

Složité určení úroků

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle zrušeného občanského zákoníku byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím. Naproti tomu nyní občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Co se má na mysli zákonnou sazbou, lze dovodit z § 1802 nového občanského zákoníku:

Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy. Zjištění výše takových úroků může být v praxi více než komplikované, a proto lze doporučit, aby si pronajímatel s nájemcem výši úročení jistoty upravili přímo v nájemní smlouvě, čímž se pronajímatel vyhne sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby dle zákona. Tip: Jaký je rozdíl mezi smluvenými úroky a úroky z prodlení?

V takovém případě ale zřejmě mohou být sjednané úroky výrazně nižší, než občanský zákoník předpokládá, což bude jistě zájmem pronajímatele. Odpovědi, jak správně postupovat, a to nejenom ohledně určení výše úroků, přinese zřejmě až budoucí judikatura, vzešlá z rozhodovací praxe soudů ve sporech mezi pronajímateli a nájemci.

Použitá literatura: Čabanová, L.: Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku, epravo.cz, 5. 3. 2015

17 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 12. 2015 10:34