Spočítejte si...

Zavřít

Ušetřete 2500 Kč měsíčně. Jak získat dobré podmínky pro novou fixaci hypotéky?

Jestliže vás letos čeká konec fixace úrokové sazby vaší hypotéky, pak byste měli zbystřit pozornost, neboť právě pro vás je určen tento příspěvek.

Nejprve v jednoduchosti co to vlastně je fixace úrokové sazby? V rámci každé hypotéky máte nastavenu fixaci úrokové sazby v různých délkách, např. 3, 5, 10 a více let. Fixace úrokové sazby slouží k tomu, aby obě smluvní strany (banka a klient) měly po určitou dobu jistotu, že se nezmění úroková sazba a za tuto jistotu klient platí bance daný úrok. Smyslem je především v tom, že se tak účinně bojuje proti nárůstu úrokových sazeb. Na druhou stranu však může dojít i k opačné situaci, a tedy k poklesu úroků, zatímco vy máte sjednánu úrokovou sazbu vyšší.

Obecně platí, že úroková sazba je vyšší, čím je delší doba fixace, ale na druhou stranu zase zde máte jistotu, že po domluvenou dobu se vám nezmění úroková sazba, což má význam především při očekávaném růstu sazeb, tedy např. při očekávaném oživení ekonomiky. Naopak pokud jsou ve společnosti tendence, že bude ekonomika v recesi, pak lze očekávat spíše pokles úrokových sazeb. Je to de facto platba za jistotu.

Před koncem období, v němž fixace končí, by vás měla banka informovat o končícím fixačním období, nejpozději však šest týdnů před jeho uplynutím, a nabídnout vám podmínky pro další období. Kdy toto datum nastává, lze zjistit ve vaší smlouvě o poskytnutí hypotéčního úvěru.

Nečekejte, až se banka sama ozve

Nicméně není dobré čekat, až se banka sama ozve, ale začít aktivně řešit nastavení pro úvěr na další fixační období, tzn. začít jednat co nejdříve o podmínkách úvěru pro další fixační období a také si zjistit, co by vám mohla nabídnout konkurence. Minimálně tak získáte přehled o tom, co dnes trh nabízí a v neposlední řadě i argumenty pro vyjednávání ve vlastní bance.

Samozřejmě, že pokud vám fixace končí až v listopadu, tak nyní jednat o úrokových sazbách je předčasné, protože za 6 měsíců se může několikrát situace na trhu změnit.

Obecně bych doporučoval začít se zabývat touto problematikou cca 4 – 5 měsíců před skončením fixačního období. V této době je nutné nejen začít jednat se stávající bankou, ale také si nechat zpracovat nabídky od jiných bank.

Nenechte propásnout fixaci své hypotéky

Banky bojují o stávající klienty konkurence

Některé banky se již dnes začínají aktivně orientovat na klientelu, které letos končí fixace úrokové sazby, a aktuálně nabízí balíčky služeb určené právě pro ně a snaží se je převést k sobě se svojí stávající hypotékou z jiné banky. Součástí těchto balíčků je např., že banky jsou schopny poskytnout novou hypotéku bez nutnosti dokládat znovu příjem (za podmínky bezproblémového splácení u stávající banky), využijí ochotně již zpracované původní odhady nemovitostí pro účely poskytnutí nového hypotéčního úvěru, jež by sloužil pro refinancování původního hypotéčního úvěru, slevy na úrokových sazbách, poplatkové prázdniny atd.

Co tedy řešit v rámci výše uvedených 4 – 5 měsíců? Doporučuji si v rámci rodinné rady zodpovědět několik zásadních otázek, jejichž zodpovězení pak následně pomůže stanovit parametry hypotéky pro další období, příp. zodpovědět, zdali nadále zůstat u stávající banky, nebo přejít k jiné.

Jde o výčet zásadních otázek, tedy doporučuji si v klidu sednout a zvážit několik následujících otázek:

1. Máme možnost zcela, nebo zčásti umořit zbývající úvěr?

Jde o to, zdali nebude možné se části, nebo celého dluhu zbavit formou mimořádné splátky. Při výročí fixace jsou většinou mimořádné splátky bez jakékoliv sankce. Nicméně i zde platí, že jsou produkty, které umožňují i při výročí fixace úrokové sazby mimořádnou splátku pouze do stanoveného limitu banky, např. 20% jistiny.

Mějme na paměti, že žádný úvěr = žádné náklady spojené s poplatky, úroky a žádná zástava nemovitosti.

2. Kolik jsme schopni měsíčně splácet?

Finanční rozpočet rodiny a z toho vyplývající maximální výši měsíční splátky. Měli byste pamatovat na nějakou rezervu pro mimořádné situace, tzn. nejít zcela na doraz. Obecně se doporučuje, aby rodina měla nakumulovánu rezervu ve výši 6 měsíčních čistých příjmů, pokud by např. živitel rodiny přišel o práci, byl dlouhodobě nemocný apod. Pokud tato rezerva není, je třeba ji postupně vytvořit.

3. Jak dlouho budeme ještě splácet?

Doba splácení úzce souvisí se zbývající výší úvěru a s výší měsíční splátky. Do toho navíc zasahuje i délka další fixace, neboť čím delší je fixace úrokové sazby, tím vyšší je úroková sazba. Prakticky tedy čím chci hypotéční úvěr splácet kratší dobu s co nejdelší fixací (např. na celou zbývající dobu splácení těchto hypotéky), pak musíme počítat s poměrně vysokou měsíční splátkou. Naopak pokud chceme, aby vzhledem k napnutému rodinnému rozpočtu byla splátka co nejmenší, pak bych doporučil co nejdelší dobu splácení s fixací úrokové sazby 3 až 5 let.

4. Jakou zvolit dobu pro další fixační období?

V době publikace článku bych doporučil úrokové sazby pro středně kratší až střední období, tzn. zafixovat úrokovou sazbu na min. době 3 roky, neboť pro kratší období jsou paradoxně úrokové sazby vyšší, díky vývoji na finančních trzích. Délka fixace je nicméně stále otázkou individuální volby každého klienta, někdo má menší ochotu riskovat, že dojde po 3 letech k pohybu úrokových sazeb, a proto volí delší dobu fixace úrokové sazby, za což si pak připlatí.

Je to jen část otázek, na které je třeba odpovědět, určitě vás mohou napadnout další.

Příklad, jak ušetřit 2500 Kč měsíčně

V roce 2009 se průměrný úrok pohyboval okolo 5,50 % p.a., což u hypotéky ve výši 1 500 000 Kč, s dobou splatnosti 20 let, reprezentovalo měsíční splátku 10 318 Kč. V roce 2013, kdy lze získat hypotéku i za 2,2 9% p. a.,  by pak anuita činila 7 796 Kč, tedy úspora 2 522 Kč měsíčně!

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 19. 5. 2013 0:05