Spočítejte si...

Zavřít

K hypotéce už nepotřebujete vlastní peníze

Dlouho očekávané se skutečně stalo. Psychologická hranice poskytování hypoték až do výše 100 % z ceny nemovitosti byla prolomena. Nyní k získání nemovitosti nepotřebujete žádné naspořené peníze do začátku. Ale vyplatí se to? A budete na to mít?

Informace, které přednedávnem „prosákly“ na veřejnost, se ukázaly být pravdivé. Českomoravská hypoteční banka včera zveřejnila svůj nový program hypotečních úvěrů, tzv. Hypoteční úvěr 100. Jedná se o hypoteční úvěr, který by měl pokrýt až 100 % ceny pořizované nemovitosti. Poté, co ČMHB přišla s hypotečním úvěrem Progres, určeným pro mladé klienty, její nový krok zřejmě osloví především bonitnější klienty.

Základní charakteristika Hypotečního úvěru 100

Díky Hypotečnímu úvěru 100 banka sobě i svým klientům otevřela cestu k poskytování hypoték na plnou cenu nemovitosti. Až dosud totiž poskytovala hypotéky jen do výše 70 % ceny nemovitosti, zatímco konkurence byla mnohem velkorysejší (ČS, KB, Raiffeisenbank až do 90 %, GE Capital Bank či HVB do 85 % ceny nemovitosti).

Jaké jsou parametry nového úvěru? Můžete se jednak podívat do našeho profilu produktu, jednak si přečíst následující tabulku:

Pro a proti

Na první pohled se zdá, že základní výhody tohoto úvěru jsou zřejmé. Podle deklarace banky nepotřebujete žádné vlastní peníze (předem našetřené) pro získání vlastního bydlení. Všechno si jednoduše půjčíte. Věc není nicméně tak jednoduchá.

Především – každý špás něco stojí. Pokud byste si půjčovali jen do 70 % ceny nemovitosti, tedy z vlastních zdrojů byste si sehnali alespoň 30 %, úrokové sazby by začínaly na 6,2 %. Hypoteční úvěr nad 70 %, tj. až do 100 %, však kvůli většímu riziku pro banku úrokovou sazbu zvyšuje o 1,6 %, a z celé vypůjčené částky tak zaplatíte v současné době minimálně 7,8 %.

Navíc podle vyjádření banky se současné poskytované úrokové sazby (tedy ty, za které klienti úvěr skutečně dostanou) většinou pohybují kolem 6,9 %. Přičtěte k tomu přirážku 1,6 % a dostanete 8,5 %, což je sazba, s níž byste měli reálně počítat.

Dalším nejistým faktorem může být i cena nemovitosti, z níž se výše poskytovaného úvěru počítá. Pracuje se totiž s odhadní cenou nemovitosti, která ale nemusí být shodná s tou, kterou klient skutečně platí. Odhady si většinou dělají banky samy a kvůli své bezpečnosti dost často nastavují odhadní cenu nemovitosti pod její tržní cenu. Může se tedy stát, že vám ČMHB půjčí 100 % z odhadní ceny nemovitosti, která však bude představovat třeba jen 70 % kupní ceny. A jsme tam, kde jsme byli.

Na druhou stranu, Jan Sadil z ČMHB na tiskové konferenci řekl, že například u bytů ve větších městech cena odhadní v naprosté většině případů odpovídá ceně kupní. Nicméně, počítejte s tím, že nabídka úvěru do 100 % v žádném případě není nikde garantována a dostat ji tedy nemusíte.

Potíže mohou nastat i v prokazování příjmů. Jelikož půjčená částka bude vyšší, logicky budou vyšší i splátky, a tudíž i požadavky na bonitu klienta. ČMHB uvádí, že u klasických úvěrů jí stačí, když měsíční příjem klienta pokryje jeho životní minimum, splátku úvěru a 25 % rezervu na příští splátku. U hypotéky 100 jsou ale požadavky vyšší – v rozmezí 70 % až 85 % ceny nemovitosti musí klientovi zůstat ještě 50% rezerva a v rozmezí 85 % až 100 % dokonce 100% rezerva na další splátku. Jestliže přitom platíte stavební spoření, životní připojištění, nebo splácíte jiný úvěr atd., váš příjem musí pokrýt i tyto náklady.

Tabulka č. 401
Srovnání hypoték ČMHB*
Klasická hypotéka Hypotéka 100 Hypotéka Progres
Úroková sazba 6,2 % 7,8 % 6,9 %
Měsíční splátka 5 460 6 180 4 480**
Státní podpora 425 460 430
Úspora na dani 860 1100 910
Měsíční zatížení rodiny 4 170 4 620 3 140
Požadovaný příjem rodiny 15 930 21 430 14 700


* modelová situace: mladí manželé s dítětem 5 let, koupě nového bytu, výše úvěru 750 000 Kč, úvěr na 20 let
** splátka v prvním měsíci splácení, po celou dobu splácení se zvyšuje

Z toho plyne, že celá záležitost je určena především pro movitější klientelu, která nemá problém s případným splácením úvěru, ale spíše s tím, že aktuálně nemá dostatek vlastních našetřených prostředků, aby jí stačil nižší úvěr.

Nicméně banka svým klientům vychází v některým směrech vstříc. Za prvé – částku úvěru, která přesahuje 70 % ceny nemovitosti, lze splatit kdykoli v mimořádných splátkách a bez obvyklých sankcí. Seženete-li tedy v průběhu splácení větší sumu peněz, kterou jste neměli na začátku, můžete je bance odevzdat, a tak snížit výši úvěru, z něhož se počítají úroky (úroková sazba však zůstane stejná po dobu fixace).

Druhým vstřícným krokem je skutečnost, že poté, co splatíte úvěr do té míry, že dlužná částka klesne pod hranici 70 %, sníží se také úroková sazba na sazbu obvyklou u klasické hypotéky. Dojde k tomu však až po uplynutí fixační doby předešlé úrokové sazby.

A co konkurence?

Je otázka, nakolik tento druh úvěru klienty osloví. V konečném důsledku se jedná jen o 10% zvýšení dosavadní nabídky maximální půjčky za zvýšenou cenu (půjčky do 90 % ceny nemovitosti se už na trhu dávno zabydlely). Například Komerční banka nabízí k hypotečnímu úvěru Plus možnost doplňkového Úvěru na nemovitost, kterým klient pokryje zbývajících 10 % ceny nemovitosti. Naopak ve srovnání s programem Top bydlení České spořitelny, kdy všichni klienti dostávají sazbu 6,1 % (do určité výše úvěru), se zase zřejmě více vyplatí našetřit nezbytných 10 % a půjčit si jen 90 %, protože rozdíl v úrokových sazbách je značný. Navíc – ostatní klienti ČS, kteří na program Top bydlení nedosáhnou, prý dostávají standardní sazbu 7,5 %, tedy opět níž než u ČMHB.

V každém případě je dobře, že se další banka snaží vytvořit dojem dalších zlepšení a výhod. Určitě se najde někdo, komu pomohou (například nový úvěr Progres si prý u ČMHB bere zhruba 10 % klientů), a ostatní mohou sáhnout po jiné nabídce. Z čím pestřejší škály si klient bude moci na trhu vybrat, tím lépe. Ať už se nakonec rozhodne jakkoliv.

Anketa

Využili byste nabídku 100 % hypotéky?