Spočítejte si...

Zavřít

Jak správně inzerovat nájemní byt a za kolik?

Chcete rychle pronajmout byt? Víte, jak ho nabídnout, aby zájemce zaujal, a podle čeho stanovit výši nájmu? Je lepší inzerovat individuálně či přes realitku?

Nemovitostní trh je hodně regionální záležitost. Určitá pravidla a postupy ve vztahu k inzerci nabídky pronájmu bytu však platí „kdekoliv“, pojďme se tedy na ně společně podívat.

Bez provize či s provizí

Pokud jste ochotni zaplatit realitce provizi, pak samozřejmě služby makléře můžete využít. Jsou však i pronajímatelé, kteří mají vůči realitkám „odpor“ a jejich služby už i ze zásady nevyužívají. 

Realitní kancelář vám může nabídnou kupříkladu to, že „poplatek“ za přivedení nájemce uhradí buď sám nájemce realitce, nebo to s ním vezmete „50 na 50 %“. V případě, že si nájemce chcete ulovit sami, pak samozřejmě žádný poplatek nikomu nehradíte (třeba kromě nákladů na vlastní reklamu na internetu či v tisku). Takto ušetřenou částku lze buď vnímat jako budoucí zdanitelný příjem (např. po zaplacení prvního nájemného), nebo můžete o „přebytkové finance“ snížit nájemné pro následujících 12 měsíců (poměrově). Tím lze získat cenovou konkurenční výhodu v regionu. 

Samotná zaplacená provize realitce (jakož i náklady na reklamu) je regulérní daňový náklad pro pronajímatele. Čtěte více: Na co si dát pozor při zprostředkování prodeje, pronájmu nemovitosti realitkou?

Kvalita bytu

To, v jakém stavu je byt, samozřejmě ovlivní už prvotní rozhodnutí budoucího nájemce, zda vůbec bude chtít byt navštívit a blíže si jej prohlédnout. 

Pokud v bytě bude příliš mnoho viditelných trubek, kabelů, ledabylé štuky a nekvalitní malba, popraskané obklady, netěsnící okna, zatuchlý koberec, špatně fungující koupelnové zařízení či rozpadající se nábytek, pak je dobré zvážit, zda má vůbec cenu se o pronájem takto vybydleného a poškozeného bytu pokoušet.

Foto a popis

Jestliže se potenciálnímu nájemci rozhodnete prezentovat svůj byt prostřednictvím fotografie, což bohužel není ani dnes u každé nabídky samozřejmostí, rozhodně si dejte na fotce dostatečně záležet. 

Nefoťte interiér bytu, v němž je rozházené oblečení na sedací soupravě, kuchyňská linka je plná použitého nádobí a stoly či odkládací prostory jsou pokryty poházenými předměty. Neprofesionálně (až úsměvně) působí i to, když na fotografii výrazně zachytíte své pouzdro na fotoaparát společně s bundou a igelitovou taškou, vše „esteticky“ položené třeba na kuchyňské lince.

Zaměřte se s fotoaparátem hlavně na ty části bytu, které působí atraktivně a chcete na to zájemce „upozornit“. Je-li hezký výhled z okna – vyfoťte ho. Pokud se byt nachází v atraktivní lokalitě (v zahradě, luxusním objektu, u lesa či parku…) i toto neopomeňte zdokumentovat. 

Popis bytu by měl přímo korespondovat s fotografiemi. To, co není zachyceno na fotce, sdělte prostřednictvím textových relevantních doplňujících informací. 

Nezapomeňte zmínit:

  • občanskou vybavenost místa (školky, univerzity, divadla, kina, fitness, úřady veřejné správy, kostely…)
  • zeleň a klidné prostředí
  • dopravní dostupnost MHD
  • možnost parkování (hlídané parkoviště či garáž)
  • vzdálenost od centra města
  • stáří bytu (rekonstrukce, novostavba…)
  • právní vztah k bytu (osobní vlastnictví – individuální či společné, družstevní byt…, nájemní smlouva)
  • umístění a orientace bytu (patro, výtah, světové strany… )
  • zařízení a vybavení bytu
  • příslušenství patřící k bytu (komora, sklep, kůlna…)
  • možnost chovu domácích zvířat
  • orientační „kapacita“ bytu (počet osob)
  • požadavek na nájemce (nekuřák, student…)
  • energetický štítek (dobrovolně či pokud je ze zákona „aktuálně“ vyžadován) 

Výše nájemného a poplatků

Zjistěte si, jaké ceny nabízí vaše konkurence. Pokud budete požadovat za byt o velikosti třicet metrů čtverečních deset tisíc a soused v ulici nabízí shodný byt za devět tisíc, zamíří zájemce nejprve ke konkurenci. Rozhodně proto nepodceňujte hodnotu informací o nabídkách nájmů v okolí.

Na internetu je mnoho nemovitostních portálů, kde můžete získat informace o cenových nabídkách ve vašem regionu. Můžete využít jak stránky realitních kanceláří, které jsou zpravidla volně k dispozici, tak portály nabízející byty individuálních inzerentů (přímých majitelů nemovitostí). 

Realitní kanceláře občas mívají tendenci vás přesvědčit o snížení vámi požadované ceny. Někdy je to opravdu rada relevantní, ovšem může se i stát, že realitka pro sebe potřebuje jen rychlou provizi.

Též je třeba si uvědomit, že pokud budete „tvrdohlavě“ požadovat vysoké nájemné, které stále neláká nájemce, v konečné kalkulaci můžete v rámci delšího časového horizontu nakonec prodělat, i když se vám podaří po několika měsících byt pronajmout. Doba, za kterou byt nevydělával, poměřena dobou, po kterou zde nájemce nakonec bydlel, se nemusí finančně vyplatit víc, než kdyby byl byt pronajat za nižší cenu a delší dobu. Čtěte také: Přepočítejte si podlahovou plochu bytu. Můžete se vyhnout zvýšení nájemného

Zálohy na poplatky se snažte přizpůsobit co nejvíce reálné spotřebě.  Neopodstatněné navýšení či snížení výše záloh bude působit na nájemce nevěrohodně a může být nakonec důvodem s vámi smlouvu neuzavřít, nebo ji neprodloužit.

Máte-li byt 3+kk (80m2) např. v Ústí nad Labem, nemůžete očekávat, že za tento pronájem vyberete stejnou výši nájemného jako v Praze. Kupní síla obyvatelstva není ve všech regionech stejná (jakož i vztah nabídky a poptávky) a výše nájemného se dle tohoto musí flexibilně upravovat. 

Zařizovací předměty a vybavení

Kvalitní, nepoškozená a atraktivní výbava bytu výrazně zvýší zájem. Poškrábané umyvadlo, zrezavělé radiátory, dřevěné dveře se známkami červotoče, proleželé postele, špinavý koberec, to vše může lehce odradit případného zájemce. A to i v případě, že byt je v lokalitě, která by mu vyhovovala. 

Obecně si ještě připomeňme, že pro řádné užívání bytu je povinným zařizovacím předmětem dle výkladové praxe (vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby) zejména: vana či sprchový kout, umyvadlo, splachovací WC mísa, zdroj tepla (např. kotel s radiátory) a podlahová krytina mj. s protiskluzovou úpravou povrchu. 

Dobrovolně poskytovaným zařizovacím předmětem může být ve své podstatě cokoliv, co se v bytě (i s příslušenstvím) obvykle používá, tj. od kuchyňských předmětů (lednice, sporák, nádobí…) až po předměty používané v obývacích pokojích (televize, sedací souprava, skříně…). 

Pojišťovny mohou i vydefinovat pojem „vybavení bytu“ (v případě krádeže či požáru) na předměty, které nejsou pevně spjaty se zemí. Těmi jsou třeba elektronika či nevestavěný nábytek. Vestavěná kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči bývá často pojištěná v rámci pojištění nemovitosti.  

I společné prostory domu (vchod, společné chodby a schodiště, výtah, společné sklepy, kočárkárny nebo sušárny…) a společné zařízení domu (vodovod, kanalizace, společné televizní satelity a antény…) mohou zájemce odradit, působí-li odpudivě. Naopak čisté společné chodby, funkční výtah či kvalitní příjem televize a satelitu budou rozhodně viditelným plusem.   

Anketa

Pronajímáte byt?

Půvabný, elegantní, kouzelný…

Svůj byt samozřejmě musíte nějak pojmenovat. Nikoliv osobním jménem, ale určitými superlativy. Nikdy to však nepřehánějte se „sladkými“ přídavnými jmény. S pojmy jako – prostorný, vzdušný, světlý, slunný, čistý naopak nešetřete. 

První dojem působí silně

Ještě než zájemce uvidí samotný byt, prvním vjemem je komunikace s pronajímatelem. Lze směle napsat, že má-li pronajímatel vstřícný vztah k potencionálnímu nájemci a on cítí, že budoucí spolupráce s pronajímatelem bude nekonfliktní, výrazně to ovlivní jeho další rozhodování. 

Pokud pronajímatel působí arogantně, není schopen představit nabízený byt, vzájemná komunikace je spíše úsečná a celkové chování majitele bytu je silně „neobchodní“, pak lze spíše předpokládat neúspěch v uzavření smlouvy.

Pár slov na závěr

Pokud zájemce zná cenu nájemného i poplatků, a přesto si přijde váš byt prohlédnout, znamená to, že cenu je relativně ochoten přijmout. Samozřejmě, že zájemce bývá připraven i na to vést jisté licitování o nájemném. Zkusí, kam je pronajímatel ochoten na ceně ustoupit a za jakých podmínek. Na vás je příprava argumentů, proč nájem odpovídá.

Byt pronajmete rychle, když je především čistý, vkusně zařízený, cenově konkurenceschopný a osoba pronajímatele je nekonfliktní. 

Počítejte také s tím, že lokalita, ve které je byt umístěn, do jisté míry ovlivní i skladbu zájemců. Byt umístěný vedle univerzity bude zajímavý především pro studenty, naopak byt vedle administrativního centra přiláká zase „kravaťáky“.  

Vyšší nájemné než má konkurence si můžete účtovat v případě, kdy nabízíte něco, co jiní pronajímatelé momentálně nenabízejí. Může to být vysoce moderní a kvalitní zařizovací předměty, atypické provedení bytu nebo atraktivní (třeba i snobská) lokalita.

Optimální nájemce je především ten, kdo včas hradí nájemné, nepoškozuje byt a jeho zařízení, nepůsobí zbytečný hluk a je celkově bezkonfliktní. Lze takového najít? Je to o štěstí i o tom, nebrat do nájmu hned prvního zájemce pouze z důvodu obavy, že nikdo jiný se neozve. 

Nájemní smlouva (smlouva o nájmu bytu) podle občanského zákoníku musí mít vždy písemnou formu. Smlouva uzavřená jiným způsobem je neplatná od samého počátku. Podle nového občanského zákoníku zůstává písemná forma zachována, kdy odpovědnost za neuzavření písemné nájemní smlouvy „padá“ na pronajímatele. Čtěte také: Pronajímatelé nemovitostí dostanou více práv (nejen) na zlobivé nájemce

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 29. 8. 2014 17:26