Spočítejte si...

Zavřít

Jaké budou hypotéky?

Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou dnes tak nízko, že se nedá předpokládat jejich další výrazný pokles. Banky si tedy budou muset konkurovat jinými způsoby než jenom cenami. Na jaké hypotéky se tedy můžeme těšit?

Český hypoteční trh je velice mladý. Vždyť první hypotéky se u nás začaly poskytovat někdy v polovině 90. let a zájem o ně rostl jen velice pozvolna. Všeobecný pokles úrokových sazeb však způsobil, že lidé o hypotéce uvažují stále častěji.

A nejen o hypotéce – úvěry jako takové hrají v úvahách klientů stále významnější roli. Není proto divu, že banky začínají přeorientovávat svou pozornost právě na úvěrování. A vyplácí se jim to – zájem klientů v poslední době znatelně roste.

Dnes má hypoteční licenci devět bank, z toho osm (ČS, ČMHB, GE CB, HVB, KB, RB, Wuestenrot, ŽIBA) nabízí své vlastní produkty a u ČSOB můžete získat hypotéky ČMHB. To už je docela slušná konkurence a v oblasti hypoték o to tvrdší, že klient s hypotékou většinou přináší bance největší zisk.

Tabulka č. 969
Podíl bank na hypotečním trhu pro občany
  Podle počtu úvěrů Podle objemu úvěrů
ČMHB 33,2 % 27,1 %
ČS 28,2 % 27,5 %
KB 25,0 % 27,8 %
GE CB 5,4 % 5,0 %
HVB 3,5 % 6,6 %
RB 2,1 % 2,3 %
ČSOB 1,8 % 2,0 %
ŽB 0,8 % 1,7 %

Zdroj: ČMHB, MMR ČR

Až dosud si banky konkurovaly především cenou – tedy úrokovými sazbami. Výsledkem tohoto boje je fakt, že dnes můžete hypotéku sehnat s podobnou sazbou jako úvěr ze stavebního spoření, což by ještě před pár lety bylo naprosto nemožné. Jenže konkurence už jen těžko stlačí úrokové sazby níž – to by už banky musely své úvěry dotovat. Proto musejí najít jiný způsob, jak klienta zaujmout.

Možné cesty vývoje naznačil viceprezident pro hypotéky společnosti GE Consumer Finance (do níž patří i tuzemská GE Capital Bank), Robert Lee, při své nedávné návštěvě Prahy. Předpovědět budoucí situaci u nás totiž není tak nesnadné – stačí se podívat, jak to dnes vypadá ve světě. Čím starší bude český hypoteční trh, tím více se bude podobat zaběhanějším systémům na západ od nás.

Zkušenosti z celého světa, o nichž Robert Lee hovořil, jsou celkem jasné – hypotéky jsou variabilnější než u nás, klienti mají během života více hypoték, častěji se sahá k refinancování (tj. novou hypotékou, třeba u jiné banky, se splatí ta předešlá), více se obchoduje s nemovitostmi, které jsou zatíženy hypotékou, a hypotéky se navíc nepoužívají pouze na pořízení nemovitosti jako takové, ale klienti si je berou i k investicím do jiných věcí, které s nemovitostí vůbec nesouvisejí – například si koupí auto.

U nás je na většinu těchto věcí poměrně brzy – banky jsou rády, pokud se jim podaří klienty přemluvit k první hypotéce, natož aby je přemlouvaly k nějaké další. Stejně tak prodej nemovitostí zatížených hypotékou se nemohl příliš rozvinout už proto, že ten, kdo si před pár lety díky hypotéce pořídil vlastní bydlení, se ho asi hned tak zbavovat nebude. S postupujícím časem však samozřejmě podobných transakcí bude přibývat.

Hypotéky by také neměly být tak uniformní jako dosud. Jednak by se měl stále častěji využíván úvěrový registr, takže i cena úvěru (úroková sazba) by se měla mnohem více přizpůsobovat individuálním charakteristikám klientů (čím delší a kvalitnější úvěrová historie, tím levnější úvěr a naopak).

Mnohem větší prostor existuje také v oblasti fixace úrokových sazeb. Podle Roberta Lee prý v USA najdeme běžně úrokovou sazbu fixovanou i na 30 let, zatímco u nás je dnes možné sjednat si maximálně patnáctiletou fixaci. Při případném prodlužování fixační doby však hraje roli i možnost předčasného splácení hypotéky a další faktory.

Dá se očekávat, že poroste počet zprostředkovatelů, kteří klientům vyřídí všechny starosti spojené jak se získáním hypotéky, tak se získáním samotné nemovitosti. Dnes se u nás hypotéky domlouvají většinou na přepážkách samotných bank, přitom třeba ve Spojených státech prý přes 50 % obchodů obstarají a zajistí hypoteční makléři. U nás se tyto služby teprve začínají pomalu prosazovat.

Takový seriózní hypoteční makléř by vám měl představit nabídku jednotlivých bank, doporučit vám takovou, která by nejlépe vyhovovala vašim představám, měl by obstarat všechnu dokumentaci a oběhat všechny úřady. Vy byste neztráceli čas a za příslušný poplatek by pro vás vyřízení hypotéky bylo úplně bezbolestné.

Dalším vylepšením bankovní nabídky by měla být tzv. „americká hypotéka“. Nejde o hypotéku v pravém slova smyslu – měli bychom spíše hovořit o neúčelovém úvěru jištěném nemovitostí. Přesto se jedná o úvěr, který by měl k hypotéce blízko – ručili byste totiž svou vlastní nemovitostí prostřednictvím klasického zástavního práva.

Vzhledem k tomu, že o „americké hypotéce“ se v poslední době začíná mluvit stále častěji, podrobnější informace o ní přineseme na Měšci v nejbližší době ve speciálním článku.

Anketa

Proč nemáte hypotéku?