Spočítejte si...

Zavřít

Je koupě bytu bezpečnou investicí?

V Česku se poslední dobou budují, renovují a prodávají byty jako o život. Růst poptávky podporují developeři, realitní kanceláře i banky. Pořízení bytu je přitom obvykle prezentováno jako výnosná a bezpečná investice. Obojí ale nemusí být pravda. I na nákupu bytu lze prodělat velké peníze.

Trh s byty roste

Posledních šestnáct let bylo v Česku obdobím velkých změn. Vše začalo sametovou revolucí, která zvršila dlouhou etapu budování socialismu. Centrálně plánované hospodářství se postupně začalo transformovat v tržní ekonomiku. Hodně věcí se změnilo, ale deformovaný trh s byty v Česku zatím stále zůstává. Přetrvává i uměle udržovaný nedostatek dostupného bydlení, jako důsledek státní regulací pokřivených cen bytů i nájmů. K nápravě tohoto stavu by měla napomoci deregulace nájemného, která byla po letech odkladů konečně spuštěna.

Útlum výstavby bytů, který nastal na počátku devadesátých let, je pryč. Stavebnictví zažívá boom a počet rozestavěných i dokončených bytů roste. V současné době se byty staví skoro stejně masově jako v dobách socialistické výstavby. Zároveň probíhají i opravy stávajícího bytového fondu v rámci státem podporovaných programů regenerace panelových domů na sídlištích. Zejména v Praze, ale i dalších velkých městech je díky tomu nabídka nově postavených i starších bytů stále širší.

V roce 2005 se počet dokončených bytů zvýšil na 32 863, což je nejvíc od roku 1992. Stavět se začalo dalších 40 381 bytů, tedy nejvíce od roku 1990. Pokračování tohoto trendu lze očekávat i letos. V prvním pololetí bylo dokončeno 20 206 bytů, což je o 2 519 bytů více než ve stejném období loňského roku. Celkový počet rozestavěných bytů činil 163 291, tedy nejvíce od roku 1990.

Zdroj: Český statistický úřad

S určitými výkyvy roste i poptávka po bytech. Dáno je to růstem reálných příjmů českých domácností i jejich stále větší ochotou se zadlužit. Kvalitní bydlení je pokládáno za nutnou podmínku spokojeného života. Lidé proto neváhají se dlouhodobě zadlužit a pořídit si bydlení, které se v rámci možností bude co nejvíce blížit jejich představám. Notně povzbuzováni jsou při tom všemi, kteří z toho profitují. Developeři, realitní kanceláře i banky permanentně masírují veřejné mínění ve snaze podpořit prodej bytů a tím i růst svých zisků.

Byt jako investice

Většina obyvatel si pořizuje byt pro vlastní bydlení. Existuje ale také velká skupina lidí, kteří do nákupu bytu investují peníze, ač mají své bytové potřeby uspokojeny. Koupi bytu chápou jako způsob bezpečného a přitom výnosného uložení peněz. V době nízkých úrokových sazeb si byt jako investici často pořizují dokonce i lidé bez vlastního kapitálu s tím, že hypotéku budou splácet z peněz utržených z pronájmu. Počítají s tím, že pokud by nevydělali už na nájemném, po splacení hypotéky jim zůstane byt, který budou moci se ziskem prodat.

Nic proti takovýmto úvahám, jsou-li ovšem založeny na reálných předpokladech. Představa, že pořízení bytu je zaručenou cestou k rychlému a bezpracnému zbohatnutí, je dosti naivní. Stejně jako u jakýchkoliv jiných investic je k úspěšnému investování do nemovitostí, byty nevyjímaje, třeba znalostí, zkušeností i notné dávky štěstí. Samozřejmě není vyloučeno, že uspěje i neznalý a nezkušený investor, ale pravděpodobnost jeho neúspěchu je v tomto případě poměrně velká.

Zbohatnout na nákupu nemovitostí není nijak snadné a rozhodně se to nepovede všem, kteří se o to pokoušejí. Na několik úspěšných jedinců vždy připadá zástup těch ostatních, kterým pokus o zbohatnutí nevyjde a nakonec ho budou vnímat spíše jako trpkou životní zkušenost. V lepším případě pak budou rádi, pokud příliš neprodělají. V případě investic do nemovitostí jde přitom skoro vždy o velké peníze, takže případný neúspěch může mít pro investora fatální následky.

Je nyní nejvhodnější doba pro pořízení bytu?

Skoro všude se lze dočíst, že právě teď se vyplatí koupit byt, lhostejno zda pro vlastní bydlení, nebo jako investici. Aktuální hlavní argumenty pro toto tvrzení jsou dva: očekávaná změna sazby DPH notně prodraží stavební práce a hypotéční úvěry i úvěry ze stavebního spoření ještě nikdy nebyly tak výhodné a dostupné, což nebude trvat věčně. Deregulace údajně zvedne ceny nájemného tak, že se vyplatí bydlet jen ve vlastním. Navíc doba je nejistá, úspory v bankách díky nízkým úrokovým sazbám ztrácejí svou hodnotu a investice do akcií jsou riskantním podnikem. Koupě bytu je sázkou na jistotu, takže proč váhat?

Důkazem úspěšnosti takovéto argumentace jsou rostoucí počty i objemy poskytnutých úvěrů i obraty a zisky realitních kanceláří. Český realitní trh se po určitém útlumu opět dostává do obrátek a v důsledku zvýšené poptávky ceny bytů za poslední půlrok vzrostly až o deset procent. Zisky developerů díky tomu utěšeně rostou, takže neváhají rozjíždět další a stále rozsáhlejší projekty. Jen v Praze má v nejbližších několika letech vyrůst až 40 000 nových bytů.

Na konstatování, že nyní je ten nejvhodnější čas pro nákup bytu, je určitě kus pravdy. Jedním dechem je však třeba dodat, že toto konstatování nemá univerzální platnost. Říci, že je vhodná doba na investování, totiž lze prakticky kdykoliv. Ovšem jen pokud víme kam a jakým způsobem investovat. V případě bytů si stačí vzpomenout na hysterii předcházející vstup Česka do Evropské unie, kdy se byty prodávaly jako na běžícím pásu a veřejné mínění bylo masírováno názory odborníků, že je to poslední možnost, jak nakoupit za výhodnou cenu. Skutečnost pak byla taková, že náš vstup do EU měl na cenu nemovitostí nulový vliv.

Investice bez rizika?

Pro úspěch investice do pořízení bytu má klíčový význam jeho správný výběr. Většinou se jedná o dlouhodobou investici, a je tedy třeba uvažovat nejen o současné situaci na trhu, ale i o tom, jaký bude jeho stav za několik let. Odhadnout budoucí vývoj je přitom krajně obtížné, protože ve hře je spousta faktorů. Trh s byty bude bezpochyby ovlivněn demografickým vývojem, vývojem ekonomiky a životní úrovně obyvatelstva, novými technologiemi, ale třeba i změnami životního stylu. O tom, o jaké byty bude zájem za patnáct či dvacet let a za jaké ceny se budou prodávat a pronajímat, je dnes možno jenom spekulovat.

Zůstaneme-li chvíli u cen bytů i pronájmů, je třeba si uvědomit především to, že zdejší trh je stále velmi deformovaný. Zatím není nikdo schopen s určitostí říci, jaké praktické důsledky bude mít deregulace nájmů. Podle některých názorů dojde k rozhýbání trhu a v nabídce se objeví byty, které zatím jejich uživatelé mohli držet jen díky nízkému nájemnému. Nárůst regulovaného nájemného by měl být doprovázen snížením tržního nájemného i cen bytů. Podle jiných názorů bude vliv deregulace minimální. Zájem o levnější bydlení naopak může zvýšit poptávku po menších bytech na okrajích měst a tím zvýšit jejich cenu.

Kategorické soudy typu: byty v panelových domech ztratí svou hodnotu, zato byty v novostavbách nikoliv, jsou velmi ošidné. Stačí se podívat na některé novostavby, kde se vady způsobené použitím nevhodných materiálů a nízkou kvalitou prací ve snaze stlačit náklady co nejníže projevují již krátce po kolaudaci. Nový byt tak paradoxně může být v horším stavu než byt v pětadvacet let starém paneláku, který prošel rekonstrukcí. Jak asi bude takový nový bytový dům vypadat třeba po deseti letech?

Otázkou také je, jak budou v budoucnu fungovat společenství vlastníků bytových jednotek, zejména jak budou schopna zajistit efektivní správu domů. Pořízení bytu do vlastnictví, ať už v novostavbě, nebo starším domě, s sebou nese nejen starosti se správou a údržbou bytu, ale i řadu povinností týkajících se společného vlastnictví. Rozhádaní spoluvlastníci neschopní se dohodnout na tom, kdy a jak opravit střechu, vymalovat společné prostory domu nebo rozúčtovat spotřebu tepla, mohou představovat problém, možnost jehož vzniku si při pořízení bytu uvědomí jen málokdo. A bylo by možno pokračovat.

Chcete přesto kupovat byt? Vyberte si!

Čeká český realitní trh cenové zemětřesení?

Mezi veřejností v Česku stále existuje určité povědomí o nedostatku bytů. Ve skutečnosti se však jedná spíše o uměle vyvolaný dojem. Výstižnější je tedy konstatování, že v Česku se zatím do značné míry míjí nabídka s poptávkou. Přes rostoucí počet prodaných bytů zůstává v nabídce developerů a realitních kanceláří velké množství neprodaných bytů delší dobu než dříve. Neobvyklé také je, že trh do značné míry vykazuje znaky nasycení a přitom se developerům daří držet, nebo i zvyšovat už tak dost vysoké ceny.

Za takovéto situace se nelze příliš spoléhat na to, že prodejní cena bytů vždy vyjadřuje jejich skutečnou tržní hodnotu a už vůbec z ní nelze usuzovat, jaká bude za několik let. Budoucí tržní hodnota bytu může být vyšší, ale i výrazně nižší než ta, za jakou byl pořízen. Smutnou skutečností je, že vysoká cena prodávaných bytů rozhodně není zárukou vysoké kvality. Pro nové i starší byty zde dosud platí, že cenový rozdíl mezi kvalitním a nekvalitním bydlením je malý, což se rozhodně dříve či později zásadně změní.

Ve většině vyspělých zemí v minulosti opakovaně došlo po obdobích růstu k výrazným poklesům cen nemovitostí. V Česku zatím k žádnému takovému výraznějšímu cenovému otřesu nedošlo. Někdy pozvolný, jindy rychlejší růst cen bytů byl v posledních šestnácti letech střídán spíše jen obdobími stagnace. V současné době ceny bytů opět výrazně rostou. Přitom je dost dobře možné, že růst cen ještě nějakou dobu vydrží, a pak může dojít k jejich prudkému poklesu. Zejména v Praze se hovoří o možném splasknutí cenové bubliny, které by mohlo ceny bytů srazit o dvacet i více procent.

Jak koupit byt a neprodělat?

Jednoduchý recept, který zajistí investorovi bezpečný výnos, neexistuje. Platí však určitá pravidla, jimž by se měl řídit, aby co nejvíce snížil riziko ztráty. Především: jakékoliv investiční rozhodnutí, tedy i to, zda koupit či prodat byt, by mělo být činěno po zralé úvaze a na základě důkladného rozboru všech dostupných informací. Jistou cestou, jak prodělat, je bez velkého vybírání nakoupit v době nákupní horečky předražené zboží, kterého se pak lze zbavit jen se ztrátou.

Při pořizování nového bytu je žádoucí si zmapovat trh, zjistit si, co se kde za jaké ceny nabízí, a pár projektů si osobně prohlédnout. Pokud již dnes lidé žádají dobře dispozičně uspořádaný a kvalitně vybavený byt v zajímavé lokalitě s dobrou dopravní dostupností a solidní infrastrukturou, lze očekávat, že tyto nároky v budoucnu ještě vzrostou. Při výběru konkrétního bytu je třeba věnovat pozornost i dispozičnímu řešení domu, jeho technickým parametrům a úrovni řemeslných prací.

Určitě se přitom vyplatí nespoléhat jen na informace, které ve svých reklamních materiálech uvádí developer nebo reklamní kancelář. Je nasnadě, že nejspíš nebudou zcela objektivní. Ověříte-li si na místě to, co je uvedeno v prospektech, budete často překvapeni, jak jsou tyto informace vzdáleny realitě. I když žádné viditelné rozpory neodhalíte, je třeba si uvědomit, že pro vás, ale případně i pro toho, kdo si od vás bude byt pronajímat nebo po čase kupovat, bude velmi významný první dojem skládající se z řady podnětů, které jednoduše nelze přenést na papír.

Budete-li si pořizovat byt s využitím hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, je především třeba velmi střízlivě posoudit své možnosti půjčku splácet. Určitě počítejte s tím, že zvýšení úrokových sazeb může výrazně zvýšit výši splátky. Výnos z případného pronájmu bytu odhadujte realisticky – v budoucnu se může snížit a po určitou dobu může i zcela vypadnout. Naopak náklady na správu a údržbu bytu i domu uvažujte s jistou rezervou, protože ceny materiálů, energií a služeb nepochybně porostou.

Katalog nemovitostí – aktuální nabídka bytů a domů.

Anketa

Zvažujete nákup bytu či domu?

7 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 31. 10. 2006 1:29