Spočítejte si...

Zavřít

Kam pro hypotéku?

Zájem o hypotéky stále roste, i když přece jen pomaleji než vloni. Každý měsíc si hypoteční úvěr sjednává kolem 5000 lidí a mnozí další o něm uvažují. Banky zájemcům o hypotéku výběr příliš neusnadňují. Zorientovat se v nabídce úvěrových produktů není jednoduché. Jaké úvěrové sazby u hypotečních úvěrů banky aktuálně nabízejí?

Žádná velká překvapení

Situace na hypotečním trhu v Česku se v posledních letech vyvíjí téměř idylicky. Rychlý růst minulých let, o který se postarala především kombinace tří faktorů: nízkých úrokových sazeb, růst reálných příjmů obyvatel a masivní bytová výstavba, nepřerostl v krizi, jen se zklidnil. Trh tedy letos nenabobtná o více než 40 % jako v několika uplynulých letech, ale nejspíš „jen“ o polovinu. To je však s ohledem na jeho budoucí stabilitu jenom dobře. Stejně jako rezervovanější přístup bank ke schvalování úvěrů.

Zájemců o hypotéky je však stále dost. Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj banky se hypoteční trh jenom v prvním čtvrtletí letošního roku rozrostl o 14 964 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 29,76 miliard korun. Z toho 14 597 úvěrů (tj. 98 %) v objemu 25,76 miliardy (tj. 87 %) bylo poskytnuto fyzickým osobám, zbytek pak podnikatelským subjektům a obcím. Naplnění zatím nedošly ani obavy z propadu bytové výstavby. Podle Českého statistického úřadu její růst zejména v Praze a Středočeském kraji stále pokračuje.

Bytová výstavba
Rok Dokončené byty Zahájené byty
počet index počet index
2003 27 127 99,4 36 496 108,6
2004 32 268 119,0 39 037 107,0
2005 32 863 101,8 40 381 103,4
2006 30 190 91,9 43 747 108,3
2007 41 649 138,0 43 796 100,1
2007 – 1. čtvrtletí 8337  – 9165  –
2008 – 1. čtvrtletí 9158 109,8 9570 104,4

Zdroj: Český statistický úřad


Žádné velké změny se bohužel nekonají ani v produktové nabídce a marketingové politice hypotéčních bank. Ty stále inzerují nějaké novinky. Vyznat se v jejich nabídkách, a hlavně moci si je jednoduše porovnat, ale zůstává téměř nemožné. Snad jediný posun k lepšímu spočívá v tom, že kvůli americké hypoteční krizi a růstu úrokových sazeb zmizely dumpingové ceny pro první krátké období fixace úrokové sazby a ubylo agresivní reklamy, která přesvědčovala zájemce o hypotéku, že splácet ji zvládne opravdu každý.

Úrokové sazby zahaleny obchodním tajemstvím

Klíčovým parametrem pro orientaci většiny zájemců o hypotéku je úroková sazba. Především na ní totiž záleží, kolik klient bance zaplatí a jak pro něj bude úvěr výhodný. Získat přesné informace o výši úrokových sazeb však není vůbec jednoduché. Většina v Česku působících hypotečních bank totiž ve svých sazebnících uvádí pro jednotlivé druhy úvěrů a doby fixace pouze minimální úrokové sazby doplněné kouzelným slůvkem „od“. Úroková sazba, kterou nakonec běžný klient získá, však bývá přinejmenším o několik desetin procenta vyšší.

Informace, jaké podmínky by musel žadatel o hypoteční úvěr splnit, aby tuto minimální sazbu získal, přitom není dostupná. Na přímý dotaz banky odpovídají vyhýbavě. Výše úrokové sazby prý závisí na kombinaci několika parametrů a její konkrétní výši lze uvést jen pro konkrétní případ. Nic víc se zájemce o hypotéku na internetových stránkách bank ani jejich telefonních infolinkách obvykle nedozví. Kvůli informaci o reálně dosažitelné výši úrokové sazby musí absolvovat schůzku s hypotečním poradcem.

V celku k ničemu jsou za této situace i hypoteční kalkulátory, které banky na svých stránkách provozují. Většinou v nich totiž mají nastaveny právě ony zmíněné minimální úrokové sazby. Jedinou výjimkou je Raiffeisenbank. Tato banka se odlišuje tím, že ve svém přehledu úrokových sazeb neuvádí sazby minimální, ale orientační. Její kalkulátor však poněkud nepochopitelně počítá nikoliv s nimi, ale se sazbami o 0,32 % vyššími. Klient přitom může jenom spekulovat, proč to tak je.

Banky svůj rezervovaný postoj k uvádění konkrétních informací o úrokových sazbách většinou zdůvodňují individuálním přístupem k posouzení každé žádosti o úvěr. Patrně nejdál jde v tomto směru Poštovní spořitelna, která v přehledu úrokových sazeb u všech nabízených druhů hypotečních úvěrů a délky fixací vystačí s jediným slovem: „individuálně“. Klient sice může využít hypoteční kalkulátor, ale výši úrokové sazby, která je v něm nastavena, nezjistí. Zavolá-li na infolinku, dozví se jen, že úroková sazba je stanovována individuálně.

Poněkud zvláštním případem je Volksbank, která na svých stránkách informace o úrokových sazbách u úvěrových produktů vůbec neuvádí. V kalkulátoru má nastavenu zjevně neaktuální nízkou úrokovou sazbu s poznámkou, že se jedná jen o příklad. Na konkrétní informaci o výši úrokových sazeb zájemce narazí až v rámci výpočtu v aplikaci Hypotéka přes internet nebo na zvláštních stránkách věnovaných refinancování úvěrů. Zde na něj čeká příjemné překvapení v podobě vcelku příznivých úrokových sazeb, jejichž výši navíc banka klientům garantuje.

Úrokové sazby 1
Banka Produkt Délka fixace úrokové sazby
1 3 5 10
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik do 85 % od 4,99 % od 4,99 % od 4,99 % od 4,99 %
UniCredit bank Hypoteční úvěr Individual od 5,02 % od 4,98 % od 5,03 % od 5,23 %
BAWAG Bank CZ IQ Hypotéka od 5,08 % od 5,02 % od 5,07 % od 5,13 %
Hypoteční banka Hypoteční úvěr do 85 % od 5,14 % od 5,14 % od 5,14 % od 5,69 %
Česká spořitelna Ideální hypotéka od 5,19 % od 5,09 % od 5,09 % od 5.49 %
Raiffeisenbank Hypotéka Klasik do 90 % orient. 5,39 % orient. 5,39 % orient. 5,39 % orient. 5,69 %

Zdroj: internetové stránky bank

Některé banky úrokové sazby garantují

Zajímavé je, že zatímco pro většinu bank je uvádění konkrétních úrokových sazeb nepřekonatelným problémem, najdou se i takové, kterým to obtíže nedělá. Přiklonily se totiž k druhému z osvědčených modelů a u jednotlivých druhů úvěrů a délky fixací garantují stejné úrokové sazby všem úspěšným žadatelům o úvěr. Nezpochybnitelnou výhodou takovéhoto řešení je daleko větší transparentnost a omezení prostoru pro dohady a spekulace o spravedlivém přístupu k různým klientům.

Pozornost si zaslouží zejména nabídka GE Money bank. Tato banka se zjevně nebojí inovací. Důkazem je i její úrokový lístek přinášející sice poněkud neobvyklou, ale přitom přehlednou informaci o konkrétních výších úrokových sazeb v závislosti na výši úvěru, jeho zajištění, úrokovém období a klientem zvolených doplňkových službách a výhodách. Druhým z důvodů je na zdejší poměry neobvyklá serióznost přístupu banky k novým i stávajícím klientům.

Skoro jako zjevení působí hned první věta v části úrokového lístku věnované hypotečním úvěrům: Úrokové sazby jsou garantované pro všechny klienty při poskytnutí úvěru a pro další úroková období při řádném splácení úvěru. Tedy žádné lákání zájemců na reálně nedosažitelné minimální úrokové sazby a žádné zvýhodňování nových klientů pro první období fixace úrokové sazby. Když za nic jiného, tak za tuto nenápadnou větu v úrokovém sazebníku si GE Money bank zaslouží opravdu velkou pochvalu!

Trochu neobvykle působí také nabídka Wüstenrot hypoteční banky, která v přehledu úrokových sazeb uvádí jak sazby minimální, tak sazby garantované pro všechny úspěšné žadatele o úvěr. Výše těchto sazeb přitom patří k nejnižším na trhu. Škoda jen, že banka zůstává zájemcům o hypotéku dlužna informaci, k čemu údaj o minimální sazbě slouží, resp. za jakých podmínek lze nižší než garantovanou úrokovou sazbu získat. Nepraktický je také kalkulátor, který počítá jen s jednou úrokovou sazbou, jejíž výši navíc ani nezobrazuje.

Za zmínku stojí i nabídka garantovaných úrokových sazeb u hypotečních úvěrů poskytovaných ČSOB. Důležitá je poznámka dole v sazebníku, která upozorňuje, že zvýhodněné úrokové sazby platí jen při zasílání platu na účet v ČSOB a sjednání dvou ze tří vybraných pojištění. Stejné garantované základní sazby i podobnou taktiku zvýhodnění svých stávajících klientů o 0,2 % nabízí také Citibank.

Úrokové sazby 2
Banka Produkt Délka fixace úrokové sazby
1 3 5 10
Wüstenrot hypoteční banka Hypotéka pro vlastní bydlení do 70 % od 4,89 % / gar. 5,19 % od 4,94 % / gar. 5,24 % od 4,84 % / gar. 5,04 % gar. 5,50 %
Volksbank Hypotéka po internetu gar. 5,30 % gar. 5,30 % gar. 5,50 %  –
Citibank Hypotéka do 85 % gar. 5,39 % gar. 5,39 % gar. 5,39 % gar. 5,94 %
ČSOB Hypotéka 85 % gar. 5,39 % gar. 5,39 % gar. 5,39 % gar. 5,94 %
GE Money Bank Hypotéka do 85 % gar. 5,49 % gar. 5,39 % gar. 5,29 % gar. 5,59 %
mBank mHypotéka (61 – 70 %) gar. 5,45 % gar. 5,65 % gar. 5,68 %  –

Zdroj: internetové stránky bank

Úrokové sazby mohou být i variabilní

Doposud byla řeč o fixních úrokových sazbách, které zůstávají neměnné po celé sjednané období jejich fixace. Alternativu k nim představují úrokové sazby variabilní. Při jejich použití není sjednávána konkrétní výše úrokové sazby, ale mechanismus jejího stanovení. Výsledná sazba je složena ze sazby PRIBOR vyhlašované Českou národní bankou a marží banky poskytující hypoteční úvěr. Výše variabilní úrokové sazby tedy závisí na vývoji sazeb na mezibankovním trhu.

Zatímco v USA i některých evropských zemích (např. Itálie, Španělsko) variabilní úroková sazba u hypotečních úvěrů převažuje, v Česku byl zájem o ni donedávna téměř nulový. V Česku variabilní úrokovou sazbu pod názvem P plus poměrně dlouho nabízela Hypoteční banka. Tvořena je roční sazbou PRIBOR a odchylkou, jejíž výši stanoví banka vždy na dobu 5 let. Po uplynutí této doby může klient požádat o přechod na fixní úrokovou sazbu a zároveň může bez sankcí částečně nebo zcela splatit hypoteční úvěr.

Variabilní úrokové sazby v reklamě zviditelnila až mBank, přestože hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou řadu let prodává i Waldviertler Sparlasse von 1842. mBank u své mHypotéky nabízí tyto sazby odvozené od tříměsíčního PRIBORu, s možností je kdykoli zdarma změnit na fixní. Výši fixních sazeb mBanka sice garantuje, ale upřímně řečeno k nejnižším na trhu nepatří. Výhodou však je nulový poplatek za vyřízení i správu hypotečního úvěru, možnost úvěr kdykoliv bez sankcí splatit a také bilanční mechanismus mBilans, s nímž klient platí úroky jen z rozdílu mezi průměrným zůstatkem na svém bilančním účtu a aktuální výší hypotéky.

Anketa

Měly by banky zlepšit informovanost klientů o podmínkách hypotečních úvěrů?

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 5. 2008 9:11