Spočítejte si...

Zavřít

Je plovoucí hypotéka skrytou pastí, nebo lze na ní vydělat?

Chce-li soudobý člověk bydlet ve svém, nezbývá mu v drtivé většině případů nic jiného, než se zadlužit. A hypotéka s variabilní či plovoucí sazbou má zpravidla nižší úroky.

Když je provedeno rozhodnutí o tom, zda bydlet v nájmu nebo splácet bydlení ve svém, dochází k hledání a volbě té správné hypotéky. Reklamy dnes nabízejí převratné, odlehčené a jedinečně levné hypotéky, reklama se opírá o nabídku jedinečně nízkých úrokových sazeb. A tak reklama hlásá „těžko najdete výhodnější, úroky jen 3,7 %.“ Jenže jak tomu v životě bývá, není všechno zlato, co se třpytí. V čem spočívá zakopaný pes převratných hypoték s variabilní úrokovou sazbou?

Odkud banka bere peníze na hypoteční půjčky

Peníze, které banka klientům půjčuje, musí nejprve sama získat. Banka si sama někde půjčí, aby mohla půjčit někomu jinému. Banka má buď své vkladatele, kterým vede vkladové (depozitní) účty, a jejich peníze může použít ke svým obchodům, nebo si vypůjčuje na trhu. Zjednodušeně řečeno bankovní byznys spočívá v tom levně si půjčit a s vývarem (tedy marží) půjčené peníze půjčit dále. Získané peníze půjčuje banka třeba právě v podobě hypotéky na úrok, který je vyšší, než vyplácí tomu, kdo jí půjčil. Rozdíl představuje marží, ovlivňující zisk banky.

Podstatnou část poskytnutých hypotečních úvěrů banky financují „dlouhými“ penězi, které získávají prodejem dluhopisů, tedy emisí hypotečních zástavních listů. Kdo investuje do hypotečního zástavního listu, požaduje splacení jistiny a ve stanovených intervalech, obvykle ročních, vyplacení úroků. Jen některé hypotéky (ty s plovoucími úrokovými sazbami) si může banka dovolit financovat krátkodobými zdroji, které si půjčí na mezibankovním trhu, nebo které pokryje vlastními zdroji. Když ale tyto zdroje zdraží, zdražení je díky plovoucím úrokovým sazbám přeneseno na klienta. Více: Kupuji dluhy, dělám dobře?

Plovoucí úrokové sazby aneb plavání proti vlnám i po vlnách

Banky dnes nabízejí možnost volit mezi hypotečním úvěrem s fixovanou sazbou a úvěrem se sazbou variabilní, plovoucí. S plovoucími sazbami je to jako při skutečném plavání, plavání ve směru vln je usnadněno, jenže když je nutné směřovat proti vlnám, stává se plavání namáhavým. Při plovoucí sazbě nikdo neví, kterým směrem vlny půjdou, kterým směrem se úrokové sazby pohnou.

Současné mezibankovní úrokové sazby jsou nízké a nízké jsou tak i plovoucí sazby hypoték. Když dnes klient podlehne lákadlu plovoucích (variabilních) úrokových sazeb, může plavat ve směru vln. Reklama lákající v duchu hesla „když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají“ vábí na nízké sazby již od 3,7 %, ale již neříká, že dnes je sazba nízká, protože se plave ve směru vln. Ve skutečnosti ale nikdo neví, kdy se směr vln změní, a kdy se plovoucí sazby zvýší.

Variabilní úroková sazba vychází z okamžitých podmínek na trhu, vyplývá z toho, za kolik si banka může aktuálně v tomto okamžiku půjčit a financovat hypoteční dluh svého klienta. Příslušné prostředky si banky půjčují na mezibankovním trhu, a průměrná cena peněz, které si takto půjčují je zjistitelná ze zveřejňovaných sazeb PRIBOR (Prague Internbank Offered Rate – pražská mezibankovní úroková sazba). Aktuálně placenou plovoucí sazbu banka určí tak, že k sazbě odvozené od PRIBORu připočte svou marži, která činí nějaké dva až tři procentní body. Více: Budeme si v novém roce půjčovat levněji?

Aktuální úrokové sazby na mezibankovním trhu pravidelně zveřejňuje úřad České národní banky v podobě úrokových sazeb PRIBOR. Když si banka půjčí na jeden měsíc, cena těchto peněz se bude odvíjet od měsíčního PRIBORu, v případě tříměsíční výpůjčky se bude cena půjčky odvíjet od tříměsíčního PRIBORu. Když mezibankovní výpůjčky zdraží, zdraží také o zvýšené úroky splátky těch, kdo mají plovoucí hypotéku. Pro ně to znamená, že se změnil směr větru, a mění se i směr vln. Původně jednoduché plavání ve směru vln je vystřídáno plavání proti vlnám. Kdo má hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, plave v moři a nikdy neví, jaké bude počasí a zda poplave ve směru vln nebo proti vlnám. V takových podmínkách by měl plavat jen zkušený a trénovaný plavec.

Jistota získaná fixací

Výhodou těch, kteří u své hypotéky zvolí fixaci, je jistota, že budou lépe chráněni proti případnému nepříznivému vývoji úrokových sazeb a budou splácet po delší dobu stále stejnou částku. Ten, kdo fixuje, si obrazně řečeno kupuje pojištění toho, že po celé fixační období budou placené úroky pevné. V přirovnání k plavání si pro své plavání kupuje stabilnější a jistější podmínky. Fixace hypotéky říká, po jaké období nedochází ke změně úrokové sazby. Součástí smlouvy o poskytnutí hypotéky pak je vedle výše úrokové sazby stanovena také doba, po kterou bude tato úroková sazba platit, tedy doba na jak dlouho je úroková sazba fixována. Fixaci pak volí spíše ti, kdo chtějí mít jistotu a nechtějí sledovat výkyvy trhů a hospodářského dění. Je to pro ně jistota pevných splátek na dostatečně dlouhé období, které lze začlenit do rodinného rozpočtu.

Na straně druhé „delší“ peníze jsou vždy dražší, banka a její věřitelé nesou riziko plynoucí z toho, že úroková sazba může vzrůst, a za převzetí tohoto rizika si nutně nechají zaplatit. Obecně platí, že čím delší bude zvolena doba fixace hypotéky, tím větší bude i úroková sazba. Všeobecně je doporučována a největší oblibě se těší fixace na pět let, a to zejména v případě, kdy splátky hypotéky představují významnější část rodinného rozpočtu.

Jaká bude vaše splátka hypotéky? Spočítejte si ji

Na vlnách nejistoty plovoucích sazeb

I když jsou dnes PRIBOR sazby na svých historických minimech, nikdo neví, kdy se to může otočit. Je-li na mezibankovním trhu nedostatek peněz (likvidity), cena peněz jde nahoru, což se projeví růstem úrokové míry. V případě plovoucí hypotéky si banka k sazbě PRIBOR připočte svou marži, čímž se dojde k aktuálně platné úrokové sazbě poskytnutého hypotečního úvěru. Variabilní úroková sazba je přizpůsobována ceně peněz na mezibankovním trhu, pohne-li se sazba PRIBOR z úzkého pásma desetiny procenta, automaticky se mění i sazba placená v hypotečních splátkách.

Jsou-li dnes aktuálně nízké krátkodobé úrokové sazby, hypoteční splátky jsou opravdu nižší a z pohledu rodinného rozpočtu se zdají dobře zvládnutelné. Jenže s rostoucí úrokovou sazbou měsíční splátka hypotéky s variabilní úrokovou sazbou poroste a tyto splátky budou muset být nějak pokryty. Plovoucí sazba sice v době nízkých úrokových sazeb umožňuje ušetřit, ale nikdo s jistotou neví, jak tomu bude příští měsíc. Plovoucí hypotéka se splácí tak, že si banka každý měsíc splátku inkasuje z účtu automaticky, výše splátky se v průběhu času mění. V případě náhlého zvýšení mezibankovních úrokových sazeb se může u této hypotéky v nemalých částkách náhle zvýšit měsíční hypoteční splátka. Poté, co si banka náhle začne stahovat větší měsíční splátky, mohou rodinné finance utrpět šok. Pokud se zvětšenými výdaji nebylo počítáno, nastává kruté plavání proti vlnám. Hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou, která není fixována, může být skrytou pastí pro rodinný rozpočet.

Rizika plovoucích sazeb

V jednom měsíci může být splátka plovoucí hypotéky značně nižší než u srovnatelné hypotéky s pevnou sazbou, v jiném měsíci to může být naopak. Turbulentní doby mohou vést k nikým nečekaným šokům. Krátkodobé úrokové sazby se mohou změnit v případě podlomení důvěry (credit crunch), také může dojít ke zvýšení inflace a související neochotě úředníků centrální banky dodávat do systému další nově „natištěné“ peníze (likviditu).

Ne každý si může dovolit případné zvýšení úrokové sazby spojené s nepředvídatelným vývojem úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Klient mající plovoucí hypotéku nese úrokové riziko a měl by si být vědom toho, že může nejen vydělat, ale i ztratit. Přijímání takového úrokového rizika není nic pro konzervativního klienta. Možná by se dalo říci, že přijetí plovoucí hypotéky je spekulací na stagnaci úrokových sazeb na nízkých hodnotách a víra v ekonomickou stagnaci a udržení nízké míry inflace.

Plovoucí hypotéka je složitějším produktem než hypotéka běžná. Někdo si může s rozvahou říci, že u své hypotéky přijme sazbu plovoucí, ale každý měsíc bude stranou odkládat prostředky odpovídající kupříkladu pětileté fixaci. Vyšší splátky v případě zvýšení úrokových sazeb pak mohou být hrazeny z vytvořené rezervy. Variabilní úrokovou sazbu lze také změnit s ohledem na hospodářský vývoj na sazbu fixní. Hledání optimálního řešení v takovém případě bude asi směřovat k fixaci v situaci, kdy bude ekonomika vykazovat trvalé oživení a vše bude ukazovat na to, že se inflace i úrokové sazby opravdu zvednou. Nevýhodou takového řešení a hledání optima je nutnost sledovat předpoklady a odhady vývoje úrokových sazeb.

V případě že skutečně přetrvá nízkoinflační prostředí a „krátkých“ peněz bude dostatek, pak se aktuální cena peněz se udrží dole. Poradce, doporučující plovoucí úrokovou sazbu, by měl klienty varovat, že skutečné měsíční splátky se mohou nečekaně zvýšit. Z pohledu zvládnutí osobních financí by v případě využití plovoucí hypotéky měly být drženy odpovídající pohotové rezervy, které pomohou výdaje související se zvýšenými měsíčními splátkami vykrýt.

Plavat nebo fixovat?

Kdo plave bez pojištění, sice ušetří, ale riskuje. Kdo fixuje, platí pojištění, které ho stojí peníze, ale riziko má ošetřeno. Říká se, že risk je zisk, jenže už se moc nedodává, že risk může znamenat i ztrátu. Pro ty, kdo splácí své hypotéky z pevného příjmu, bude asi vhodnější fixovat a splácet pravidelně stejně vysoké splátky. Možná že úspora plynoucí z nalezení hypoteční banky, nabízející nejvýhodnější podmínky pro střednědobou fixaci, značně převýší možné úspory z hypotéky plovoucí, dosažené díky přijetí rizika. Třeba jenom kvůli klidnému spánku.

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 5. 2013 7:51