Spočítejte si...

Zavřít

Je vhodná doba na nákup, nebo prodej bytu?

Většina lidí je ráda, pokud může bydlet ve svém. Byt však nemusí být jen synonymem slova domov. Vlastnictví bytu také může představovat investici a zdroj příjmů. Pro stále víc lidí je otázka, zda je vhodná doba byt koupit, či naopak prodat, velmi aktuální. Tak tedy - koupit, nebo prodat?

Byty jsou zboží jako každé jiné. Přesto však mají význačné postavení. Slouží totiž k uspokojování jedné ze základních životních potřeb. Snad každý člověk touží po spokojeném životě ve světlém, prostorném bytě v příjemné lokalitě s milými sousedy. Neškodí také dobrá dopravní dostupnost a bezproblémové parkování před domem. Tento sen se však bezezbytku splní jen málokomu. Lidé si musejí vybírat bydlení především podle své kapsy a naprostá většina bytů se ideální představě jen více či méně blíží.

Je koupě bytu ideální investicí?

V řadě článků se lze dočíst, že byt je ideální investicí téměř vždy a pro kohokoliv. Rizika jsou minimální a díky pravidelnému příjmu z tržního nájemného a nárůstu ceny bytu je výnos zajištěn. Takový článek jistě dokáže nadchnout. Každému nadšenému investorovi však lze doporučit, aby si k jakýmkoliv investičním doporučením zachoval alespoň v první fázi racionálně skeptický přístup. Ono se totiž po bližším rozboru a doplnění informací z jiných zdrojů většinou ukáže, že každá mince má dvě strany a ideální investice zajišťující rychlé dosažení vysokého zisku bez úsilí a rizika prostě neexistuje!

Domnívám se, že v mnoha ohledech může být koupě bytu vhodnou investicí. Určitě to ale neplatí pro všechny byty a investory, a to z několika důvodů. Investovat je třeba velký objem finančních prostředků, a to na dlouhou dobu. Dalším specifikem je, že nákupem bytu starosti investora nekončí, ale spíše začínají. O zajištění příjmů ze své investice se investor musí průběžně starat. Určitě se také nejedná o jednoduchou investici bez rizika. Některá rizika lze odstranit, nebo alespoň snížit, jiná však nikoliv.

Rozhodnutí o pořízení bytu jako investice by mělo být činěno po zralé úvaze, posouzení alternativních možností a zvážení všech jejich výhod, nevýhod a rizik. Podkladem pro racionální rozhodnutí by měl být ekonomický rozbor nákladů a výnosů, zohledňující současný stav i očekávaný vývoj situace v dané oblasti (viz např. článek Koupě bytu jako investice).

Kdy se nákup bytu rozhodně vyplatí?

Jsou situace, kdy není s nákupem bytu třeba příliš váhat. Prvním z takových případů je odkoupení bytu do vlastnictví v rámci privatizace obecního bytového fondu. Jedná se o jedinečnou možnost stát se z nájemníka vlastníkem bytu, a to za cenu podstatně nižší, než je cena tržní. Zapomenout byste však neměli na to, že veškeré budoucí opravy bytu a domu budete muset platit z vlastní kapsy. Jedná-li se však o byt v atraktivní lokalitě, např. v centru většího města, může to být nejlepší obchod vašeho života. Na druhou stranu, pokud si obecní byt nekoupíte, máte dost velkou šanci na slušné zacházení ze strany obce jako majitele bytu i jako nájemník.

Může se vám také stát, že budete moci získat byt za výhodných podmínek od příbuzného nebo známého. Co když vaše stará tetička si obecní byt kupovat nehodlá, protože co by s ním dělala, když za dva tři roky plánuje odchod do domu s pečovatelskou službou. Třeba se také někdo známý chce přestěhovat a bytu se hodlá zbavit. Osud vám také může přihrát někoho, kdo se dostal do finančních obtíží a hrozí mu exekuce, takže rychle potřebuje peníze. Možná nezaškodí decentně rozhodit sítě a pak se dohodnout na pro obě strany výhodném řešení.

Změna pana domácího může znamenat problémy

Častým průvodním jevem velké privatizace bylo, že nový majitel státního podniku prodával celé domy s podnikovými byty ve snaze rychle získat finance na provoz a splácení půjček. Svých domů se také zbavovali někteří restituenti. Pokud se nájemníci byli schopni domluvit, měli správné informace a stačili včas založit družstvo nebo jinou právnickou osobu, mohli dům s byty získat za výhodných podmínek. Skoro vždy však jednotlivé domy nebo dokonce celá sídliště koupili podnikatelé s vidinou budoucího zisku. Lepší variantou pro nájemníky bylo, když se noví majitelé rozhodli svůj zisk realizovat rozprodejem domů za vyšší cenu po jednotlivých bytech. Pokud však zvolili možnost domy si ponechat a zisk realizovat z jejich provozu, často nastaly nájemníkům těžké časy.

Dobrá rada, zda v takovémto případě byt koupit, či nekoupit, je drahá. Většinou se jedná o staré činžáky nebo paneláky často v dezolátním stavu, u nichž lze očekávat velké náklady na opravy. Cena je sice nižší než tržní cena obdobného volného bytu, ale o hodně vyšší než u privatizovaného obecního bytu. Na druhou stranu, ten, kdo byt nekoupí, může v každém případě očekávat tlak na zvýšení nájemného. Buď ze strany majitele domu nebo třeba ze strany nového majitele bytu, který si jej koupil i s nájemníkem! Dočkat se lze i spousty různého příkoří majícího za cíl vystrnadit uživatele bytu a umožnit jej pak pronajmout za podstatně vyšší tržní nájemné. Po zvážení všech pro a proti se většinou vyplatí buď byt koupit, nebo včas vyměnit, popř. se zkusit s novým majitele dohodnout na uvolnění bytu za odstupné. V každém případě je to však velmi nezáviděníhodná situace!

Byt na hypotéku

Nemáte-li jasno, kde budete v budoucnu bydlet vy nebo vaši potomci a umožňuje-li to vaše současná a zejména očekávaná budoucí finanční situace, měli byste rychle začít uvažovat o pořízení bytu na hypotéku. Úrokové sazby hypotečních úvěrů podle názoru většiny odborníků procházejí svým minimem, nabídka bytů je dosti široká a ceny těch kvalitních nejspíše už nižší nebudou. Věnujte přitom pozornost nejen výběru bytu, ale i hypoteční banky a druhu úvěru, který vám poskytne. Obecně lze přitom doporučit alespoň několikaletou fixaci úrokové sazby.

Přitažlivost koupě bytu jako investice, která má zaručit budoucí zisk, spočívá v možnosti znásobit vlastní kapitál s využitím hypotéčního úvěru. Myšlenka je to jednoduchá – kupní cenu bytu rozložit do mnohaletých měsíčních splátek a na jejich splácení použít výnos z nájemného. Přestože se leckde můžete dočíst něco jiného, jedná se podle mého názoru o poměrně rizikovou záležitost zejména pro finančně slabší investory. Spoléhat se pouze na to, že byt bude vždy pronajat a výnos z nájemného pokryje splátku hypotečního úvěru včetně zvýšených úroků, se nemusí vyplatit.

V propočtech výnosů z investice do koupě bytu uvažujte s přiměřenou mírou rizika výpadku příjmu z pronájmu, zvýšením úrokových sazeb z hypotéky a nezapomeňte na náklady na opravy a správu bytu, daně, pojištění atd.

Budou ceny bytů růst, či klesat?

Pro investora klíčová otázka! Stručná odpověď na ni je jednoduchá: nespíše obojí! Záleží především na délce časového úseku, v němž budeme ceny sledovat. Cenový vývoj většiny investic kolísá – rychlý růst vždy dříve či později zpomalí, bývá vystřídán dočasným poklesem a naopak. Pro dlouhodobého investora však je důležitý spíše celkový vývojový trend. Ten lze do budoucna jen odhadovat, přičemž přesnost každé předpovědi záleží především na tom, zda jsou do ní správně zahrnuty všechny očekávané budoucí vlivy. Pak tu ovšem jsou ještě vlivy neočekávané, které způsobí cenové turbulence nebo dokonce změny vývojových trendů. Jakékoliv předpovědi cenového vývoje je tedy třeba brát s rezervou.

dlouhodobém časovém horizontu lze očekávat, že především dojde k daleko větší diferenciaci cen bytů i ostatních nemovitostí. Očekávaný růst ekonomiky a životní úrovně bude doprovázen obecným růstem cen, přičemž ceny kvalitních nemovitostí porostou výrazně rychleji a budou méně náchylné k cenovým výkyvům. Ceny bytů v neatraktivních lokalitách, špatném technickém stavu nebo handicapovaných z jiných důvodů budou růst daleko pomaleji nebo budou klesat. Lidé si na lepší bydlení zvykají vždy velmi rychle a to, co bylo dříve nadstandardní, je brzy považováno za běžný standard.

Chcete-li pořizovat byt jako investici, pečlivě vybírejte ten, který bude vyhovovat i budoucím nárokům na vyšší standard bydlení. Důležitější než skvělé vybavení bytu je spíše to, co budete moci v budoucnu jen těžko změnit, tedy zejména lokalita, dispoziční uspořádání bytu a jeho umístění v domě. Nezapomeňte také na úložné prostory mimo byt a místo pro parkování!

V krátkodobém a střednědobém časovém horizontu se na trhu s byty projeví několik protichůdných tendencí a vývoj se bude v jednotlivých regionech lišit. Hlavní roli v ceně bytů bude hrát koupěschopnost obyvatel. Ta by měla v příštích letech vzrůst zejména v sociálně zaostalých a ekologicky zatížených oblastech, kam především bude mířit pomoc ze strukturálních fondů EU. Úměrně tomu lze právě tam očekávat růst ceny bytů a výstavbu nových. Slušný byt v hezké lokalitě by mohl být právě zde velmi perspektivní investicí v době, kdy se třeba v Ostravě nebo Ústí nad Labem ještě dá pořídit i za čtvrtinu ceny obdobného bytu v Praze.

Naopak v Praze prochází trh s byty cenovou korekcí po několikaletém prudkém růstu. Pryč jsou doby, kdy se prodal téměř jakýkoliv byt za poměrně vysokou cenu. Lze přitom očekávat, že kupující budou i do budoucna daleko vybíravější a ceny nekvalitních bytů půjdou dolů. V Praze také probíhá masivní bytová výstavba. Již dnes přitom dochází ke změně paradoxní situace, kdy ceny třicet a více let starých bytů v panelových domech byly téměř stejné, jako ceny bytů nových a tento trend bude nejspíše pokračovat. Samostatnou kapitolou jsou byty v centru, jejichž ceny jsou dnes relativně vysoké a nejspíše tomu tak zůstane i v budoucnu.

Očekávaným vlivem je zvýšení DPH u stavebních prací v bytové výstavbě, k němuž s největší pravděpodobností dojde za tři a půl roku. Ceny se však nezmění skokem, ale trh se na tuto změnu připravuje už dnes. Větší vliv na cenu bytů může mít obecný nárůst ceny lidské práce a změna struktury životních nákladů. Práce kvalifikovaného řemeslníka bude časem v Česku stát tolik co v Německu a náklady na bydlení se i tady stanou hlavní výdajovou položkou rodinných rozpočtů. Na závěr zmíním dlouhodobý vliv, závažnost jehož dopadů na ceny bytů si zatím nikdo netroufá odhadovat. Je jím stárnutí populace.

Koupit, nebo prodat?

Vhodná doba pro pořízení bytu je podle mého názoru vždy, když máte možnost jeho nákupem získat nějakou podstatnou výhodu nebo eliminovat nějaký budoucí problém. V zásadě se to týká především případů, kdy koupí bytu investujete a zároveň tím řešíte svou budoucí potřebu bydlení, odstraníte tím riziko, že o bydlení přijdete, nebo máte možnost získat byt za skutečně velmi výhodných podmínek. V těchto případech se vyplatí se i přiměřeně (!) zadlužit.

Nejspíš zbytečné bude otálet s prodejem bytu, který je z nějakého důvodu málo atraktivní již dnes, a nelze očekávat, že se problém s ním spojený v budoucnu vyřeší (špatná lokalita, dopravní dostupnost, orientace a dispozice bytu atd.) nebo lze s vysokou pravděpodobností očekávat, že takovýto problém v budoucnu naopak vznikne. Nutným předpokladem samozřejmě je, že potom budete mít kde bydlet.

Anketa

Bydlíte v bytě/domě v ...