Spočítejte si...

Zavřít
Ušetřete

Je správná doba ke koupi bytu?

Před rokem byly aktuální diskuse o tom, zda budou ceny bytů stagnovat nebo dále padat. Dnes se ukazuje, že ceny dále padaly. Kdo prodal před rokem, neprohloupil.

reklama

V roce 2008 si Měšec kladl otázku Půjdou byty skutečně na dračku a porostou jejich ceny?. Tehdejší článek nabádal k úvahám o faktorech ovlivňujících nabídku a poptávku po bytech. Končil konstatováním: V některých regionech a lokalitách může poptávka klesat, čehož důsledkem pak bude stagnace nebo pokles cen některých nemovitostí, v jiných lokalitách může dojít k úplnému opaku. Dnes, dva roky poté, se situace značně změnila. Před dvěma lety nikdo neuvažoval, že by mohl přijít pokles cen napříč trhem.

Podobnou otázku, týkající se cen bytů, si Měšec kladl i v roce 2009: Ceny nemovitostí: Půjdou byty na dračku nebo budou jejich ceny stagnovat? V závěru loňského článku bylo konstatováno: Realitní trh funguje v cyklech a všechny indicie naznačují, že se nacházíme na vrcholu cyklu a je možné očekávat vstup do sestupné fáze. Pro pokles hovoří i hospodářská krize, s rostoucí nezaměstnaností a poklesem koupěschopné poptávky bude posilován pokles poptávky a bude růst počet nabízených bytů k prodeji.

Českým statistickým úřadem publikovaný vývoj cenového indexu (obrázek 1) ukazuje, že cenový vrchol v roce 2008 skutečně nastal. I když nabídkové ceny, zveřejňované v inzerátech stagnují, ceny skutečné (realizované), mají od roku 2008 tendenci klesat. Ceny realizační ČSÚ podle své metodiky zjišťuje z dat získaných na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Nabídkové ceny se odvozují od cen uváděných v inzerci.

vyvoj cen nemovitosti CR

Obr. 1 – Vývoj nabídkových i realizovaných cen bytů

Zdroj: Český statistický úřad

Z grafu cenového indexu ČSÚ vyplývá zajímavá skutečnost. V době, kdy existovala tendence k růstu cen, ceny realizované byly vyšší než ceny nabídkové. Možná to bylo právě tím, že v situaci převahy poptávky nad nabídkou šly byty na dračku. Tehdy mohl realitní makléř komunikovat s klienty rétorikou: Byl bych rád, abyste ten byt získali právě vy. Musíte ale připlatit sto tisíc, jinak to majitel prodá jinému zájemci, který vás přeplatil.

Naopak v dnešní době, kdy mají ceny tendenci klesat, jsou ceny realizované nižší než ceny nabídkové. Poukazuje to na to, že aby byl byt skutečně prodán, musí majitel bytu cenu mnohdy snížit, aby prodal. Tendenci k poklesu cen bytů ilustrují i nadpisy publikovaných článků:

  • Zatím žádné dno. Ceny bytů zase začaly klesat Aktuálně.cz, 30.1.2010
  • Ceny bytů dál padají o desítky tisíc Deník.cz, 11.4.2010
  • Usmlouvali jsme až 70 tisíc Sedmička.cz, 2.4.2010
  • Ceny bytů se vracejí do roku 2006, od počátku krize klesly o pětinu Idnes.cz, 9.4.2010
  • Ceny bytů v zemi pokračují v pádu také letos Ihned.cz, 23.2.2010
  • Krize srazila ceny bytů v Česku o pětinu Deník.cz, 3.2.2010

Časová řada dat cenového vývoje indexu zveřejněného ČSÚ nápadně připomíná průběh cenových bublin, které prodělaly mnohé jiné země. Příkladem může být Japonsko, kde ceny nemovitostí po deset let vykazovaly rostoucí tendenci, a následně podobně dlouhou dobu setrvaly v cenovém propadu. Jeden z dostupných grafů popisující tuto situaci je uveden na obrázku 2. Zajímavé je, že v obrázku zmíněné typické komentáře, uvedené k období poklesu cen na britském serveru, jsou podobné nadpisům v současné době publikovaných mediálních zpráv.

Tak například: „kupujte nemovitost teď, radí makléři i ekonomové,“ „hodnota vašeho bytu by měla růst dlouhodobě až o čtyři procenta za rok,“ „experti doporučují investovat do bytů,“ „deset tipů na investice do bytů.“ Propagační články a mediální zprávy již nehlásají hesla „byty jdou na dračku, ceny rostou,“ naopak se snaží povzbudit prodeje výzvami k výhodným investicím.

japonsky nemovitostni index

Obr. 2 – Japonský celostátní nemovitostní index, zachycující růst a splasknutí cenové bubliny

Zdroj: http://www.mar­ketoracle.co.uk/Ar­ticle12003.html 

Faktory nabídky a poptávky působící ve směru poklesu cen

Existuje důvod pro hypotézu, že ceny budou i dále padat? Je možné, že když ceny v Česku čtyři roky rostly, budou následující čtyři roky padat, jako tomu bylo v případě nemovitostních bublin v jiných zemích? Mnohé dění ovlivňující situaci na realitních trzích hovoří ve prospěch toho, že tomu tak skutečně bude.

I když převažuje preference bydlení ve vlastním, ekonomická realita ukazuje, že každý na to mít nemusí. Někdo na hypotéku prostě nedosáhne a bude donucen bydlet v nájemním bydlení nebo řešit své bydlení jinak. Problémy se splácením hypoték, které někteří dnes prožívají, se mohou stát zkušeností, která bude od celoživotního zadlužení odrazovat. Možná bude rozšířeno a sdíleno tvrzení, že dokud ten byt nesplatíš, byt není tvůj, patří bance. 

Z pohledu nabídky důležitou roli hraje počet bytů nabízených k prodeji. Na rostoucí nabídku poukazuje to i zvyšující se množství inzerátů. V publikovaných inzerátech existují náznaky, že roste množství bytů, jejichž majitelé nezvládají splácení hypoték. S rostoucí nezaměstnaností obvykle rostou i výpadky splátek ze strany dlužníků a množství nesplácených úvěrů. Inzeráty jsou doplňovány podmínkami a dovětky, jako třeba „nutná hotovost,“ „možnost převzetí hypotéky,“ „při rychlém jednání sleva.“

Najděte si svoji vlastní nemovitost

reality.měšec.cz

Velký dům

Některé byty byly pořizovány jako spekulativní investice. Majitelé je kupovali, protože věřili v další růst cen bytů. Věřili, že kapitálová hodnota poroste. Nyní, když se ukazuje, že ceny také mohou klesat, se snaží rychle prodat nebo o prodeji začínají uvažovat. Ve statistikách toto zachyceno nebude, jen realitní makléři vědí a mají zkušenost, jak moc roste bytů k prodeji, které jsou v současné době pronajímány. Z pohledu nabídky jsou v mnoha lokalitách významným faktorem i nově dokončené byty. Mnozí developeři, v jejichž vlastnictví jsou v nedávné době dokončené byty, připravené k prodeji, jsou asi ve svízelné situaci. Problémy mohou v některých případech tušit i banky, které tuto výstavbu poskytnutými úvěry financovaly.

Výpočet návratnosti, kalkulace a výdaje nových projektů byly prováděny s ohledem na tehdejší tržní ceny, v rozpočtech se moc nešetřilo. Stavělo se za náklady, odpovídající situaci v dobách, kdy každý chce investovat a stavět, kdy ceny pozemků, stavebních prací a jiných vstupů vyšplhaly na maxima. Byty jsou dokončeny nebo rozestavěny, úvěry musí být spláceny, a tak jsou hledány nové cesty k řešení. Jednou z nich je v současné době již používaný způsob prodeje v podobě družstevního vlastnictví, kdy zájemce nemusí žádat o hypotéku a prokazovat svoji bonitu.

Hypotéka s variabilní sazbou? Převratná hypotéka je sexy, revoluční nikoli

Závěr

Je pravděpodobné, že doba dobrých nabídek v dobrých lokalitách a za dobrou cenu se otevírá. Naopak to vypadá, že doba rychlého prodeje, vysokého a neukojeného zájmu, kdy se prodalo úplně všechno bez ohledu na lokalitu a cenu, již skončila. Svědčí o tom i rostoucí počet nabídek v dobrých vyhledávaných lokalitách a ochota prodávajících slevit.

Povko_tip_zari

       

Moudrý investor bude nakupovat byty k pronájmu až ve chvíli, kdy bude mít perspektivu, že výnosy z nájmu pokryjí náklady na kapitál a zajistí návratnost investice. Tomu, kdo s ohledem na svou jedinečnou situaci chce bydlet ve svém, má v dnešní době výrazně lepší vyjednávací pozici než před rokem nebo dvěma.

V dobách výprodejů může zájemce o bydlení objevit jedinečnou nabídku a udělat ve správný čas správné životní rozhodnutí. Kdo má dnes hotovost nebo díky své bonitě dosáhne na hypotéku, má výhodu. Může koupit, ale nemusí, může si vybírat a najít pro něj opravdu výhodnou nabídku.

13 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 25. 4. 2010 16:17

Tento text je již více než dva měsíce starý. Chcete-li na něj reagovat v diskusi, pravděpodobně vám již nikdo neodpoví. Pro řešení aktuálních problémů doporučujeme využít naše diskusní fórum.

Zasílat nově přidané příspěvky e-mailem