Spočítejte si...

Zavřít

Jak zafixovat hypotéku

Jakou roli hraje fixace úrokové sazby při splácení hypotečního úvěru? A na jak dlouho je vhodné úrokovou sazbu fixovat? Jaká rizika na vás při volbě fixační doby čekají?

Česká spořitelna spolu s Komerční bankou opět snížily úrokové sazby hypotečních úvěrů. V následujících dvou tabulkách zjistíte konkrétní údaje.

Tabulka č. 1027
Sazby hypoték ČS Fixace Sazba platná od 1. 6. 2003 Původní sazba
TOP Bydlení 5 let 4,60 % 4,90 %
Standard 1 rok od 3,90 % od 4,50 %
Standard 5 let od 4,70 % od 4,70 %
Standard 10 let od 5,40 %  –
Bonus 5 let 5,60 % 5,90 %

* spořitelna nabízí fixaci na 1 rok, 5 let nebo 10 let, nic mezi tím

Tabulka č. 1028
Sazby hypoték KB od 1.6.2003
Doba fixace 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 6 let 7 let 8 let 9 let 10 let
Sazba 4,5 % 4,5 % 4,5 % 4,5 % 4,53 % 4,72 % 4,89 % 5,04 % 5,19 % 5,29 %

* sazby jsou nejnižší možné při úvěru Klasik nad 300.000 Kč a při sjednaném životním pojištění u KB

Spořitelna však přišla ještě s jednou novinkou (kterou KB již nějakou dobu poskytuje) – zavedla možnost desetileté fixace úrokové sazby. My se dnes podíváme na to, jaké plusy a mínusy taková varianta obnáší.

Co je to fixace
Fixace úrokové sazby znamená, že úroková sazba bude po určitou dobu stejná a neměnná. A to bez ohledu na to, jak se mění úrokové sazby na trhu, ať nahoru nebo dolů – klient po dobu fixace úrokové sazby vždy ví, na čem je, a při anuitním způsobu splácení platí pořád stejně vysokou měsíční splátku. Až po uplynutí doby fixace (dnes nejčastěji 1 rok nebo 5 let) se úroková sazba změní podle aktuálních podmínek na trhu – úroková sazba se může snížit, ale i zvýšit.

Za tuto jistotu neměnné úrokové sazby však klient musí zaplatit – tak, že úroková sazba fixovaná na delší dobu bude vyšší než sazba fixovaná na dobu kratší. Banka se tímto brání případným výkyvům sazeb. Dá se říci, že kratší fixace je z tohoto pohledu pro klienta rizikovější, nabízí se však otázka, zda není také výhodnější, protože cena za jistotu může být zbytečně vysoká.

Hodně také záleží na vývoji úrokových sazeb v čase. Obecně řečeno – když hrozí, že sazby porostou, není od věci zafixovat současnou úrokovou sazbu na tak dlouho, aby budoucí případné zvýšení překlenula. Naopak, když mají sazby dále klesat, může být vhodná roční fixace. Po roce tak máte volné ruce ke změně na nižší sazbu.

Tabulka č. 1029
Vývoj průměrných sazeb hypoték
Rok Průměrná roční sazba
1996 13,4 %
1997 12,7 %
1998 12,5 %
1999 10,3 %
2000 8,8 %
2001 7,8 %
2002 6,3 %

Od chvíle, kde se v České republice začaly hypotéky poskytovat, úrokové sazby jen a jen klesají. A to tak významně, že se dnes nacházejí na historicky nejnižších úrovních. Už dlouho se sice spekuluje o tom, „kam až to může klesnout“, nicméně zřejmě až nyní se začínají objevovat konkrétnější signály případné změny v tomto trendu – především zvyšování spotřebních daní a DPH se může projevit na vyšší inflaci a tedy potřebě zvyšovat úrokové sazby.

Co z toho vyplývá? Ti, kteří si vzali hypotéku vloni a zafixovali si ji na jeden rok, dnes mají velkou šanci získat levnější úrokovou sazbu. Těm, kteří si ji letos zafixují na jeden rok, naopak celkem reálně hrozí, že se jim v příštím roce úroky zvýší (změna však během roku asi nebude příliš výrazná).

V delší perspektivě se už vývoj příliš předpovídat nedá, takže nelze říci, jestli se vyplatí spíše fixace na pět nebo na deset let. V takovém časovém horizontu se může stát cokoliv, v každém případě je dobré si uvědomit, že současné sazby už opravdu nemají moc prostoru pro další snižování a že je tedy za několik let pravděpodobnější nárůst než pokles sazeb.

Podle čeho tedy vybírat, když možnosti předpovědi nejsou nijak zázračné? Podle ceny a také podle toho, jestli je pravděpodobné, že se vám úvěr podaří splatit předčasně.

Faktor ceny
Už jsme uvedli, že úroková sazba fixovaná na delší dobu bývá vyšší než sazba krátkodobá, což ovlivní i výši splátky. Jak takový rozdíl vypadá? Posloužíme si teď interaktivními výpočty na stránkách HVB, která nabízí nejširší spektrum fixačních dob (jako jediná má v nabídce až patnáctiletou fixaci).

Tabulka č. 1030
Doba fixace Sazba Splátka
1 rok 4,4 % 6.307 Kč
2 roky 4,6 % 6.417 Kč
5 let 5,35 % 6.838 Kč
10 let 6,00 % 7.215 Kč
15 let 6,30 % 7.392 Kč

* Zdroj: kalkulačka HVB

Rozdíl mezi splátkou sazby roční a patnáctileté činí téměř 1.100 Kč (4,4 % proti 6,3 %). V ročním přepočtu to je přes 13.000 Kč. U roční sazby však akutně hrozí, že se v budoucnu zvýší.

Zkusme se teď podívat na modelové srovnání mezi řešením s pětiletými sazbami a řešením s patnáctiletou fixací.

Tabulka č. 1031
Doba fixace Sazba Součet splátek Celkem zaplaceno za 15 let
15 let 6,3 % 1.330.560 Kč 1.330.560 Kč
prvních 5 let 5,35 % 410.280 Kč 1.313.360 Kč
druhých 5 let 7,5 % 460.160 Kč
třetích 5 let 6,3 % 442.920 Kč

* srovnání jednoho patnáctiletého fixačního období a tří pětiletých; milionový úvěr při splatnosti 20 let

Jak je vidět, i v případě, kdy se úrokové sazby po uplynutí pětileté fixace zvýší (i když ne dramaticky), je toto řešení levnější. Ale rozdíl opět není příliš významný. Takže mírného zvýšení sazeb se bát nemusíme, rizikem může být pouze skutečně výrazné zvýšení sazeb (přitom platí, že čím později se mění úroková sazba, tím menší je vliv změny, protože úroky se počítají z menší částky).

Další faktory
Ještě další aspekt hraje svou roli – volbou dlouhé fixace se prakticky zbavujeme možnosti úvěr splatit dříve než před smluvenou dobou splatnosti. Uprostřed fixačního období jsou totiž předčasné splátky většinou hodně sankcionovány, naopak ve chvíli vypršení fixace lze úvěr předčasně splatit bez jakéhokoli postihu (přehled podmínek pro předčasné splacení úvěru naleznete v článku Jak se splácí hypotéka).

Když tedy víte, že vám za pět let umře bohatý strýček a vy jste jeho univerzálními dědici, patnáctiletá fixace je zbytečná, protože po pěti letech bez potíží a bez sankcí úvěr splatíte.

Dlouhodobou fixaci tedy zvolí ti, kteří si raději připlatí za větší jistotu. Naopak po kratší fixaci asi sáhnou ti, kteří chtějí nízké splátky teď a rizika se nebojí a nebo doufají, že se jim podaří úvěr splatit ještě před dobou splatnosti.

Posledním faktorem v rozhodování je aktuální nabídka bank. Například u České spořitelny desetiletá fixace hypotéky Standard začíná na sazbě 5,6 % (to znamená, že snadno můžete dostat i přes 6,0 %), zatímco hypotéka Top bydlení (která počítá pouze s pětiletou fixací) je pro všechny klienty za 4,6 %. Dá se proto předpokládat, že většina klientů spořitelny raději sáhne po kratší, ale výrazně levnější sazbě.

Anketa

Jakou dobu fixace byste u své hypotéky zvolili?

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 8. 2003 16:33