Spočítejte si...

Zavřít

Jaký byt je ideální investicí a jak zvýšit jeho hodnotu?

Snad každý z nás musí jednou v životě řešit otázku, kde bude bydlet a jakou nemovitost si pořídit. Hypotéky jsou ještě relativně dostupné, tak proč se nenechat strhnout „boomem“ pořizování vlastního bydlení? Pokud už byt máte, co si vzít hypotéku, investovat a vydělat zajímavé peníze? Nemovitosti jsou stále relativně jistou investicí s přiměřeným výnosem.

Ideální byt k investování

Kupujete-li si byt jako investici, pamatujte, že jeho následný prodej po několika letech provází relativně významné transakční náklady, stejně jako pořízení další nemovitosti. Ideální je koupit nový byt několik měsíců před dokončením, klidně ihned po uvedení nabídky projektu na trh. Po kolaudaci, přejímce a reklamování vad a nedodělků můžete byt směle nabídnout k prodeji. Nových bytů ihned k nastěhování je na trhu stále relativní nedostatek. Vyloučena není ani možnost cese smlouvy o smlouvě budoucí, kdy investor realizuje výnos na odstupném jen ze smlouvy o smlouvě budoucí a po několika měsících. I takové obchody bývají zajímavě výnosné.

Určitá omezení plynou z hypotečního financování. V případě, že máte byt jako investici financován hypotékou, je důležité zvolit krátkou fixaci (ideálně jeden rok), pokud máte zájem nabídnout byt v brzké době k prodeji. V opačném případě musíte bance nahradit její ušlý zisk v podobě různých poplatků a pokut za předčasné splacení úvěru. Je možné investovat do několik let starého bytu, ale většinou můžete čekat menší zisk, protože jeho významnou část již realizoval jeho stávající majitel. Mimo to tento byt budete muset s velkou pravděpodobností trochu zainvestovat, aby byl lépe prodejný. Tuto další drobnou investici však stěží uvidíte zpátky, neboť cena se určuje tržně a i bez oprav či úprav byste dostali zhruba stejný obnos. To je koneckonců pravidlem na trhu, takže pokud v pořizovaném starším bytě chcete sami bydlet, dejte si stranou několik desítek tisíc korun na jeho „zkulturnění”.

Dejte i na intuici

Na nevhodnou nabídku váš může upozornit například výrazně nižší cena oproti cenám v místě obvyklým. Naproti tomu můžete na správném místě v pravý čas narazit na dobrou nabídku. Proto posuzujte případ od případu. Když se rozhodnete investovat do členského podílu u družstevního bytu, může být rizikem hospodaření družstva. Známé jsou případy, kdy družstvo jednoduše prohospodaří veškeré volné prostředky, včetně fondu oprav, třeba z důvodu neúměrných investic vzhledem k příjmům rozpočtu. Shodou okolností všechny investice například realizovala stavební firma blízká předsedovi družstva. Družstvo řeší situaci čerpáním bankovních úvěrů, ale často ručí byty svých členů. Další rizika mohou být ekologická nebo zdravotní, a to s přímým dopadem do budoucí ceny nemovitosti. Je dobré zjistit si, jestli se v blízkosti vašeho budoucího bytu neplánuje výstavba chemičky, místo není postižené radonem atd. Je také důležité obhlédnout si místo své investice, podívat se na stav nemovitosti, jeho okolí, přístupnost majitele.

V blízké budoucnosti lze očekávat nejspíš už jen stagnaci či mírný růst tržního nájemného v souvislosti s deregulováním nájmů, nebo už jen málo významnou privatizací bytů měst a obcí. Je dobré zjistit si obvyklou výši nájemného ve vaší lokalitě, pokud chcete byt pronajímat, aby vám pronájem pokryl v nejvyšší možné míře váš měsíční výdaj. Mimo to bude mít výše nájmů na trhu vliv na trend pořizování vlastního bydlení. Spousta rodin může pokračovat cestou pronájmu bytu a vyhnout se tak mnohaletému zadlužení a tlaku na celou domácnost.

Dejte vaší investici přidanou hodnotu

Když máte k dispozici volné prostředky, můžete byt upravit a následně lépe prodat. Už drobná dispoziční změna může byt zatraktivnit. Dobře vymyšlená příčka, i kdyby měla být jen ze sádrokartonu, může ve zbytečně velkém pokoji přidat nemovitosti místnost. Stejně tak odebraná příčka zvětší prostor. Můžete do bytu nechat přidělat další koupelnu nebo toaletu, zvýšit standard zařizovacích předmětů, podlah apod. Diskutabilní je otázka vybavení nábytkem či kuchyní. Většinou si každý kupující chce zvolit tvář svého bydlení podle vlastních představ. Kreativitě se meze nekladou a každý najde řadu alternativ, jak přidat své nemovitosti hodnotu. Dobré je ale postupovat v souladu s poptávkou a trendy v bydlení.

Co dalšího je dobré vzít v úvahu?

Zejména za jakým účelem byt pořizujete. Hodláte v něm bydlet? Jak dlouho? Nebo je to pouhá investice, kterou můžete nějakou dobu pronajímat, či snad rychle realizujete zisk a investujete znovu. Měli byste dobře kalkulovat výdaje související s provozem, které nejsou zanedbatelné. Mimo energií platíte příspěvek do fondu oprav, někdy i větší částku za správu, v některých luxusnějších bytových domech i ostrahu a jiné nadstandardní služby. Pokud financujete nemovitost hypotečním úvěrem, zaplacené úroky se během času mohou vyrovnat růstu ceny vaší nemovitosti, tím pádem už nerealizujete zisk a jste na nule. Mimo to už během nějakého času začínáte byt udržovat a obnovovat některé jeho části.

V současné době je stále více aktuální téma růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Domácnosti, které měly vzhledem ke svým příjmům a bonitě schválen úvěr „na hraně”, se mohou ocitnout v problémové situaci a obtížně splácet hypoteční splátky. Na trh se tak může dostat více bytů, a to zejména od nižších příjmových skupin. Pokud by to bylo v době větších deregulací nájmů, tak bude na trhu větší nabídka volných bytů, což bude mít za výsledek tlak na tržní cenu směrem dolů. V některých lokalitách už je patrná stagnace cen, zapříčiněná převisem nabídky nad poptávkou a nižší kupní silou domácností. Takové případy mohou ovlivnit potenciální prodejní cenu vaší investice, nebo naopak mohou být příležitostí jak investovat.

Příkladem je současnost v USA, kde jsou k prodeji nabízeny větší počty nemovitostí po rodinách, které neměly na splácení hypoték. Jde o byty v horších lokalitách a nižšího standardu. Odborníci se shodují, že ceny ještě nedosáhly dna. Uvedený příklad dle mého názoru u nás v brzké době očekávat nelze, neboť u nás banky mají jinou politiku a relativně dobře prověřují své hypoteční klienty. Ale kdo ví? Razantní omezení prodeje hypoték například Českou spořitelnou signalizuje určitou obavu. Rozhodnutí banky výrazně snížit prodej přes rizikové prostředníky je nejen opatření do budoucna, ale už i přiznání stavu, kdy banka vlastní určité množství přes prostředníky prodaných možných rizikových úvěrů. Ostatní banky prodávají přes prostředníky nadále. Budoucnost nám nakonec pravdu ukáže, je jen otázka, jaké předpovědi budou nakonec naplněny.

Anketa

Vybíráte si nové bydlení?

46 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 26. 9. 2008 16:31