Spočítejte si...

Zavřít

Jakou fixaci hypotéky zvolit, dlouhou, nebo krátkou?

Současné úrokové sazby hypoték jsou na maximu, a tak si žadatelé o hypotéku oprávněně kladou otázku, jakou dobu fixace je vhodné zvolit, aby náklady nebyly neúměrně vysoké a riziko možného zvýšení sazby v době otočky přiměřené.

O pět let nazpět

Zatímco jsme se o prázdninách mohli těšit ze silné koruny, úrokové sazby hypoték posilovaly také, ovšem směrem nahoru. Snížení nastalo až koncem srpna, kdy trh reagoval na snížení úrokové sazby ze strany České národní banky. I přesto se úroky hypoték drží vysoko a najít úrokovou sazbu překračující magických 6 % dnes již není problém. Nad tuto sazbu se prodávají zvláště rizikovější hypotéky bez doložení příjmů nebo hypotéky americké (tj. na cokoli).

Tip: Ptejte se profesionála z oboru na téma hypoték!

Vyplatí se dnes ještě pořídit hypotéku? Jakou fixaci zvolit a jak si správně vybrat? Ptejte se specialisty Jiřího Doubravského. Online v naší poradně.

Když se podíváme na srovnání úrokových sazeb podle Fincentrum Hypoindexu, tak onu magickou hranici překonala hypotéka s jednoletou fixací. Na začátku září se prodávala za 6,07 % p.a. Průměrná úroková sazba hypoték se nyní pohybuje na čísle 5,82 %. Ještě před rokem si tak vysoké sazby dokázal představit jen málokdo a současné sazby jsou velmi podobné hypotékám prodávaným před pěti lety.

Přitom zmiňovaných 6 % je standardní sazba pro úvěry ze stavebního spoření, a ty ještě donedávna nebyly moc konkurenční vůči nízkým sazbám hypoték.

Vývoj úrokových sazeb za posledních pět let

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Zdroj: Hypoindex.cz


Hra na věštění

Právě vyšší úrokové sazby hypoték nutí k rozvážnému přemýšlení, jak dlouhou dobu fixace zvolit. Když se dnes podíváte na nabídku hypotéčních bank v oblasti jedno a desetiletých hypoték, zjistíte, že úrokové sazby se příliš neliší. Zato nejvstřícnější sazby jsou u hypoték tří až sedmiletých. A kromě vstřícných úroků dnes zvláště u pětiletých hypoték můžete dostat i nadstandardní služby zdarma. Mezi ně patří například odpuštění poplatku za sjednání či bezplatný odhad nemovitosti. Některé banky se chlubí možností tzv. garantované výše splátky, což je v reklamním převleku zabalená hypotéka s dlouhou fixací. Proč to všechno?

Jestliže si zvolíte hypotéku s dlouhou fixací, máte garantovanou úrokovou sazbu. Bez sankce nemůžete hypotéku předčasně splatit, ale zato vám banka nemůže sama zvýšit úrok (snížit může, ale proč by to dělala). Při krátkodobé fixaci banka nepociťuje tak velké riziko ztráty úrokové marže, takže by sazby měly být teoreticky nižší. Když banka úrok podhodnotí a sjednaný úrok je nakonec nižší než úrok tržní (zvláště u dlouholetých fixací), banka prodělává. A naopak, je-li sjednaný úrok vyšší, než tržní, úroková marže je plusová a banka má zisk.

<chart id=„10“></chart>

Dlouholeté fixace hypotéky mají klientům ukázat bezpečí takto sjednané úrokové sazby, ovšem v praxi to znamená, že tak dlouho budete bance pravděpodobně odvádět zisk bez možnosti změny. To, že současná výše úroku u jedno a dlouholetých hypoték je velmi podobná, svádí ke spekulaci, že bankéři mohou očekávat dlouhodobý pokles tržní úrokové sazby. To pak znamená jediné, vyšší úrokové sazby s dlouhou fixací jsou pro banku velmi dobrým ziskem.

Přátelsky vstřícné pětileté sazby hypoték vypadají jako odpověď na obavu z přibývajících konkurenčních tlaků na refinancování. O „roční“ klienty má zájem asi jen málokdo, za to uvázat si klienta na pět let je už zajímavé a pro zájemce o hypotéku snesitelné. Když mezitím klesnou úrokové sazby, klient se jen tak nepřesune ke konkurenci a pokud by se náhodou tržní sazby zvýšily, ztráta pro banku není tak citelná.

Dlouhou, nebo krátkou?

Pro ty, kteří mají čas sledovat dění na finančním trhu (nemusíme se obávat náročných informací, stačí jen číst noviny a poslouchat rádio o rozhodnutích ČNB), se dlouhodobá fixace nevyplatí. Zatím to vypadá spíše tak, že za pocit klidu a bezpečí draze zaplatíte vysokou úrokovou sazbou fixovanou na desetiletí. Zlatá střední cesta je v podobě pětiletých hypoték. Vzhledem k tomu, že podle ČNB se příští rok očekává inflace opět okolo 3 %, by zase mohl nastat prostor pro snížení úrokových sazeb. Na spořicích účtech dostaneme méně, ale úvěry zase budou levnější. Pak se vyplatí uvažovat o tříleté hypotéce, a kdo uvažuje o refinancování, tak i o hypotéce jednoleté. Současná výše úrokových sazeb jednoletých hypoték však příliš atraktivní není.

<chart id=„7“></chart>

Se stavebním spořením opatrně

Možná vás napadlo zkombinovat hypotéku se stavebním spořením anebo dokonce hypotéku zavrhnout a bydlení profinancovat přes stavební spořitelnu. V současné době běží několik reklamních kampaní stavebních spořitelen a úroky ze stavebního spoření mají tu výhodu, že jsou konstantní, neměnné. Jenže málokdo má tak vysokou cílovou částku, aby skutečně bydlení profinancoval stavebním úvěrem s výhodnou úrokovou sazbou. Spíše prostředky chybějí a tu stavební spořitelna chybějící část ochotně půjčí překlenovacím úvěrem. Jenže pozor, úroková sazba z překlenovacího úvěru se může sice tvářit přátelsky, ale musíte ještě „dospořovat“ do splnění podmínek pro přidělení běžného úvěru ze stavebního spoření. Kromě toho, že platíte jen úroky a ne samotnou jistinu, se celá doba splatnosti se stoupající financovanou částkou hravě posune i na několik desetiletí. Takový úvěr naštěstí můžete kdykoli předčasně splatit, a to bez sankcí.

Anketa

Jaká je podle vás nyní nejvhodnější doba fixace hypotéky? (V letech).

22 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 3. 10. 2008 16:00